O fundo de investimento imobiliário (FII) VILG11 é uma boa forma de começar a investir em imóveis, mas você precisa acompanhar a atuação dos investidores institucionais para descobrir a hora certa de fazer isso

O fundo de investimento imobiliário VILG11 é um FII do tipo tijolo cujos investimentos se dão em galpões logísticos. Se você está interessado em investir nesse tipo de mercado, essa é uma maneira sólida e fácil de começar. Dá para considerar um ativo sólido, com potencial de lhe dar rendimentos mensais provenientes dos aluguéis desses galpões, além da própria valorização do ativo, mas considere que essa é a opinião de um terceiro. Não dá para entrar em um investimento baseado na opinião alheia. É preciso que você saiba avaliar por conta própria se um investimento vale a pena pra você. Seria o caso do VILG11?

Assim, ainda que o tema central deste artigo seja o FII VILG11, precisamos apresentar a você a metodologia Raio X Preditivo. Com ela, dá para você analisar o volume financeiro de negócios e, assim, o comportamento dos investidores institucionais. Esses participantes fortes do mercado, além de aproveitar melhor os movimentos do preço, são capazes de causar intencionalmente essas oscilações, através do seu poderio financeiro, tecnológico e de recursos humanos altamente competitivos. O Raio X Preditivo lhe dá o apoio nessa leitura.

1. O que é um fundo de investimento imobiliário (FII)?
2. O que é o fundo de investimento imobiliário (FII) VILG11?
3. FII VILG11: onde e como é negociado
4. Formas de ganhar com o fundo de investimento imobiliário VILG11
5. Investir ou não investir no FII VILG11: que decisão tomar?
6. Ficou interessado no FII VILG11? Veja os custos e taxas pra começar
7. Como o Raio X Preditivo pode ajudar com o FII VILG11
8. Como faço pra comprar FII VILG11?
9. Conclusão sobre o fundo de investimento imobiliário FII VILG11

1. O QUE É UM FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

Também conhecido como FII, o Fundo de Investimento Imobiliário é uma modalidade de investimento em empreendimentos imobiliários e/ou títulos de crédito (fundos de CRI, LCI, LH e outros). Há também fundos que se baseiam em cotas de outros fundos imobiliários, os chamados ‘fundos dos fundos’.

Algo que chama muito a atenção do investidor de FII é a possibilidade de ter uma renda mensal. Esse rendimento vem dos juros dos títulos e/ou do pagamento proporcional dos aluguéis de imóveis físicos.

Fundos de fundos, por sua vez, são remunerados com os rendimentos dos fundos cujas cotas possuem.

Por muito tempo acreditava-se que investimento imobiliário era comprar imóveis diretamente e se fosse possível vários para ter uma boa renda vinda dos aluguéis. Coisa para poucos. Isso porque não havia diversidade de investimentos, e também faltava conhecimento sobre o assunto.

Bem como qualquer outra forma de investir nosso dinheiro, temos que pensar em tudo que implica comprar um imóvel. Se a localização será favorável, potencial valorização, o desgaste por conta da locação (inadimplência, manter o bem em bom estado de conservação, impostos). Além do fato de que imóveis custam caro, e podem te deixar numa situação restrita quanto à liquidez. E se você precisar do dinheiro em caráter emergencial, ou se surgir uma outra oportunidade para empenhar seu capital?

A liquidez precisa ser levada em conta, inclusive por causa do tempo. Isso quer dizer que se você comprar um imóvel estará gastando toda uma quantia do seu dinheiro de uma vez só, e não poderá contar com ele a qualquer momento. Você pode decidir vendê-lo a certa altura, mas não se sabe em quanto tempo isso vai acontecer. E nem se irá alcançar o preço desejado na venda. Em FII, são negociadas as cotas de imóveis, ou seja, parte deles, e você pode comprar e vender mais rápido através de uma plataforma de negociação da bolsa de valores.

Uma das vantagens mais interessantes de FII é a diversidade, visto que você consegue investir em vários imóveis ao mesmo tempo e pode começar com pequenas quantidades de cotas. Você pode ter cotas de shoppings, hospitais e empreendimentos logísticos na sua carteira de investimentos, e com o tempo poderá avaliar quais as melhores opções.

As cotas custam aproximadamente R$ 100,00, portanto o investidor não precisa dispor imediatamente de grandes quantias, principalmente se estiver começando nessa modalidade.

