Com os fundos imobiliários estou investindo em shopping centers, hospitais, faculdades e grandes complexos industriais (com pouquíssimo dinheiro). Aprenda!
Os fundos imobiliários são uma excelente opção para você que acredita que investir em imóveis é interessante – em termos de diversificação e em termos investimentos de qualidade por si só -, mas não tem as grandes somas necessárias para comprar terrenos, casas e apartamentos e revendê-los.
Entender os fundos imobiliários, porém, é necessário, pois embora eles tenham diversas vantagens, do mesmo modo que o investimento em imóveis, trata-se de renda variável, sujeita aos vários fatores que esse segmento pode vir a sofrer.
Assim, este artigo tem por objetivo ser uma introdução aos fundos imobiliários, também conhecidos por FII ou FIIs.
- O que são fundos imobiliários?
- Como funciona a regulamentação e fiscalização dos fundos imobiliários?
- Como funcionam as Cotas?
- Oferta Pública de Distribuição?
- Qual papel do Administrador dos fundos?
- Como funciona o Resgate?
- Como negociar as cotas?
- Vantagens de investir em Fundos Imobiliários?
- Quais os Riscos de investir em Fundos Imobiliários?
- Qual papel do formador do Mercado?
- Como funciona o Rendimento dos fundos imobiliários?
- Conheça os Custos e Taxas cobrados ao investir em fundos imobiliários
- Como funcionam as assembleias gerais?
- Vale a pena Investir em Fundos Imobiliários?
- Entenda os investimentos em Fundos Imobiliários? (Passo a passo)
- Conclusão
Os fundos imobiliários podem e devem ser encarados tal uma opção de diversificação, mas é preciso que você os compreenda para fazer investimentos sem riscos.
1. O QUE SÃO FUNDOS IMOBILIÁRIOS?
Os fundos de investimentos imobiliários (FIIs) se destinam a todos aqueles que querem investir em imóveis e estão apostando no crescimento desse setor.
O dinheiro que todas as pessoas que fazem investimentos em fundos imobiliários é dividido em cotas. Esse dinheiro fica sob a responsabilidade de um gestor cuja obrigação é buscar o melhor rendimento desses recursos aplicados.
Geralmente, os fundos imobiliários se referem a um empreendimento específico: prédios comerciais, de apartamentos ou mesmo shoppings centers, hospitais, bancos, instalações industriais ou instalações educacionais.
Mas não poucas vezes os fundos imobiliários se referem em seu “mix” a outros ativos referentes ao setor: Letras de Crédito Imobiliário, Certificados de Recebíveis Imobiliários ou cotas de outros Fundos Imobiliários.
2. COMO FUNCIONA A REGULAMENTAÇÃO E FISCALIZAÇÃO DOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS?
Os Fundos Imobiliários foram criados pela Lei nº 8.668/93 e são regulamentados pela Instrução CVM nº 472/08. O seu funcionamento e a oferta pública de cotas de sua emissão dependem de prévio registro na Comissão de valores Mobiliários (CVM).
Ou seja, existem leis que garantem seu pleno e correto funcionamento e instituições sólidas por trás deles, garantindo os direitos de quem faz esses investimentos.
3. COMO FUNCIONAM AS COTAS?
Imagine o total do dinheiro dos fundos imobiliários tipo uma “vaquinha” em que cada investidor entra com um pouco de capital. Esse total é dividido em cotas. É isso que você compra ao fazer investimentos em um FII.
As cotas são um registro eletrônico em nome do investidor, mas são nominativas e escriturais, de maneira que cada um dos titulares tem direitos e deveres iguais aos demais participantes.
Quando somos cotistas de um fundo imobiliário, somos donos do FII na proporção de nosso investimento. Claro que, no entanto, não podemos exercer direitos sobre os imóveis (por exemplo, ter cotas não significa que poderemos abrir uma loja no edifício de um shopping ao quais as cotas se refiram). Por outro lado, e isso é uma grande vantagem, não há incidência legal de qualquer problema que possa acontecer (digamos que o edifício desabe).
4. OFERTA PÚBLICA DE DISTRIBUIÇÃO?
A Oferta Pública de Distribuição é o momento em que os administradores do fundo apresentam o investimento aos potenciais compradores de cotas (investidores). Com isso, eles vão arrecadar recursos para “tocar” o empreendimento.
O que são?
