Como investir no FII (fundo de investimento imobiliário) XPLG11 do mesmo modo que os investidores institucionais e aumentar suas chances de lucro

O fundo de investimento imobiliário XPLG11 é um FII que pode ser adquirido ou vendido, com grande facilidade, na bolsa de valores. Através dele, você pode investir em galpões logísticos. A ideia é não só receber parte dos aluguéis desses imóveis como também lucrar com a valorização do ativo.

Os FIIs é uma maneira simples e inteligente de investir em imóveis. É a mesma coisa que comprar uma fração de um grande imóvel ou, no caso do XPLG11, comprar uma fração de diversos galpões logísticos. Não tem burocracia ou complicação: tudo é feito direto na bolsa de valores. Mas seria o XPLG11 seria um bom investimento neste momento da nossa economia?

O fundo de investimento imobiliário XPLG11 será abordado nesse texto, porém, queremos dar ênfase à metodologia que usamos para dar base à nossa decisão de compra e venda de XPLG11, bem como de outros ativos e derivativos da bolsa. Nosso processo de análise se baseia no volume de negócios e, por consequência, da atuação dos investidores institucionais. O nome dessa metodologia é Raio X Preditivo.

1. O que é um fundo de investimento imobiliário (FII)?
2. O que é o fundo de investimento imobiliário (FII) XPLG11?
3. FII XPLG11: onde e como é negociado
4. Formas de ganhar com o fundo de investimento imobiliário XPLG11
5. Investir ou não investir no FII XPLG11: que decisão tomar?
6. Ficou interessado no FII XPLG11? Veja os custos e taxas pra começar
7. Como o Raio X Preditivo pode ajudar com o FII XPLG11
8. Como faço pra comprar FII XPLG11?
9. Conclusão sobre o fundo de investimento imobiliário FII XPLG11

1. O QUE É UM FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

Um fundo de investimento imobiliário (FII), como o XPLG11, pode ser comparado a um condomínio de investidores. Cada qual compra cotas de tal fundo. A totalidade das cotas seriam a totalidade de um conjunto de imóveis (lembrando, no entanto, que alguns fundos imobiliários são monoativos, relativos a um único imóvel).

Cada cota recebe um valor proporcional do aluguel recebido por esses imóveis. Isso garante uma renda aos cotistas. É praticamente a mesma coisa de que você fosse dono de uma parte do imóvel e estivesse alugando essa parte para um terceiro (uma pessoa, uma empresa, etc).

O início de um fundo de investimento imobiliário (FII) é marcado com a venda das cotas e esse levantamento é usado para comprar ou construir imóveis que serão alugados ou arrendados.

A seguir, o dinheiro começa a entrar: o aluguel é dividido entre os cotistas ou investidores. Você recebe na proporão de cotas que possui. Para melhor entendimento, imagine que cada cota equivale a uma “ação” do imóvel ou dos imóveis.

Não só isso: a cota do FII pode vir a valorizar e, assim, você pode vender sua parte obtendo um lucro com essa venda.

Por um lado, o investidor não decide nada quanto ao que vai ser feito com os imóveis. Como cotista você não tem esse direito. Mas o lado bom é que você não tem nenhum ônus que ser proprietário e locatário de um imóvel acaba acarretando. Suas únicas questões são os riscos de o imóvel ou imóveis não serem locados, de eles desvalorizarem ou, se tudo der certo, receber os rendimentos e lucrar com possíveis valorizações. O resto é com o administrador do fundo.

Importante lembrar que os FIIs, como XPLG11, são renda variável: o valor de uma cota pode variar. Mas, se formos observar bem, isso não difere em nada de investir em imóveis (que muita gente considera, de forma completamente errônea, um investimento seguro de “renda fixa”). Como outros produtos da bolsa, você pode acompanhar a variação dos FII no site da B3, em outros sites da internet e no home broker ou plataforma gráfica de sua corretora.

Se você prefere uma definição mais técnica, no site da B3 encontramos: “O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é uma comunhão de recursos destinados à aplicação em ativos relacionados ao mercado imobiliário. Cabe ao administrador, uma instituição financeira específica, constituir o fundo e realizar o processo de captação de recursos junto aos investidores através da venda de cotas.”

