O fundo de investimento imobiliário (FII) MXRF11 vai valorizar ou desvalorizar? Aprenda a ler o comportamento dos investidores institucionais através do volume e saiba a hora certa de comprar e vender

O fundo de investimento imobiliário MXRF11 é um FII classificado como fundo de papel, por investir sobretudo em títulos da dívida imobiliária, por exemplo, Certificados de Recebíveis Imobiliários e seus rendimentos vem dos juros desse tipo de papel. Parece ser um início seguro para quem quer entrar no mercado de imóveis e ter uma renda mensal a partir de seu investimento. Mas seria este o melhor momento para comprar esse ativo?

Para responder essa pergunta, precisamos conhecer não só fundo de investimento imobiliário MXRF11, mas também uma metodologia que nos dê parâmetros para escolher os ativos que compramos na bolsa de valores e, acima de tudo, o momento em que compramos e em que vendemos esses ativos. O Raio X Preditivo determina esses momentos a partir do rastro de volume de negócios deixado pelos grandes players da bolsa de valores. Os conceitos e ferramentas do Raio X Preditivo observam o volume de maneira a encontrar regiões seguras para fazer as nossas negociações. Neste artigo sobre o MXRF vamos cuidar de fazer não só a apresentação do ativo como também dessa metodologia.

1. O que é um fundo de investimento imobiliário (FII)?
2. O que é o fundo de investimento imobiliário (FII) MXRF11?
3. FII MXRF11: onde e como é negociado
4. Formas de ganhar com o fundo de investimento imobiliário MXRF11
5. Investir ou não investir no FII MXRF11: que decisão tomar?
6. Ficou interessado no FII MXRF11? Veja os custos e taxas pra começar
7. Como o Raio X Preditivo pode ajudar com o FII MXRF11
8. Como faço pra comprar FII MXRF11?
9. Conclusão sobre o fundo de investimento imobiliário FII MXRF11

1. O QUE É UM FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

Também conhecido pela sigla FII, o Fundo de Investimento Imobiliário possibilita aplicar em vários setores do mercado imobiliário. Através dele é possível investir desde imóveis físicos, como em títulos de crédito e até mesmo em cotas de outros fundos imobiliários (fundos de fundos).

Uma característica interessante dos FIIs é a possibilidade de ter um rendimento mensal. Inclusive, esse é o foco de muitos investidores quando passam a tê-los dentre seus investimentos. Essa renda vem de aluguéis de imóveis que o fundo administra ou dos juros provenientes dos títulos. E também há a possibilidade do rendimento vir do lucro que o fundo obtém com a venda de imóveis, bem como da venda títulos e da venda cotas de outros fundos (uma curiosidade aqui é que se o FII investe em outros fundos, esses fundos por sua vez, pagam rendimentos, ao seu FII).

São várias as vantagens de investir em FIIs. É a porta por onde passam cada vez mais investidores que decidem entrar no mercado imobiliário atualmente.

Imagine como seria a compra de um imóvel: a procura por um imóvel, a burocracia, os tributos, impostos, diferentes locatários, manutenção, inadimplência. Considere também que imóveis são caros e nesse caso você terá que empenhar boa parte das suas economias de uma vez só, e não poderá mais contar com esse dinheiro por um bom tempo. Tudo isso para que você, talvez, tenha algum retorno, seja economizando o valor dos aluguéis ou através da valorização do imóvel que pode levar alguns anos para acontecer de forma significativa.

Importante ponderar, como em qualquer tipo de investimento, a liquidez e a diversificação. No caso da compra do imóvel, a liquidez simplesmente não existe. Se você não souber escolher bem o local ou se precisar levantar o dinheiro e você decidir vendê-lo, saiba que isso pode levar algum tempo, e nem sempre conseguirá o preço desejado no negócio. E tudo isso pode acontecer com um único imóvel.

Não lhe parece mais interessante investir seu dinheiro em vários imóveis, podendo inclusive empenhar uma parte menor dele nesse mercado de risco? É o caso do FII, em que a compra pode ser feita com preços tão pequenos quanto R$ 100,00 aproximadamente, dependendo do valor da cota.

