Como investir no FII (fundo de investimento imobiliário) VISC11 seguindo a atuação dos big players: compre apenas quando eles derem o sinal e você lê esse sinal no volume com a metodologia Raio X Preditivo

O fundo de investimento imobiliário VISC11 pode ser classificado como um fundo “tijolo”, pois seu portfólio é composto por imóveis reais. No caso dele, principalmente shopping centers. É um ativo acessível para quem quer investir no mercado imobiliário para quem não quer comprometer grandes parcelas de seu patrimônio e sem as complicações de se comprar um imóvel individualmente (quantos de nós podem comprar um shopping center, afinal de contas, não é?). Além disso, como os imóveis, os FII nos dão renda mensal, com a diferença de que não precisamos nos preocupar com toda a burocracia e complicações que um imóvel costuma garantir.

O fundo de investimento imobiliário VISC11, nesse caso, seria um investimento inteligente? Independentemente de qualquer análise de especialistas ou de qualquer relatório fornecido pela gestora do fundo, consideramos fundamental a observação do posicionamento dos participantes fortes do mercado. Os big players são os participantes que conseguem se antecipar às quedas – distribuindo os ativos (vendendo) – e às altas – acumulando ativos (comprando). O rastro de volume deixado por esses investidores institucionais nos dá as pistas para entender os melhores momentos para comprar e vender e a metodologia Raio X Preditivo dá as ferramentas e os conceitos para que possamos nos situar da melhor forma na hora de decidir o momento certo de fazer um aporte ou mesmo sair do investimento, seja em VISC11 ou qualquer outro ativo negociado em qualquer mercado do globo.

1. O que é um fundo de investimento imobiliário (FII)?
2. O que é o fundo de investimento imobiliário (FII) VISC11?
3. FII VISC11: onde e como é negociado
4. Formas de ganhar com o fundo de investimento imobiliário VISC11
5. Investir ou não investir no FII VISC11: que decisão tomar?
6. Ficou interessado no FII VISC11? Veja os custos e taxas pra começar
7. Como o Raio X Preditivo pode ajudar com o FII VISC11
8. Como faço pra comprar FII VISC11?
9. Conclusão sobre o fundo de investimento imobiliário FII VISC11

1. O QUE É UM FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

FII, ou Fundo de Investimento Imobiliário, é uma modalidade de investimento voltada para aplicação no mercado imobiliário com várias opções possíveis, como os FIIs que investem em imóveis físicos, em títulos de crédito (CRI, LCI, LH e outros) e, ainda, cotas de outros fundos imobiliários (fundos de fundos).

FII é alvo de muitos investidores por conta do rendimento mensal. Essa renda vem dos aluguéis de imóveis do fundo, e dos juros dos títulos. Se houver venda de imóveis, títulos ou cotas de outros fundos, o investidor também poderá lucrar (lembre-se que se o FII investe em outros fundos, esses fundos, por sua vez, pagam rendimentos, ao seu FII).

As vantagens de investir em FIIs podem ser bem interessantes.

Por muito tempo acreditava-se que investimento era comprar imóveis, e se fosse possível vários para ter uma boa renda vinda dos aluguéis. Isso porque não havia diversidade de investimentos, e também faltava conhecimento sobre o assunto.

Como qualquer outra forma de investimento, temos que pensar em tudo que envolve a compra de um imóvel. A localização, potencial valorização, as consequências da locação (inadimplência, manter o bem em bom estado de conservação, impostos). Além do que imóveis custam caro e podem restringir a liquidez. Ou seja, se precisar do dinheiro com urgência poderá não conseguir em tempo hábil.

A liquidez precisa ser considerada, pois se você comprar um imóvel estará gastando toda uma quantia do seu dinheiro de uma vez só. Você pode decidir vendê-lo em algum momento, mas não se sabe em quanto tempo isso vai acontecer. E pode não alcançar o preço desejado na venda. No caso do FII, a negociação é de cotas, ou seja, parte de imóveis, e você pode comprar e vender a qualquer hora através de uma plataforma de negociação da bolsa de valores.