As Ofertas Públicas de Distribuição são o primeiro momento em que os interessados nesses tipos de investimentos terão a oportunidade de comprar cotas de um fundo imobiliário.
Como funcionam?
Embora haja exceções, a maior parte das Ofertas Públicas precisam ser registradas na CVM. Esse registro, a fim de proteger os potenciais investidores, pede um mínimo de informações básicas que, por fim, explicam do que se tratam os fundos imobiliários.
O prospecto, assim, é o principal documento da oferta pública, tendo importante valor legal e de comunicação ao público. Nele constam a política de investimentos, a descrição dos imóveis, os objetivos dos imóveis, os possíveis riscos, a viabilidade do empreendimento.
Note que não é apenas um instrumento de venda: o prospecto é praticamente um termo de compromisso de como os fundos imobiliários funcionarão.
Se se interessar, o investidor poderá comprar cotas através de instituições intermediárias. Costumam ser corretoras, bancos de investimento ou distribuidoras.
5. QUAL PAPEL DO ADMINISTRADOR DOS FUNDOS?
Só a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) pode autorizar uma instituição a administrar um fundo imobiliário. A administradora é quem vai cuidar do bom funcionamento do fundo. É ela também que vai escolher o “mix” de ativos que farão parte do fundo, gerir esses ativos, divulgar as informações aos cotistas, organizar assembleias e organizar os resultados (lucros ou perdas).
Todas essas responsabilidades podem ser realizadas pela administradora, mas em alguns casos – e desde que isso esteja acordado no prospecto -, pode-se contratar empresas terceiras especializadas para tanto.
6. COMO FUNCIONA O RESGATE?
O resgate dos fundos imobiliários não funciona do mesmo modo que os fundos de investimentos habituais. Não há maneira de simplesmente pedir para resgatar uma cota. É preciso vender suas cotas a outro investidor interessado. Sim, isso se parece muito com negociação de ações.
De outro modo, o resgate das cotas só acontece no momento da liquidação – porque o prazo do fundo se encerrou ou porque a liquidação foi acordada em assembleia geral.
7. COMO NEGOCIAR AS COTAS?
De fato, pode-se negociar cotas de fundos imobiliários na bolsa de valores, quase como se fossem ações de empresas: através do home broker, por exemplo.
Isso torna possível entrar em fundos imobiliários mesmo que não tenhamos entrado na oferta pública inicial. Ou caso tenhamos entrado, podemos aumentar nossas participações nesses investimentos no meio do caminho.
8. VANTAGENS DE INVESTIR EM FUNDOS IMOBILIÁRIOS?
Uma das principais vantagens dos fundos imobiliários é possibilidade de investir nesse setor de construção civil – um dos mais interessantes e movimentados – sem ter uma grande soma que seria necessária se quiséssemos fazer investimentos diretamente em imóveis.
Liquidez
Embora não possamos resgatar nossas cotas diretamente, caso queiramos realizar nossos lucros ou simplesmente porque precisamos do dinheiro – podemos negociar nossas participações no mercado secundário, na bolsa de valores, diretamente através de nossa plataforma de negociação. Por exemplo, se você estiver investindo com o intermédio de uma corretora, pode usar o home broker para tanto.
9. QUAIS OS RISCOS DE INVESTIR EM FUNDOS IMOBILIÁRIOS?
Fundos Imobiliários são renda variável. Portanto, podemos inclusive perder dinheiro caso o empreendimento não vá bem, caso suas unidades não sejam compradas ou locadas do modo esperado ou caso o mercado imobiliário local ou nacional, como um todo, comece a ir mal. Há vários fatores.
Riscos de Mercado
Os riscos de mercado são extremamente complexos. Envolvem política, economia, taxas de juros, o câmbio e eventuais mudanças em leis.
Riscos Relativos ao Mercado Imobiliário
Imagine que, por algum motivo, se ficarmos no exemplo de um shopping center (e esse empreendimento tiver grande peso nas cotas do fundo imobiliário), as lojas não forem vendidas ou locadas. Ou, então, o setor tenha uma mudança drástica na legislação que faça os custos do empreendimento subir muito. Ou, ainda, acontecer uma tragédia natural imprevisível que ocasione a viabilidade da construção…
Outra situação: o inquilino do imóvel ou os inquilinos dos imóveis podem não pagar os aluguéis.