Os Fundos Imobiliários são administrados por especialistas, portanto a parte trabalhosa fica toda por conta dela. Mas você não participa da administração dos imóveis.

A rentabilidade dos FIIs não se limita aos aluguéis e juros dos títulos. Você pode vender as cotas, caso elas valorizem, obtendo o lucro da transação. As cotas são negociadas na bolsa de valores, assim como as ações das empresas de capital aberto.

Não posso deixar de alertar que o FII é um investimento em renda variável. Então, as cotas podem desvalorizar. Recomendamos que tenha cuidado antes de decidir. No meu ponto de vista, o MXRF11 é sólido e seguro, mas você deve avaliar se é uma boa opção de investimento, e só você pode tomar a decisão de comprar ou não esse ativo, e não deixe que outras pessoas interfiram nessa decisão. Fique atento à dados como taxa de ocupação e inadimplência (no caso de um fundo de tijolo), e grau de risco dos títulos (caso seja um fundo de papel), além de outros detalhes.

É recomendado que você busque conhecimento para te ajudar na escolha do investimento. O Raio X Preditivo pode te ajudar com isso, através de uma metodologia especialista no comportamento dos investidores institucionais (conhecidos também como Big Players). São investidores que só entram em investimentos que possam render muito futuramente, por isso essa metodologia os acompanha.

Tipos de FII (Fundo de Investimento Imobiliário)

O MXRF11 é um fundo do tipo tijolo.

Vejamos a baixo quais são os tipos de FII:

• Fundos de renda: vários fundos de renda se encaixam no chamado “fundo de tijolo”. Nessa modalidade o objetivo é obter a renda vinda da locação dos imóveis (residenciais, hospitais, hotéis, universidades, cemitérios, shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos). Cada um desses é uma divisão em outras subcategorias.

• Fundos de compra e venda: são considerados arriscados, pois se tratam de FIIs voltados para a compra de imóveis quando estão baratos, e estes são vendidos quando valorizam. Apesar do risco, quando há ganho costuma ser expressivo.

• Fundos de desenvolvimento: trata-se de fundos que compram terrenos visando construir um empreendimento no futuro. São considerados de risco alto devido às eventualidades que podem ocorrer como embargo de obra, por exemplo.

• Fundos de recebíveis imobiliários ou “fundos de papel”: num primeiro momento você pode até achar que é um fundo de renda fixa, pois se baseia em Certificados de Recebíveis Imobiliários. Justamente, há essa semelhança porque o mercado imobiliário faz a captação do dinheiro de investidores como se fosse um ‘empréstimo’, para que, ao final, eles recebam o dinheiro de volta com juros.

• Fundos de fundos: como já diz o nome, é um mix de vários outros fundos imobiliários. Nesse, você poderá diversificar seus investimentos em um único ativo.

• Fundos tijolo: são os que se referem aos imóveis, e nesse caso os conceitos se assemelham aos dos fundos de renda. Logo, o objetivo aqui é o recebimento de aluguel, a valorização dos imóveis e das cotas individualmente.

• Fundos híbridos: misturam todas as categorias citadas acima, sendo bastante flexíveis no que diz respeito à diversificação.

2. O QUE É O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) MXRF11

MXRF11 é um fundo imobiliário do tipo papel, o que significa que seus recursos são concentrados em títulos e valores mobiliários. Quer dizer, o MXRF11 não está diretamente ligado a imóveis físicos propriamente ditos.

O MXRF11 investe, portanto, em títulos de dívida imobiliária. Ele é um FII de gestão ativa de segmento híbrido, constituído desde 2011 tendo prazo de duração indeterminado. Sua alocação está em títulos como CRI, Debênture, LCI, LH e cotas de FIIs e outros ativos imobiliários, como imóveis comerciais e projetos imobiliários residenciais.

Os rendimentos do MXRF11 vão para os seus cotistas em, no mínimo, 95% dos resultados até o 10º dia útil de cada mês.

Quem é o administrador do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) MXRF11

É administrado pelo BTG Pactual Serviços Financeiros, instituição devidamente autorizada para prestar os serviços de administração de recursos de terceiros.