Uma das vantagens mais interessantes de FII é a diversificação, em que você consegue investir em vários imóveis ao mesmo tempo e pode começar com pequenas quantidades de cotas. Você pode ter cotas de diferentes empreendimentos na sua carteira de investimentos, e com o tempo poderá avaliar quais as melhores opções.

As cotas de FIIs custam em média R$ 100,00, portanto você pode começar investindo esse valor tão acessível.

A parte trabalhosa fica toda por conta de uma administradora especializada, que faz a gestão do fundo. Você não participa da administração dos imóveis.

Assim como as ações, você pode lucrar com os FIIs. Isso porque você pode comprar por um preço baixo e os vender mais caro. E você também pode lucrar recebendo os juros dos títulos ou o equivalente dos aluguéis, proporcionais à quantidade de cotas que você possui de determinado imóvel.

Apesar das várias vantagens, devemos comentar que os FIIs podem desvalorizar. Trata-se de um investimento em renda variável, e para diminuir as chances de perder dinheiro é importante analisar com cuidado o fundo que pretende comprar. Analise dados como taxa de ocupação, inadimplência, no caso do fundo de tijolo, e grau de risco do título, se for um fundo de papel.

No momento da escolha, você poderá contar com uma metodologia pautada na observação do comportamento dos investidores institucionais, responsáveis por movimentar o mercado investindo pesado. Conheça mais

sobre a metodologia a seguir.

Tipos de FII (Fundo de Investimento Imobiliário)

O VISC11 é um fundo do tipo tijolo, com foco em imóveis de uso comercial (shoppings).

Vejamos a baixo quais são os tipos de FII:

• Fundos de renda: vários fundos de renda se encaixam no chamado “fundo de tijolo”. Nessa modalidade o objetivo é obter a renda vinda da locação dos imóveis (residenciais, hospitais, hotéis, universidades, cemitérios, shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos). Cada um desses é uma divisão em outras subcategorias.

• Fundos de compra e venda: são considerados arriscados, pois se tratam de FIIs voltados para a compra de imóveis quando estão baratos, e estes são vendidos quando valorizam. Apesar do risco, quando há ganho costuma ser expressivo.

• Fundos de desenvolvimento: trata-se de fundos que compram terrenos visando construir um empreendimento no futuro. São considerados de risco alto devido às eventualidades que podem ocorrer como embargo de obra, por exemplo.

• Fundos de recebíveis imobiliários ou “fundos de papel”: num primeiro momento você pode até achar que é um fundo de renda fixa, pois se baseia em Certificados de Recebíveis Imobiliários. Justamente, há essa semelhança porque o mercado imobiliário faz a captação do dinheiro de investidores como se fosse um ‘empréstimo’, para que, ao final, eles recebam o dinheiro de volta com juros.

• Fundos de fundos: como já diz o nome, é um mix de vários outros fundos imobiliários. Nesse, você poderá diversificar seus investimentos em um único ativo.

• Fundos tijolo: são os que se referem aos imóveis, e nesse caso os conceitos se assemelham aos dos fundos de renda. Logo, o objetivo aqui é o recebimento de aluguel, a valorização dos imóveis e das cotas individualmente.

• Fundos híbridos: misturam todas as categorias citadas acima, sendo bastante flexíveis no que diz respeito à diversificação.

2. O QUE É O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) VISC11

O FII VISC11 (Vinci Shopping Centers) pode ser enquadrado na categoria dos fundos de investimento imobiliário do tipo tijolo. Seu foco é em imóveis “reais”, particularmente shoppings.

O portfólio é variado. Existem várias categorias de shopping centers, de acordo com posição geográfica, área bruta locável (ABL), público alvo e as empresas administradoras do empreendimento. Desse modo, o VISC11, por definição, mesmo investindo só em shoppings intrinsicamente apresenta diversificação.