Quem cuida da gestão dos imóveis são administradoras especializadas, deixando o investidor livre das obrigações burocráticas.

Dentre as maneiras de lucrar em FIIs estão as negociações na bolsa de valores, semelhante à atuação do investidor de ações. Nesse caso, o FII será comprado por um preço baixo e vendido quando o preço subir. E também é possível obter o rendimento dos juros dos títulos ou dos aluguéis dos imóveis (nesse caso dos aluguéis, o valor recebido é proporcional à quantidade de cotas que você possui).

Apesar das várias vantagens, devemos comentar que os FIIs podem desvalorizar. Trata-se de um investimento em renda variável, e para diminuir as chances de perder dinheiro é importante analisar com cuidado o fundo que pretende comprar. Faça isso de forma autônoma, sem a influência de terceiros e em harmonia com seus objetivos enquanto investidor. Analise dados como taxa de ocupação, inadimplência, no caso do fundo de tijolo, e grau de risco do título, se for um fundo de papel. Não deixe de lado a análise a outros detalhes também.

A metodologia Raio X Preditivo oferece conteúdo voltado para observação do comportamento dos Big Players São esses investidores institucionais que operam visando grandes ganhos, e a ideia é que você possa entender a mecânica dessa atuação para se antecipar a reação da maioria do mercado.

Tipos de FII (Fundo de Investimento Imobiliário)

O VILG11 é um fundo do tipo tijolo, com foco em imóveis físicos no segmento logístico.

Vejamos a baixo quais são os tipos de FII:

• Fundos de renda: vários fundos de renda se encaixam no chamado “fundo de tijolo”. Nessa modalidade o objetivo é obter a renda vinda da locação dos imóveis (residenciais, hospitais, hotéis, universidades, cemitérios, shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos). Cada um desses é uma divisão em outras subcategorias.

• Fundos de compra e venda: são considerados arriscados, pois se tratam de FIIs voltados para a compra de imóveis quando estão baratos, e estes são vendidos quando valorizam. Apesar do risco, quando há ganho costuma ser expressivo.

• Fundos de desenvolvimento: trata-se de fundos que compram terrenos visando construir um empreendimento no futuro. São considerados de risco alto devido às eventualidades que podem ocorrer como embargo de obra, por exemplo.

• Fundos de recebíveis imobiliários ou “fundos de papel”: num primeiro momento você pode até achar que é um fundo de renda fixa, pois se baseia em Certificados de Recebíveis Imobiliários. Justamente, há essa semelhança porque o mercado imobiliário faz a captação do dinheiro de investidores como se fosse um ‘empréstimo’, para que, ao final, eles recebam o dinheiro de volta com juros.

• Fundos de fundos: como já diz o nome, é um mix de vários outros fundos imobiliários. Nesse você poderá diversificar seus investimentos em um único ativo.

• Fundos tijolo: são os que se referem aos imóveis, e nesse caso os conceitos se assemelham aos dos fundos de renda. Logo, o objetivo aqui é o recebimento de aluguel, a valorização dos imóveis e das cotas individualmente.
• Fundos híbridos: misturam todas as categorias citadas acima, sendo bastante flexíveis no que diz respeito à diversificação.

2. O QUE É O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) VILG11

VILG11 – FII Multi Ativos De Galpões Logísticos é um fundo imobiliário que se enquadra na categoria de fundos do tipo tijolo: foca seus esforços na compra ou construção de imóveis. O rendimento vem do aluguel, com possibilidade de valorização dos imóveis e reajustes dos aluguéis. É constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo de duração indeterminado.

Foi constituído em maio de 2016 e tem por objetivo a obtenção de renda, mediante a aplicação de recursos correspondentes, a, no mínimo, 2/3 (dois terços) de seu patrimônio líquido em imóveis, prontos ou em construção, para obtenção de renda, bem como em quaisquer direitos reais sobre os imóveis.

O regulamento do fundo ainda prevê o investimento indireto em imóveis, mediante a aquisição de ativos imobiliários. Também pode ganhar dinheiro com a compra e venda dos imóveis ou dos ativos imobiliários.

Além disso, o fundo também pode fazer reformas para aumentar os retornos provenientes de sua exploração financeira.

Os rendimentos do VILG11 são distribuídos em, no mínimo, 95% dos resultados obtidos sempre no 10º dia útil do mês subsequente ao do recebimento dos recursos.

