O fundo de investimento imobiliário (FII) PVBI11 é uma maneira segura de investir em escritórios e lajes corporativas, mas como se trata de renda variável você precisa aprender a analisar o comportamento dos investidores institucionais

Se você acha uma boa ideia investir em lajes corporativas e escritórios para alugar, mas não teria dinheiro para comprar os imóveis, talvez o fundo de investimento imobiliário PVBI11 seja para você. Esse fundo imobiliário tem como foco esse tipo de imóvel e você pode comprar uma cota (ou muitas mais) que garantirá por um valor bem baixo o recebimento mensal proporcional do aluguel desses imóveis. Mas será esse o melhor momento para investir em PVBI11?

O fundo de investimento imobiliário PVBI11 será abordado neste texto. Porém, nosso principal objetivo é ajudar a tomar a decisão por si mesmo, apresentando uma metodologia que ajuda a analisar os ativos da bolsa de valores através do volume de negócios, que denuncia o interesse e a atividade profissional (big players) em qualquer ativo da bolsa de valores brasileira ou de qualquer outro mercado, o Raio X Preditivo.

1. O que é um fundo de investimento imobiliário (FII)?
2. O que é o fundo de investimento imobiliário (FII) PVBI11?
3. FII PVBI11: onde e como é negociado
4. Formas de ganhar com o fundo de investimento imobiliário PVBI11
5. Investir ou não investir no FII PVBI11: que decisão tomar?
6. Ficou interessado no FII PVBI11? Veja os custos e taxas pra começar
7. Como o Raio X Preditivo pode ajudar com o FII PVBI11
8. Como faço para comprar FII PVBI11?
9. Conclusão sobre o fundo de investimento imobiliário FII PVBI11

1. O QUE É UM FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

Um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) reúne investidores que compram cotas cuja totalidade representa uma série de investimentos em setores variados do mercado imobiliário, que podem incluir imóveis físicos, que vão desde galpão logísticos, prédios de escritórios a shoppings, títulos de crédito imobiliário (considerados renda fixa) e cotas de outros fundos imobiliários.

Os investidores ficam muito interessados nos rendimentos mensais dos FIIs, que vêm de fontes como os aluguéis de imóveis que o fundo administra (no caso de fundos tijolo), juros dos títulos de crédito (no caso de fundos papel) e também da venda dos imóveis (alguns fundos compram imóveis, fazem melhorias ou apostam em oportunidades e vendem quando os imóveis valorizam), venda dos títulos, vendas das cotas de outros fundos e também os rendimentos pagos por outros fundos no caso de ser um FII que invista em cotas de outros FIIs.

Os FII têm muitas vantagens para representarem a porta de entrada do investidor de varejo no mercado imobiliário.

• Eles não têm aquela trabalheira de encontrar locatários: quando você compra um imóvel vai precisar do intermédio de uma imobiliária (ou lutar sozinho), fazer anúncios em sites especializados, correr riscos de ser passado para trás etc
• Não há burocracia, como é o caso de comprar um imóvel
• Não existe a dificuldade de optar pelo imóvel certo: os imóveis dos FII são escolhidos e geridos por especialistas
• Não há a preocupação de colocar o imóvel para alugar, pois isso será feito pela administradora
• Você não será responsável pela manutenção de nenhum imóvel
• Não terá que lidar com os tributos de um imóvel físico
• Não terá que lidar com a Inadimplência. Muito embora FIIs também possam sofrer com isso. Portanto é sempre bom analisar os ativos do FII, ver sua taxa de ocupação e de inadimplência
• O preço de um imóvel é alto e, nesse caso, você teria que comprometer muito de seu dinheiro em um único ativo, colocando “muitos ovos em uma cesta só”.
• Baixa liquidez: quer dizer, é difícil vender seu imóvel, sobretudo pelo preço que você gostaria

De fato, dá para comprar e vender cotas de FII com grande facilidade em seu home broker ou em sua plataforma de negociação preferida, fornecida por sua corretora. Tudo clicando um botão do mouse. E valores tão pequenos como R$ 100.

Toda a complicação fica com a administradora do fundo (não é à toa, afinal, que ela cobra sua taxa de administração). Os investidores, porém, não têm autonomia em nada no que diz respeito a como os ativos do fundo são administrados.

Além da possibilidade da renda mensal, paga proporcionalmente ao número de cotas que você possui, por se tratar de renda variável, se um FII subir de preço dá para obter lucro com a venda das cotas.

Mas, como é renda variável, o imóvel também pode desvalorizar. É necessário ver bem os fundamentos do FII antes de investir. Além disso, achamos fundamental ter a seu lado uma metodologia que aponto o comportamento dos investidores institucionais (big players). Eles estão comprando, vendendo ou simplesmente não têm interesse nesse ativo em questão? Uma metodologia que ajuda nesse sentido é o Raio X Preditivo, que apresentamos mais abaixo.

Tipos de FII (Fundo de Investimento Imobiliário)

O PVBI11 é um fundo que investe diretamente em imóveis, por isso é classificado como um fundo de tijolo.