Tipos de FII (Fundo de Investimento Imobiliário)

Conheça os tipos de fundos de investimento imobiliário (FII) existentes no mercado (o XPLG11 é um fundo de renda ou fundo de tijolo):

• Fundos de renda: os gestores compram ou constroem os imóveis que serão alugados (shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos, hospitais, escolas, universidades, hotéis, residenciais e até cemitérios! E cada um desses é uma divisão em outras subcategorias). Diversos fundos de renda também se enquadram no tipo chamado de “fundo tijolo”
• Fundos de compra e venda: são FIIs que visam a compra de imóveis quando estão baratos e a venda quando valorizam. Por esse motivo, são considerados mais arriscados, porém, caso ocorram ganhos, eles são expressivos
• Fundos de desenvolvimento: são fundos que partem da compra de terrenos para a futura construção de grandes empreendimentos, porém dado os riscos de embargo de obras e outras eventualidades também são considerados de maior risco
• Fundos de recebíveis imobiliários ou “fundos de papel”: este se parece mais com um fundo de renda fixa, pois se baseia em Certificados de Recebíveis Imobiliários. É como se o investidor estivesse emprestando dinheiro ao mercado imobiliário, para, ao final, receber o dinheiro de volta com juros
• Fundos de fundos: os fundos de fundos, como o nome indica, são um mix de diversos outros fundos imobiliários e são uma forma de diversificar investindo em apenas um ativo
• Fundos tijolo: eles se misturam ao conceito de fundos de renda, pois, como o nome indica, se referem a imóveis propriamente ditos. Tem por objetivo o recebimento de aluguel e a valorização dos imóveis e, por consequência, das cotas individualmente

2. O QUE É O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) XPLG11

O XPLG11 é um fundo de investimento imobiliário categorizado como “fundo de tijolo”. Cada cota corresponde a uma parte da soma de diversos galpões logísticos.

Perfil e características do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) XPLG11

O XPLG11 tem em seu portfólio galpões logísticos e os rendimentos são obtidos pelo aluguel dos imóveis. O rendimento também pode vir pela venda dos imóveis.

O XPLG11 distribui, no mínimo, 95% dos resultados obtidos mensalmente até o 10º dia útil do mês seguinte ao do recebimento dos recursos pelo fundo.

Portfólio do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) XPLG11

Quando estamos falando de fundos de tijolo, como o XPLG11 é importante conhecer o portfólio de imóveis desse fundo, se é variado, sua distribuição geográfica, onde estão localizados, as condições e outros detalhes. Por exemplo, fundos que envolvem galpões logísticos tem como importante condição saber se eles são alugados apenas por uma empresa, se são instalações modernas, próximos a rodovias importantes, etc

• CENTRO DE DISTRIBUIÇÃO DIA%

Endereço: Rua João de Padula, 245

Bairro: Vila Bertini

Cidade: Americana – SP

Área Bruta Locável: 30.098,00 m2

• CENTRO DE DISTRIBUIÇÃO DIA% RIBEIRÃO

Endereço: Via José Luiz Galvão, 1.905

Bairro: Bom Jesus

Cidade: Ribeirão Preto – SP

Área Bruta Locável: 21.136,00 m2

• CENTRO DE DISTRIBUIÇÃO LEROY

Endereço: Rod. dos Bandeirantes, KM 34

Bairro: Condomínio Vila Verde

Cidade: Cajamar – SP

Área Bruta Locável: 110.163,00 m2

• CENTRO DE DISTRIBUIÇÃO PANASONIC

Endereço: Estrada Municipal do Mandu, 250

Bairro: Santa Inês

Cidade: Itapeva – MG

Área Bruta Locável: 23.454,00 m2

• CENTRO DE DISTRIBUIÇÃO RENNER

Endereço: Av. Osvaldo José do Amaral, s/n

Bairro: Areias

Cidade: São José – SC

Área Bruta Locável: 47.912,90 m2

• CENTRO DE DISTRIBUIÇÃO VIA VAREJO

Endereço: Rua Lenine Queiroz, 333

Bairro: Distrito Industrial

Cidade: Cachoeirinha – RS

Área Bruta Locável: 38.410,00 m2

• CENTRO LOGÍSTICO CAJAMAR – ESPECULATIVO

Endereço: Rod. dos Bandeirantes, km 34

Bairro:

Cidade: Cajamar – SP

Área Bruta Locável: 125.717,00 m2

• COMPLEXO MULTIMODAL DE CABO DE SANTO AGOSTINHO – CONDOMÍNIMO MM1

Endereço: ROD BR – 101, Sul Nº 2.220

Bairro: Distrito Industrial Diper

Cidade: Cabo de Santo Agostinho – PE

Área Bruta Locável: 49.897,00 m2

• COMPLEXO MULTIMODAL DE CABO DE SANTO AGOSTINHO – CONDOMÍNIMO MM2

Endereço: ROD BR – 101, Sul Km 96,4

Bairro: Distrito Industrial Diper

Cidade: Cabo de Santo Agostinho – PE

Área Bruta Locável: 110.053,00 m2

• COMPLEXO MULTIMODAL DE CABO DE SANTO AGOSTINHO – CONDOMÍNIMO PP2

Endereço: ROD BR – 101, Sul Km 96,4

Bairro: Distrito Industrial Diper

Cidade: Cabo de Santo Agostinho – PE

Área Bruta Locável: 43.125,00 m2

• CONDOMÍNIO DDC RJ

Endereço: Avenida OL-1

Bairro: Parque Duque

Cidade: Duque de Caxias – RJ

Área Bruta Locável: 57.034,00 m2

• GALPÃO WTTP2

Endereço: Av. Ceci, 1.649

Bairro: Tamboré

Cidade: Barueri – SP

Área Bruta Locável: 24.654,00 m2

• SANTANA BUSINESS PARK

Endereço: Avenida Ten. Marquês, 1818

Bairro: Vila Poupanca

Cidade: Santana de Parnaíba – SP

Área Bruta Locável: 31.221,00 m2

Quem é o gestor e o administrador do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) XPLG11

O XPLG11 é administrado pelo Vórtx DTVM Ltda., e sua gestão é feita pela XP Gestão de Recursos Ltda.

3. FII XPLG11: ONDE E COMO É NEGOCIADO

O XPLG11 é negociado na bolsa de valores brasileira, a B3 (Brasil, Bolsa, Balcão). É possível comprar e vender XPLG11 de modo simples pelo home broker de sua corretora o qualquer outra plataforma de negociação fornecida por essa empresa de sua preferência.

Desse modo, podemos participar do mercado imobiliário, em grandes imóveis ou grandes grupos de imóveis de maneira extremamente descomplicada, como se estivéssemos comprando “pedacinhos”, “ações”, desses imóveis.

Lembre-se, porém, que do mesmo modo que as ações de grandes companhias, os FIIs estão sob atenção dos investidores institucionais. Esses participantes possuem vantagens tecnológicas, financeiras e de recursos humanos e, assim, têm êxito em movimentar o mercado da maneira que melhor lhes interessa, atuando a partir das falhas dos participantes menos preparados para um mercado altamente competitivo.

A observação da atuação desses participantes fortes é fundamental. O ideal é seguir essa atuação e evitar ir contra ela. Isso é possível de se fazer através da observação do volume de negócios (causa do movimento de preço). O Raio X Preditivo tem como principal foco o volume de negócios para acompanhamento da atuação dos big players, ao contrário de outras metodologias que foca seus esforços no preço que, em nossa opinião (confirmada pela prática), é mero efeito do volume.

4. FORMAS DE GANHAR COM O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO XPLG11

Existem diversas maneiras de se ganhar dinheiro com XPLG11. Dentre as quais destacamos os seguintes:

Trade com XPLG11

É fato que os FIIs, por suas características, têm menos liquidez e volatilidade que ações e outros ativos da bolsa de valores. Porém, ainda assim conseguimos obter lucros com a compra e a venda desses ativos em prazos mais curtos.

O trade consiste, de maneira bem básica, em?

• Comprar quando achamos que o preço de um ativo vai subir e vender com lucro quando essa alta se concretiza. Se o preço cair, temos prejuízo.
• Vender quando achamos que o preço de um ativo vai cair e recomprar mais barato e com lucro quando essa queda se concretiza. Se o preço subir, temos prejuízo.

Ganhar rendimentos com XPLG11

Os FIIs remuneram com rendimentos advindos do aluguel dos imóveis ou da venda desses imóveis. É praticamente o mesmo que você comprar um imóvel inteiro e colocar para alugar. A diferença é que o valor que você vai envolver é bem menor, há a possibilidade de diversificar e você não tem todas as preocupações que um proprietário tem. Sem falar que é muito mais fácil de vender cotas de FII que vender um imóvel, caso você decida por isso.

Quem compra FIIs pelos rendimentos mensais, geralmente está pensando no longuíssimo prazo. Inclusive vai usar os rendimentos para comprar mais cotas. Eventuais quedas são vistas positivamente, como a possibilidade de comprar mais cotas a um preço mais barato.

5. INVESTIR OU NÃO INVESTIR NO FII XPLG11: QUAL DECISÃO TOMAR?

Qualquer investimento em renda variável, caso dos FIIs e também do XPLG11, deve extremamente planejado, pesando-se todos os riscos. Esse investimento vai valorizar ou desvalorizar ao longo do tempo.