Riscos Relativos ao Investimento no Fundo
No que diz respeito, à liquidez, também dependemos de que existam compradores interessados em nossas participações caso queiramos liquidá-las. A administradora não é responsável por sua compra. Numa situação de desvalorização, há um risco inerente de ninguém querer comprá-las numa tendência de queda. Nesse caso, pode ser que tenhamos que vendê-las a um preço abaixo do de mercado para conseguir a liquidação.
10. QUAL PAPEL DO FORMADOR DO MERCADO?
Os formadores de mercado têm o papel, justamente, de dar liquidez a qualquer mercado, do mesmo modo que o nome sugere.
O mercado de fundos imobiliários, desde 2012, tiveram essa possibilidade ampliada quando a CVM permitiu que as próprias administradoras contratassem formadores de mercado.
11. COMO FUNCIONA O RENDIMENTO DOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS?
Os fundos imobiliários distribuem resultados. Esses rendimentos, por lei, devem ser distribuídos no mínimo de seis em seis meses. Porém, o que se observa é uma distribuição mensal.
Essa renda pode vir de aluguéis, venda dos imóveis e juros e, geralmente, os resultados vêm da combinação destes e outros fatores.
12. CONHEÇA OS CUSTOS E TAXAS COBRADOS AO INVESTIR EM FUNDOS IMOBILIÁRIOS
Você é isento de Imposto de Renda quando: tiver menos de 10% das cotas, se houver menos de 50 cotistas e as cotas forem negociadas exclusivamente na bolsa de valores. Essa isenção não inclui lucros através da venda das participações em balcão organizado têm incidência de 20% sobre o lucro.
Temos a taxa de corretagem, paga à corretora que intermediou a negociação e também as taxas pagas às administradoras (em geral são baixas e não prejudicam potenciais lucros).
13. COMO FUNCIONAM AS ASSEMBLEIAS GERAIS?
Todo e qualquer fundo de investimentos, imobiliários ou não, realizam assembleias gerais. Elas são o momento de decisões importantes e, nelas, acontecem:
- Mudanças nas políticas de investimentos
- Apresentação de contas
- Mudanças de regras
- Mudança do administrador
- Fusão, incorporação, cisão ou liquidação
- Mudanças nas taxas de administração, taxas de performance, de entrada e de saída.
14. VALE A PENA INVESTIR EM FUNDOS IMOBILIÁRIOS?
Se escolhido com sabedoria, no momento certo e adequadamente, investir em um fundo imobiliário pode ser a melhor decisão que você toma, sobretudo em momentos de crescimento desse setor. Existem fundos que sempre apresentam lucro, principalmente se se tratam de empreendimentos bem localizados e com alta taxa de sucesso.
Como diversificação, sempre será uma excelente pedida, mas sempre considerando que não devemos colocar todos nossos esforços na renda variável (e, nunca será demais deixar de frisar, fundos imobiliários e imóveis de um modo geral são renda variável).
15. ENTENDA OS INVESTIMENTOS EM FUNDOS IMOBILIÁRIOS? (PASSO A PASSO)
Para comprar participações de fundos imobiliários é preciso negociá-las na bolsa de valores.
Portanto, é preciso abrir uma conta numa corretora de valores, que é a empresa que, obrigatoriamente, faz o meio de campo ente você e o mercado.
Analise diversos fundos antes de comprar.
Uma das técnicas usadas é dividir o valor dos aluguéis dividido pelo valor das cotas do fundo.
Se o valor for maior que o oferecido pela renda fixa, certamente trata-se de um fundo a se considerar.
No entanto, se você for iniciante, mesmo depois de fazer essa conta, consulte seu agente autônomo de investimentos.
O agente autônomo de investimentos é um profissional que passará a acompanhar sua vida de investidor tão logo você abra a sua conta em uma corretora de valores.
16. CONCLUSÃO
Muita gente acha que o investimento em imóveis é a coisa mais segura do mundo. Dificilmente poderiam estar mais errados.
Investimento em imóveis, diretamente ou indiretamente, via fundos imobiliários, é renda variável.
E que, portanto, pode “variar”. Isto é, podemos ter bons lucros ou, infelizmente, prejuízos.
Assim, o investimento em fundos imobiliários requer cuidado, aconselhamento de confiança e um mínimo de conhecimento.
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Parabéns pelo artigo, o conteúdo ajudou-me a conhecer mais sobre os fundos imobiliários, principalmente a compreender como eles funcionam.