Quem é o administrador do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) VILG11

É administrado pela BRL Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A., com sede na cidade de São Paulo e habilitada para administração de fundos de investimento.

PORTFÓLIO DO VILG11

É recomendável ter conhecimento dos imóveis de um FII a fim de conhecer a qualidade, quais são os ocupantes (no caso de imóveis físicos) e acima de tudo saber da possibilidade de rendimento, investigando inclusive a taxa de inadimplência dos locatários:

 

• AIRPORT TOWN AYRTON SENNA

Endereço: Avenida Ayrton Senna

Bairro: Pimentas

Cidade: Guarulhos – SP

Área Bruta Locável: 18.923,00 m2

 

• AIRPORT TOWN GUARULHOS III

Endereço: Rua Kida, 191 (Rod. Pres.Dutra)

Bairro: Vila Sant Anna

Cidade: Guarulhos – SP

Área Bruta Locável: 16.219,00 m2

 

• ALIANZA PARK BELÉM

Endereço: BR-316

Bairro: Benfica

Cidade: Benevides – PA

Área Bruta Locável: 48.860,00 m2

 

• BTS CREMER

Endereço: Avenida das Quaresmeiras 200

Bairro: N/A

Cidade: Pouso Alegre – MG

Área Bruta Locável: 13.899,00 m2

 

• CASTELO 57 BUSINESS PARK

Endereço: Rodovia Castello Branco, km 57

Bairro: N/A

Cidade: São Roque – SP

Área Bruta Locável: 60.589,00 m2

 

• CAXIAS PARK

Endereço: R. L, 161 / Rodovia Rio Magé, km 3,5

Bairro: Parque Paulista

Cidade: Duque de Caxias – RJ

Área Bruta Locável: 76.600,00 m2

 

• CD CACHOEIRINHA

Endereço: RS-118

Bairro: Jardim Betânia

Cidade: Cachoeirinha – RS

Área Bruta Locável: 36.722,00 m2

 

• CD CARIACICA

Endereço: BR-101

Bairro: Serra

Cidade: Cariacica – ES

Área Bruta Locável: 16.502,00 m2

 

• CD ELDORADO

Endereço: Av. Industrial Belgraf, 765

Bairro: Medianeira

Cidade: Eldorado do Sul – RS

Área Bruta Locável: 15.512,00 m2

 

• CENTRO DE DISTRIBUIÇÃO PRIVALIA

Endereço: Rodovia Fernão Dias, km 933

Bairro: N/A

Cidade: Extrema – MG

Área Bruta Locável: 26.774,00 m2

 

• EXTREMA BUSINESS PARK

Endereço: Rodovia Fernão Dias, km 943

Bairro: N/A

Cidade: Extrema – MG

Área Bruta Locável: 66.940,00 m2

 

• FERNÃO DIAS BUSINESS PARK

Endereço: Rodovia Fernão Dias, km 891,5

Bairro: N/A

Cidade: Extrema – MG

Área Bruta Locável: 54.632,00 m2

 

• JUNDIAÍ BUSINESS PARK

Endereço: Rodovia dos Bandeirantes, km 61,5

Bairro: N/A

Cidade: Jundiaí – SP

Área Bruta Locável: 28.830,00 m2

 

• PARQUE LOGÍSTICO OSASCO

Endereço: Av. Dr. Kenkiti Shimomoto, 1678

Bairro: Conceicao

Cidade: Osasco – SP

Área Bruta Locável: 32.235,00 m2

 

• PARQUE LOGÍSTICO PERNAMBUCO

Endereço: Rodovia Armínio Guilherme, 82

Bairro: N/A

Cidade: Ipojuca – PE

Área Bruta Locável: 35.111,00 m2

 

• PORTO CANOA LOG

Endereço: Av. Civit

Bairro: N/A

Cidade: Serra – ES

Área Bruta Locável: 93.690,00 m2

 

Lembre-se de que os imóveis que fazem parte de um FII podem mudar ao longo do tempo – através de vendas e aquisições – e, portanto, esta lista, a depender de quando você estiver lendo este artigo, pode estar desatualizada.

3. FII VILG11: ONDE E COMO É NEGOCIADO

Mesmo sendo um investimento de renda variável, os FIIs tornaram o investimento em imóveis mais simples.