Veja os critérios usados para a escolha dos imóveis em que será feito o investimento:

• Localização em centros urbanos, onde a escassez e o preço de terrenos é uma barreira natural para o desenvolvimento de novos empreendimentos concorrentes;
• Localização em cidades com mais de 250.000 habitantes
• Regiões com demanda qualificada na área de influência do shopping compatível com a área bruta comercializável do empreendimento, já considerando concorrentes estabelecidos e em desenvolvimento na região;
• Área bruta comercializável superior a 15.000 m²;
• Empreendimentos que apresentem potencial de crescimento real de seus resultados, através da adoção de medidas de gestão identificadas em conjunto com os administradores do shopping

A renda obtida pelos investidores do FII é gerada pelo aluguel das lojas e outras estruturas do shopping. A venda dos shoppings ou das participações também pode gerar a renda mensal.

O VISC11 é tem a forma de condomínio fechado, com prazo de duração indeterminado e foi constituído em janeiro de 2013.

Reformas ou benfeitorias nos imóveis para aumentar os retornos decorrentes de sua exploração comercial ou eventual venda também podem aumentar o valor dos rendimentos e do valor das cotas do fundo. O VISC11 pode comprar imóveis no Brasil todo.

As cotas do FII Vinci Shopping Centers são negociadas com o código (ticker) VISC11 no mercado de bolsa da B3 – Brasil, Bolsa e Balcão.

Os rendimentos do VISC11 são distribuídos em, no mínimo, 95% dos valores obtidos, pagos mensalmente, sempre no 10º dia útil do mês seguinte.

O VISC11 é vedado a fazer operações de day trade e sua política de investimento não poderão ser alterados sem prévia deliberação da assembleia geral de cotistas.

Portfólio do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) VISC11

• CENTER SHOPPING RIO

Endereço: Av. Geremário Dantas, 404

Bairro: Jacarepagua

Cidade: Rio de Janeiro – RJ

Área Bruta Locável: 1.289,33 m2

 

• CRYSTAL SHOPPING

Endereço: R. Comendador Araújo, 731

Bairro: Batel

Cidade: Curitiba – PR

Área Bruta Locável: 2.646,70 m2

 

• ILHA PLAZA

Endereço: Av. Maestro Paulo e Silva, 400

Bairro: Jardim Carioca

Cidade: Rio de Janeiro – RJ

Área Bruta Locável: 7.457,23 m2

 

• MINAS SHOPPING

Endereço: Av. Cristiano Machado, 4000

Bairro: União

Cidade: Belo Horizonte – MG

Área Bruta Locável: 8.738,06 m2

 

• PRUDENSHOPPING

Endereço: Av. Manoel Goulart, 2400

Bairro: Jardim das Rosas

Cidade: Presidente Prudente – SP

Área Bruta Locável: 32.374,00 m2

 

• RIBEIRÃO SHOPPING

Endereço: Av. Cel. Fernando Ferreira Leite, 1540

Bairro: Jardim California

Cidade: Ribeirão Preto – SP

Área Bruta Locável: 13.122,90 m2

 

• SHOPPING ABC

Endereço: Av. Pereira Barreto, 42

Bairro: Vila Gilda

Cidade: Santo André – SP

Área Bruta Locável: 3.458,38 m2

 

• SHOPPING GRANJA VIANNA

Endereço: Rodovia Raposo Tavares, km 23.5

Bairro: Lageadinho

Cidade: Cotia – SP

Área Bruta Locável: 14.884,24 m2

 

• SHOPPING IGUATEMI FLORIANÓPOLIS

Endereço: Av. Me. Benvenuta, 687

Bairro: Santa Monica

Cidade: Florianópolis – SC

Área Bruta Locável: 6.339,60 m2

 

• SHOPPING IGUATEMI FORTALEZA

Endereço: Av. Washington Soares, 85

Bairro: Edson Queiroz

Cidade: Fortaleza – CE

Área Bruta Locável: 13.515,45 m2

 

• SHOPPING PARALELA

Endereço: Av. Luís Viana, 8544

Bairro: Alphaville

Cidade: Salvador – BA

Área Bruta Locável: 4.421,01 m2

 

• SHOPPING PÁTIO BELÉM

Endereço: Tv. Padre Eutíquio, 1078

Bairro: Batista Campos

Cidade: Belém – PA

Área Bruta Locável: 4.632,67 m2

 

• SHOPPING PRAIA DA COSTA

Endereço: Av Dr. Olivio Lira, 353

Bairro: Praia da Costa

Cidade: Vila Velha – ES

Área Bruta Locável: 39.971,30 m2

 

• SHOPPING TACARUNA

Endereço: Av. Gov. Agamenon Magalhães, 153

Bairro: Santo Amaro

Cidade: Recife – PE

Área Bruta Locável: 4.482,90 m2

 

• WEST SHOPPING

Endereço: Estr. do Mendanha, 555

Bairro: Campo Grande

Cidade: Rio de Janeiro – RJ

Área Bruta Locável: 3.179,25 m2

Quem é o administrador do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) VISC11

O fundo é administrado pelo BRL Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A.