3. FII MXRF11: ONDE E COMO É NEGOCIADO

Fundos Imobiliários são uma ótima porta de entrada para investir em imóveis e são muito mais simples, tanto para comprar como para acompanhar a rentabilidade.

Quem toma conta dos fundos são administradoras especializadas, inclusive escolhem os imóveis que farão parte deles. Isso diminui o risco de você investir em um imóvel pouco favorável, o que pode acontecer se você escolher e comprar um imóvel sozinho.

E você compra os FIIs direto na bolsa de valores, rápido e sem complicações.

Antes de partir para bolsa, saiba que esse é o ambiente mais forte e competitivo do mercado financeiro, graças aos investidores institucionais, os big players.

Esses investidores aproveitam o momento de desespero de muitos que vendem os ativos numa queda do preço, que é quando há liquidez, e então se posicionam para comprar grandes quantias. E são eles que vendem quando muitos estão na euforia da compra.

Munidos de alta tecnologia, vantagens financeiras e uma equipe de analistas e gestores experientes, os big players estão sempre prontos para tirar dinheiro do mercado.

Por esses e outros motivos, recomendamos ficar de olho na atuação desses investidores institucionais. No Raio X Preditivo, fazemos isso acompanhando o volume, visando encontrar regiões em que os big players imaginam ser vantajosas para operar.

4. FORMAS DE GANHAR COM O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO MXRF11

As formas de se ganhar dinheiro com FIIs como o MXRF11 são variadas. Veja duas delas:

Trade com MXRF11

São operações de curto prazo, que consistem na compra do ativo com objetivo de vender depois da valorização, de olho no lucro entre esses dois momentos. O day trade é a operação que começa e acaba no mesmo dia. O swing trade pode começar hoje e terminar daqui poucos dias. E tem também o Position Trade, que pode durar mais de duas semanas. É possível também vender as ações sem tê-las, se acharmos que o seu preço vai cair. Essa operação pode ser feita através do aluguel dos ativos, que são vendidos e, assim que o preço cai, são recomprados por um preço mais baixo. A operação encerra após a devolução das ações ao investidor original, quando o trader paga o aluguel e fica com o lucro.

Ganhar dividendos com MXRF11

Vários investidores montam suas carteiras com objetivo de acumular ativos e fazer do rendimento uma fonte de recurso financeiro, que pode ser usado para comprar mais cotas de FII ou para ter uma renda mensal. Quando o preço cai é uma boa oportunidade de compra de mais cotas, sem o desespero de quem não aguenta ver o preço cair e acaba vendendo.

5. INVESTIR OU NÃO INVESTIR NO FII MXRF11: QUAL DECISÃO TOMAR?

Quando falamos em ‘investir’ devemos pensar que é nosso dinheiro que está no centro do assunto, seja qual for a origem dele. Pode ter sido economizado por anos, pode ser uma herança, resultado da venda de algum bem, entre outros.

A partir do momento que você investe seu capital na bolsa deverá ficar atento ao cenário econômico em geral, mas na verdade o futuro nesse ambiente é imprevisível.

Fatores externos podem movimentar o cenário de maneira repentina, mas o dia a dia do mercado é feito de grandes movimentações de poucos. São os investidores institucionais, capazes de fazer o preço do ativo mudar em questão de segundos em qualquer cenário, que devem ser observados.

Recomendamos que leve em conta o comportamento dos big players, mas para isso vai precisar entender como trilhar esse caminho. O Raio X Preditivo dispõe de conceitos e ferramentas, cujo principal tema de estudo é o volume de negócios. Podemos dizer que o volume é o rastro que os big players deixam, e pode revelar em quais regiões pretendem operar.