Os imóveis que pertencem aos fundos são escolhidos pelas administradoras que fazem a gestão deles. Essa expertise diminui o risco de o investidor fazer uma escolha errada. Se você se aventurar e comprar um imóvel, sem ter boas referências ou até mesmo conhecimento dos detalhes dele na prática, pode perder a oportunidade de lucrar com essa transação, ou até mesmo ter prejuízos.

Para começar a negociar os FIIs, você terá que abrir uma conta numa corretora e as transações poderão ser feitas no home broker dessa instituição ou numa plataforma de negociação. Agora você já poderá comprar e vender as cotas dos FIIs no ambiente da bolsa de valores.

Mas antes de começar, temos que alertá-lo: operar qualquer ativo na B3 é uma tarefa que exige atenção, controle emocional e boas estratégias. O ambiente da bolsa de valores tem a participação predominante de grandes players, que fazem dos momentos de queda do preço a oportunidade para comprar com foco em vender quando preço subir. Esses investidores são aliados de alta tecnologia, grandes recursos financeiros e pessoas preparadas para tirar dinheiro do mercado para concluir operações capazes de movimentar todo o mercado, contra você inclusive, se você não estiver preparado o suficiente.

Falando em aliados, o Raio X Preditivo pode ser um forte na sua jornada pelo mercado financeiro. Essa metodologia se baseia justamente na dinâmica de atuação desses players, através da leitura do volume de negócios. O objetivo é identificar regiões favoráveis para operar.

4. FORMAS DE GANHAR COM O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO VILG11

Veja a seguir duas maneiras de ganhar dinheiro com FIIs como o VILG11:

Trade com VILG11

Podemos chamar de Trade as operações curtas, cuja mecânica consiste em comprar para vender logo após o preço do ativo ter subido. Day trade é a operação que começa e termina no mesmo dia. Swing trade pode começar hoje e terminar alguns dias depois, quando o preço de um ativo subir. E também há o Position Trade, que pode durar mais de duas semanas. Outra abordagem é vender cotas de FII, se acharmos que o preço vai cair, sem tê-las. Trata-se de uma operação de aluguel de ativos que são vendidos e comprados novamente por um preço menor após a queda. Depois de finalizar, o trader devolve o ativo ao investidor inicial, pagando o aluguel e mantendo o lucro.

Ganhar dividendos com VILG11

Alguns tipos de investimentos atraem o investidor justamente pelos dividendos. Em FIIs, poderá lucrar com os juros dos títulos e dos aluguéis dos imóveis. É uma maneira de obter uma renda mensal proveniente desse investimento, podendo ser aproveitado para comprar mais cotas dessa modalidade ou aplicada de outras maneiras. Chama a atenção que o investidor aproveita o momento de queda dos preços, enxergando aí uma bela oportunidade de reinvestir seus rendimentos, enquanto muitos se desesperam.

5. INVESTIR OU NÃO INVESTIR NO FII VILG11: QUAL DECISÃO TOMAR?

Para começar, você não precisa colocar muito dinheiro num investimento negociado na bolsa de valores, inclusive porque é importante você se familiarizar com esse ambiente.

Basicamente, a movimentação do mercado financeiro pode acontecer por dois fatores: a atuação dos investidores institucionais e fatos ocorridos no país ou no exterior, que de alguma maneira causam impacto econômico. O que é comum acontecer diariamente são as investidas desses players institucionais, usando vários recursos como alta tecnologia, equipe de profissionais muito preparados e grandes quantias que favorecem os resultados de suas operações.

Portanto, recomendamos que busque conhecimento para desvendar a atuação dos Big Players e assim antecipar suas estratégias nesse mercado tão competitivo. A metodologia Raio X Preditivo certamente te ajudará nesse sentido, trazendo conceitos e ferramentas pautados na análise de volume de negócios, capazes de te fazer enxergar os rastros que esses players deixam.

6. FICOU INTERESSADO NO FII VILG11? VEJA OS CUSTOS E TAXAS PRA COMEÇAR 

• Taxas da corretora: algumas corretoras não cobram taxa de corretagem, mas algumas ainda adotam essa prática. É uma taxa cobrada a cada operação de compra e venda de ativos
• Taxas da bolsa: a bolsa de valores cobra pequenas taxas sobre o valor envolvido na transação para efetivar, registrar e efetuar outras atividades necessárias para que as compras e vendas aconteçam
• ISS: o imposto sobre serviços incide sobre a taxa de corretagem caso ela exista
• Imposto de renda sobre os rendimentos mensais: isentos para pessoas físicas
• Imposto de renda sobre a venda com lucro: 20% em operações sobre o lucro (não há diferenciação entre operações normais e day trade). A exemplo de ações, é possível descontar os prejuízos anteriores dos lucros atuais

Taxas do FII VILG11

Sua taxa de administração é de 0,95% ao ano sobre valor de mercado do fundo. Performance: 20% do que superar IPCA+6,0% ao ano.