3. FII VISC11: ONDE E COMO É NEGOCIADO

Mesmo sendo um investimento de renda variável, os FIIs tornaram o investimento em imóveis mais simples.

Os imóveis que farão parte dos fundos são escolhidos pelas mesmas administradoras especializadas que fazem a gestão deles. Isso diminui o risco de erro ao escolher imóveis dos fundos, ao contrário se você comprar um imóvel sozinho.

Para começar a negociar os FIIs, você terá que abrir uma conta numa corretora e as transações poderão ser feitas no home broker dessa instituição ou numa plataforma de negociação. Você poder fazê-lo pelo celular, inclusive.

Apesar de simples e prático, na bolsa de valores estão os participantes mais fortes e competitivos do mercado, os Big Players.

Os investidores institucionais aproveitam a liquidez no momento da queda do preço para que eles montem suas posições de compra, planejando vender no momento de euforia. Esses players operam com capital alto, equipes experientes e preparadas e possuem alta tecnologia para tirar dinheiro do mercado de qualquer maneira.

Portanto, é relevante compreender o comportamento dos big players, e o Raio X Preditivo observa isso através do volume de negócios, buscando as melhores regiões de operação.

4. FORMAS DE GANHAR COM O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO VISC11

Há várias formas de ganhar dinheiro com FIIs como o VISC11. Destacamos as duas:

Trade com VISC11

Podemos chamar de Trade as operações curtas, cuja mecânica consiste em comprar para vender logo após o preço do ativo ter subido. Day trade é a operação que começa e termina no mesmo dia. Swing trade pode começar hoje e terminar alguns dias depois, quando o preço de um ativo subir. E também há o Position Trade, que pode durar mais de duas semanas. Outra abordagem é vender cotas de FII, se acharmos que o preço vai cair, sem tê-las. Trata-se de uma operação de aluguel de ativos que são vendidos e comprados novamente por um preço menor após a queda. Depois de finalizar, o trader devolve o ativo ao investidor inicial, pagando o aluguel e mantendo o lucro.

Ganhar dividendos com VILG11

Alguns tipos de investimentos atraem o investidor justamente pelos dividendos. Em FIIs, poderá lucrar com os juros dos títulos e dos aluguéis dos imóveis. É uma maneira de obter uma renda mensal proveniente desse investimento, podendo ser aproveitado para comprar mais cotas dessa modalidade ou aplicada de outras maneiras. Chama a atenção que o investidor aproveita o momento de queda dos preços, enxergando aí uma bela oportunidade de reinvestir seus rendimentos, enquanto muitos se desesperam.

5. INVESTIR OU NÃO INVESTIR NO FII VISC11: QUAL DECISÃO TOMAR?

Investir na bolsa não é sinônimo de grandes fortunas. Até porque não há qualquer certeza se vai haver lucro.

A movimentação do mercado financeiro pode acontecer por dois fatores: a atuação dos investidores institucionais e fatos ocorridos no país ou no exterior, que de alguma maneira causam impacto econômico. Diariamente, é a atuação desses players institucionais que ditam o ritmo do mercado.

Recomendamos fortemente que busque conhecimento para desvendar a atuação dos Big Players e assim antecipar suas estratégias nesse mercado tão competitivo. A metodologia Raio X Preditivo certamente te ajudará nesse sentido, com conceitos e ferramentas baseados na análise de volume de negócios, capazes de te fazer enxergar os rastros que esses players deixam.