Em nossa metodologia, é de suma importância observar a atuação grandes investidores, que, além de melhor informados que o varejo e outros participantes mais fracos, se adianta a possíveis fortes movimentos – muitas vezes ocasionando-os.

O Raio X Preditivo faz isso através da observação do volume de negociação. Essa informação dá pistas importantes dos movimentos futuros de qualquer ativo da bolsa, inclusive do XPLG11.

6. FICOU INTERESSADO NO FII XPLG11? VEJA OS CUSTOS E TAXAS PRA COMEÇAR

• Taxas da corretora: algumas corretoras não cobram taxa de corretagem, mas algumas ainda adotam essa prática. É uma taxa cobrada a cada operação de compra e venda de ativos.
• Taxas da bolsa: a bolsa de valores cobra pequenas taxas sobre o valor envolvido na transação para efetivar, registrar e efetuar outras atividades necessárias para que as compras e vendas aconteçam.
• ISS: o imposto sobre serviços incide sobre a taxa de corretagem caso ela exista.
• Imposto de renda sobre os rendimentos mensais: isentos para pessoas físicas.
• Imposto de renda sobre a venda com lucro: 20% em operações sobre o lucro (não há diferenciação entre operações normais e day trade). A exemplo de ações, é possível descontar os prejuízos anteriores dos lucros atuais.

Taxas do FII XPLG11

Além disso, há as taxas cobradas pela administração do próprio fundo.

A taxa de administração do XPLG11 é de 0,75% até 0.95% ao ano sobre patrimônio líquido ou valor de mercado do fundo se o fundo fizer parte de índice de mercado (IFIX) com mínimo de R$ 25.000,00 mensais corrigido pelo IPCA. Gestão, custódia e escrituração estão inclusos na taxa de administração. Já a taxa de performance é de 20% do que exceder IPCA + 6% ao ano.

7. COMO O RAIO X PREDITIVO PODE AJUDAR COM O FII XPLG11

O Raio X Preditivo é o método que acompanha o volume de negociações. Para esse método, o volume é a causa dos movimentos de preço. Outras metodologias dão ênfase ao preço simplesmente, que consideramos mero efeito do volume e da atuação institucional.

O Raio X Preditivo pondera que apenas a participação institucional em um ativo pode ser determinante para volumes maiores e consideráveis de negociação e, por consequência, é responsável pelas movimentações consideráveis do preço.

Para tanto, o Raio X Preditivo utiliza indicadores totalmente dedicados ao volume, bem como padrões comprovadamente alinhados com o comportamento institucional.

Desse modo, é possível encontrar regiões de trade e de investimento ao lado de parceiros fortes (big players) ocasionando operações com boa assimetria de risco, arriscando-se pouco com a possibilidade de se ganhar muito.

8. COMO FAÇO PARA COMPRAR FII XPLG11

Abrir a conta na corretora de valores e depositar o seu dinheiro é a parte fácil, dá para fazer isso tendo um celular e uma conta bancária. Porém, o passo mais importante é fazer um curso sobre análise do mercado, que vai lhe dizer exatamente onde você está se metendo.

É muito importante entender o peso da influência do volume e dos investidores institucionais no mercado.

Por isso, nossa indicação é o curso Raio X Preditivo.

Mesmo depois de iniciar o curso, é prudente testar os novos aprendizados na conta demo, oferecida pela corretora. Aqui o objetivo é ganhar confiança no método e, ao mesmo tempo, saber se você está pronto para iniciar a operar com dinheiro de verdade. Se você não for bem na conta demo, não será na conta real que terá sucesso.

9. CONCLUSÃO SOBRE O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) XPLG11

Os fundos de investimento imobiliário (FII), como o XPLG11, são uma das maneiras mais simples de investir no mercado imobiliário, com zero burocracia e complicação. Isso sem falar no risco que é comprar um imóvel de fato e considerando que, muitas vezes, é mais interessante participar de imóveis com grande potencial econômico. Você recebe o aluguel dos imóveis sem ter que correr atrás de locatários ou das burocracias de uma corretora, tudo é por conta do administrador. Se quiser “se livrar” do imóvel, basta colocar uma ordem no home broker e em minutos ou mesmo segundos o negócio será feito. Enfim, é simplesmente fácil. Porém, não devemos esquecer que se trata de renda variável e, como renda variável, tem muitos riscos. E, para reduzi-los, recomendamos entrar nesse mercado só depois de ter aprendido uma boa metodologia de negociação, sendo que nossa recomendação é o Raio X Preditivo.