7. COMO O RAIO X PREDITIVO PODE AJUDAR COM O FII VILG11

Não é difícil encontrar metodologias que analisam o preço como e o tomam como referência para sugerir estratégias.

Mas aqui a ideia é analisar o que acontece antes e durante o movimento do preço. Em síntese, o preço acaba sendo somente a consequência do movimento, ou seja, o EFEITO. Olhando o volume de negócios, concluímos que ele é o que resulta na força que move o preço, sendo a CAUSA. Sem o volume, não haveria movimento de preço. Temos então o conceito da Nova Análise Técnica.

A Nova Análise Técnica nada mais é do que os conceitos e ferramentas Raio X Preditivo sistematizados, cujo foco é a leitura do volume de negócios.  Assim você tem uma estratégia de antecipação aos movimentos, evitando atrasos na entrada da operação.

8. COMO FAÇO PARA COMPRAR FII VILG11

As várias características do FIIs podem ter despertado seu interesse em entrar no mercado de imóveis dessa forma. Interessante que você possa fazer isso investindo uma pequena parte do seu capital, sem que você precise se desfazer de grandes quantias de uma vez. Conforme você perceba quais são os melhores fundos poderá comprar mais cotas, à medida que seu capital esteja disponível para isso.

Você terá que abrir uma conta na corretora de valores, adquirir uma plataforma de negociação e por lá poderá escolher qual ativo comprar. Veja, você mesmo poderá fazer esse processo, sem precisar de terceiros, sem burocracia. Mas lembre-se que você não será o dono dos imóveis que comprar as cotas, portanto não poderá fazer o que bem entender neles.

Veja como é simples comprar VILG11:

• Você terá que abrir uma conta na corretora de valores;
• Transfira o dinheiro que pretende utilizar nas negociações;
• Pelo site da corretora, escolha uma plataforma de negociação para poder abrir a ordem de compra.

Fique atento às pequenas coisas:

Esperamos que os ativos que você adquiriu esteja indo bem, e é natural pensar em comprar mais. Note que essa transação deverá ter um desfecho. Você saberá em qual momento vender? E se o preço cair, o que fazer? Justamente, você precisa saber reagir, pois o cenário na renda variável pode mudar rapidamente. É comum a bolsa cair nesses momentos de euforia, quando os novatos estão comprando mais e mais.

Isso acontece, pois os investidores iniciantes tendem a comprar ativos no topo do preço. Se você acompanhar esse movimento deverá estar pronto para experimentar a queda do preço, que pode causar desespero, te levando a vender esses mesmos ativos quando preço fizer um fundo. Em seguida, o preço voltará a subir como se “jogasse” um jogo contra você. Por essas e outras razões, recomendamos o Raio X Preditivo, que irá te ajudar a interpretar o mercado antes de se movimentar em direção ao prejuízo.

9. CONCLUSÃO SOBRE O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) VILG11

Podemos nos sentir mais confortáveis ao investir em FIIs, como o VILG11, uma vez que seus imóveis são escolhidos, desenvolvidos ou construídos por uma empresa especializada nesse mercado. Diferentemente do que se decidíssemos comprar imóveis por conta própria. Mas até mesmo em FIIs é possível cometer erros tão grandes ou maiores que comprando nós mesmos um imóvel. Assim, recomendamos uma análise cuidadosa do portfólio do FII, verificando a qualidade dos imóveis, a taxa de inadimplência, a taxa de ocupação, quem são os ocupantes. Mas isso de nada adianta se, paralelamente, não estivermos observando o comportamento dos investidores institucionais. São eles que se antecipam às altas (acumulando ativos nessas ocasiões) e às quedas (distribuindo ativos) e até mesmo sendo eles mesmos os causadores dessas movimentações, graças a seu poder causado pelo controle do volume, de ferramentas tecnológicas e pessoal altamente especializados. Para detectar essa atuação, a recomendação é a metodologia do Raio X Preditivo.