6. FICOU INTERESSADO NO FII MXRF11? VEJA OS CUSTOS E TAXAS PRA COMEÇAR

• Taxas da corretora: algumas corretoras não cobram taxa de corretagem, mas algumas ainda adotam essa prática. É uma taxa cobrada a cada operação de compra e venda de ativos
• Taxas da bolsa: a bolsa de valores cobra pequenas taxas sobre o valor envolvido na transação para efetivar, registrar e efetuar outras atividades necessárias para que as compras e vendas aconteçam
• ISS: o imposto sobre serviços incide sobre a taxa de corretagem caso ela exista
• Imposto de renda sobre os rendimentos mensais: isentos para pessoas físicas
• Imposto de renda sobre a venda com lucro: 20% em operações sobre o lucro (não há diferenciação entre operações normais e day trade). A exemplo de ações, é possível descontar os prejuízos anteriores dos lucros atuais

Taxas específicas do MXRF11

Sua taxa de administração é de 0,90% ao ano sobre patrimônio líquido ou valor de mercado do fundo se o fundo fizer parte de índice de mercado (IFIX) com mínimo de R$ 60.000,00 mensais corrigido pelo IGPM. Gestão e consultoria imobiliária: incluída na taxa de administração.

7. COMO O RAIO X PREDITIVO PODE AJUDAR COM O FII MXRF11

A clássica análise técnica leva o trader a tomar decisões usando o preço como referência.

A Nova Análise Técnica observa a movimentação de preço, mas esse não é o fator decisivo para agir porque o preço é só o efeito. Antes do efeito, vem algo mais importante: o volume. Ele é o que impulsiona o mercado, determinando a queda ou a alta do preço. Logo, o volume é a causa do que acontece com o preço.

O Raio X Preditivo é a Nova Análise Técnica sistematizada, trazendo conceitos e ferramentas voltados para a leitura do volume.

Saber interpretar o volume de negócios nos ajuda entender o movimento dos big players, inclusive para que possamos nos antecipar aos movimentos mais fortes, que é onde o lucro e a valorização do seu dinheiro está

8. COMO FAÇO PARA COMPRAR FII MXRF11

Cá pra nós, dá até vontade de ter um imóvel, ou vários, não é? Mesmo que seja uma pequena parte deles! Pois, então, basta abrir a plataforma de negociação, escolher um FII como o MXRF11, sinalizar a quantidade de cotas que deseja adquirir e clicar em “comprar”. Isso mesmo, tudo feito de forma eletrônica, via internet, descomplicado, rápido e sem burocracia, e também sem precisar de corretor de imóveis ou imobiliárias. Devo lembrar que mesmo que você compre uma cota de um shopping, por exemplo, você não poderá abrir sua loja nele ou fazer o que quiser. Afinal, o objetivo aqui é tão somente investir.

Comprar MXRF11 é bem rápido e simples:

• Você precisará abrir uma conta na corretora de valores de sua preferência
• Transfira o dinheiro que pretende utilizar nas negociações
• Na própria corretora, escolha uma plataforma de negociação para poder abrir a ordem de compra

Atenção às coisas simples:

Apesar da empolgação de comprar o ativo de uma empresa que vem apresentando um bom desempenho, o cenário pode mudar. Quando iniciantes estão eufóricos normalmente é um sintoma que a bolsa irá cair.

A euforia indica que muitos investidores de primeira viagem estão comprando no topo, e se você estiver nesse barco tende a entrar em desespero quando o preço cair e vender num fundo, ficando no prejuízo. E adivinhe: em seguida a esse movimento o preço volta a subir, como num passe de mágica, mas você vendeu!

Para evitar essa situação, tenha ao seu lado o Raio X Preditivo. Esteja certo que terá um conteúdo de muita qualidade para te apoiar e esclarecer suas dúvidas quanto ao mercado.

9. CONCLUSÃO SOBRE O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) MXRF11

Sem dúvida, FIIs de papel apresentam um nível de segurança e risco bem próximo da renda fixa. Ainda assim, eles NÃO SÃO renda fixa. Mesmo FIIs de papel já apresentaram desvalorizações ou paradas na entrega de rendimentos. Assim, cabe ficar de olho, mesmo no caso do MXRF11, como estão se comportando os investidores institucionais. A atuação desses participantes fortes costuma antecipar altas e quedas no preço dos ativos. Para fazer isso, o Raio X Preditivo observa o rastro de volume deixado por esses participantes que, além de melhor informados são capazes de movimentar os preços propositadamente. Dessa forma, o Raio X Preditivo é a ferramenta mais recomendada para acompanhar essa movimentação e determinar se um ativo é REALMENTE seguro para se investir e, em caso positivo, em que momento e com que montante de seu capital.