6. FICOU INTERESSADO NO FII VISC11? VEJA OS CUSTOS E TAXAS PRA COMEÇAR

• Taxas da corretora: algumas corretoras não cobram taxa de corretagem, mas algumas ainda adotam essa prática. É uma taxa cobrada a cada operação de compra e venda de ativos.
• Taxas da bolsa: a bolsa de valores cobra pequenas taxas sobre o valor envolvido na transação para efetivar, registrar e efetuar outras atividades necessárias para que as compras e vendas aconteçam.
• ISS: o imposto sobre serviços incide sobre a taxa de corretagem caso ela exista.
• Imposto de renda sobre os rendimentos mensais: isentos para pessoas físicas.

• Imposto de renda sobre a venda com lucro: 20% em operações sobre o lucro (não há diferenciação entre operações normais e day trade). A exemplo de ações, é possível descontar os prejuízos anteriores dos lucros atuais.

Taxas de administração e outras

A taxa de administração do VISC11 é de 1,35% ao ano sobre patrimônio líquido ou valor de mercado do fundo se o fundo fizer parte de índice de mercado (IFIX) com mínimo de R$15.000,00 mensais corrigido pelo IPCA. Gestão e escrituração: R$ 50.000,00 mensais corrigido pelo IPCA.

7. COMO O RAIO X PREDITIVO PODE AJUDAR COM O FII VISC11

Não é difícil encontrar metodologias que analisam o preço como e o tomam como referência para sugerir estratégias.

Resumindo, o preço acaba sendo somente a consequência do movimento, ou seja, o EFEITO. O volume é a força que impulsiona o preço, portanto é a CAUSA. Temos então o conceito da Nova Análise Técnica.

A Nova Análise Técnica é o compilado dos conceitos e ferramentas Raio X Preditivo sistematizados, focados na leitura de volume de negócios.

Fazendo essa leitura, poderá definir o melhor momento para entrar em cena. Você tem nas mãos uma estratégia de antecipação aos movimentos, evitando atrasos na entrada da operação.

8. COMO FAÇO PARA COMPRAR FII VISC11

Você já deve estar interessado em adquirir cotas de vários imóveis. Para começar, você deve abrir a plataforma de negociação, escolher um FII como o VISC11, indicar a quantidade de cotas que quer e clicar em “comprar”. Tudo feito eletronicamente, via internet, rápido e sem burocracia, sem precisar de corretor de imóveis ou imobiliárias. Mas lembre-se que você não será o dono dos imóveis que comprar as cotas, portanto não poderá fazer o que bem entender neles.

Comprar VISC11 é bem rápido:

• Você precisará abrir uma conta na corretora de valores de sua preferência
• Transfira o dinheiro que pretende utilizar nas negociações
• Na própria corretora, escolha uma plataforma de negociação para poder abrir a ordem de compra

É muito bom quando um ativo que compramos tem um bom desempenho, mas o cenário pode mudar. Investidores iniciantes em estado de euforia são sintomas de que a bolsa irá cair.

Isso acontece porque os investidores iniciantes tendem a comprar ativos no topo do preço. Se você acompanhar esse movimento deverá estar pronto para experimentar a queda do preço, que pode causar desespero, te levando a vender esses ativos num fundo. Em seguida, o preço voltará a subir, mas você vendeu.

Por essas e outras razões, recomendamos o Raio X Preditivo. Com certeza terá um conteúdo rico em conhecimento direcionado ao mercado.

9. CONCLUSÃO SOBRE O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) VISC11

Consideramos que os relatórios obrigatoriamente fornecidos pelas empresas responsáveis pelo fundo e mesmo análises sérias acerca desses dados públicos são insuficientes para uma decisão de investimento. Os preços dos ativos sempre serão consequência do volume e do fato se os big players estão acumulando ou distribuindo, seja por uma leitura antecipatória de um movimento forte seja para a manipulação pura e simples do papel, através da dinâmica da oferta e da demanda. Se observarmos o comportamento desses participantes fortes através do volume, temos grandes chances de sucesso em nossos investimentos, evitando comprar topos ou vender em fundos do mercado. Para compreender com clareza a dinâmica do volume, o mais recomendado atualmente é o Raio X Preditivo, que através de ferramentas e conceitos, dá ao trader e ao investidor a independência em suas análises de qualquer ativo do mercado.