Veja quais são os tipos de FII:

• Fundos de renda: os gestores compram ou constroem os imóveis que serão alugados (shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos, hospitais, escolas, universidades, hotéis, residenciais e até cemitérios! E cada um desses é uma divisão em outras subcategorias). Diversos fundos de renda também se enquadram no tipo chamado de “fundo tijolo”
• Fundos de compra e venda: são FIIs que visam a compra de imóveis quando estão baratos e a venda quando valorizam. Por esse motivo, são considerados mais arriscados, porém, caso ocorram ganhos, eles são expressivos
• Fundos de desenvolvimento: são fundos que partem da compra de terrenos para a futura construção de grandes empreendimentos, porém dado os riscos de embargo de obras e outras eventualidades também são considerados de maior risco
• Fundos de recebíveis imobiliários ou “fundos de papel”: este se parece mais com um fundo de renda fixa, pois se baseia em Certificados de Recebíveis Imobiliários. É como se o investidor estivesse emprestando dinheiro ao mercado imobiliário, para, ao final, receber o dinheiro de volta com juros
• Fundos de fundos: os fundos de fundos, como o nome indica, são um mix de diversos outros fundos imobiliários e são uma forma de diversificar investindo em apenas um ativo
• Fundos tijolo: eles se misturam ao conceito de fundos de renda, pois, como o nome indica, se referem a imóveis propriamente ditos. Tem por objetivo o recebimento de aluguel e a valorização dos imóveis e, por consequência, das cotas individualmente
• Fundos híbridos: fundos que misturam todas essas categorias, apresentando uma grande flexibilidade de diversificação

2. O QUE É O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) PVBI11

O PVBI11 (VBI Prime Properties) é um FII que investe em imóveis físico e por isso se enquadra no tipo tijolo. Esse fundo está concentrado em lajes corporativas.

Sua gestão é ativa. Isso quer dizer que a administradora vai comprar e vender imóveis de acordo com as oportunidades e a possibilidade de maiores e melhores rendimentos.

O PVBI11 e é constituído sob a forma de condomínio fechado e seu prazo de duração é indeterminado.

Está aberto para investidores em geral. Foi criado em 2020 e no mínimo 2/3 do patrimônio líquido deve ser investido diretamente em imóveis concluídos total ou parcialmente. O lucro e os rendimentos vêm do aluguel desses imóveis, alienação, arrendamento, exploração do direito de superfície, inclusive bens e direitos a eles relacionados.

Os rendimentos do PVBI11 são distribuídos em, no mínimo, 95% dos resultados obtidos, apurados segundo o regime de caixa, mensalmente, no 5º dia útil do mês subsequente ao do recebimento dos recursos.

Portfólio do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) PVBI11

Saiba quais são os imóveis que fazem parte do PVBI11:

 

• COMPLEXO JK – TORRE B

Endereço: Avenida Presidente Juscelino Kubitschek, 2041 Complexo JK, Torre B

Bairro: Vila Olímpia

Cidade: São Paulo – SP

Área Bruta Locável: 6.126,00 m2

 

• EDIFÍCIO FARIA LIMA 4.400

Endereço: Avenida Brigadeiro Faria Lima, 4.440

Bairro: Vila Olímpia

Cidade: São Paulo – SP

Área Bruta Locável: 11.055,87 m2

 

• PARK TOWER

Endereço: Av. Brigadeiro Luís Antônio, nº 3.521

Bairro: Jardins

Cidade: São Paulo – SP

Área Bruta Locável: 22.340,00 m2

 

• UNION FARIA LIMA

Endereço: Rua Leopoldo Couto de Magalhães Jr., 822

Bairro: Itaim Bibi

Cidade: São Paulo – SP

Área Bruta Locável: 10.083,00 m2

 

Lembre-se de que os ativos de um FII mudam ao longo do tempo e esta lista pode estar desatualizada. Procure sempre se inteirar da taxa de ocupação dos imóveis bem como a taxa de inadimplência.

Quem é o administrador do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) PVBI11

O fundo é administrado pelo BTG Pactual Serviços Financeiros S.A

3. FII PVBI11: ONDE E COMO É NEGOCIADO

As cotas do PVBI11 são negociadas na B3 (Brasil, Bolsa, Balcão), a bolsa de valores brasileira.

Todas as negociações são feitas em meio eletrônico, sem nenhum tipo de papelada envolvida.

São realizadas desde por grandes investidores institucionais, que têm avançadíssimas mesas proprietárias e sistemas automatizados de negociação de alta frequência até por pessoas físicas a partir de computadores comuns e plataformas de negociação populares e contas comuns em corretoras de valores. Basta ter um computador, uma conexão com a internet e a tal conta na corretora.

Por isso, os pequenos investidores devem estar preparados para enfrentar a realidade da existência dos investidores institucionais (big players) nesse ambiente e usar isso a seu favor.

Através da análise do volume, conseguimos detectar a atuação desses participantes fortes e obter melhores resultados em nossos investimentos.

Fazemos isso através da leitura acertada do volume que o Raio X Preditivo proporciona.

Com a leitura do volume:

• Encontramos os ativos em que há interesse institucional
• Descobrimos se eles estão distribuindo ativos para um mercado eufórico para, a seguir, provocar uma queda que deixará todos os investidores mais fracos desesperados
• Descobrimos se eles estão acumulando durante uma queda em que todos estão desesperados para, então, provocar uma nova fase de euforia

4. FORMAS DE GANHAR COM O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO PVBI11

Existem diversas maneiras de se ganhar dinheiro com FIIs como o PVBI11 com destaque para duas:

Trade com PVBI11

Trade: comprar e vender ativos num curto prazo, esperando que o preço atinja determinados alvos de lucro ou mesmo prejuízo (quando saímos na perda, pra evitar perdas maiores. Esse prazo pode ser de apenas alguns minutos (day trade), a algumas semanas (swing trade) ou meses (position trade). Note que, com essa postura, podemos inclusive lucrar com a desvalorização com a manobra conhecida como venda descoberta, em que alugamos ativos, vendemos e recompramos quando eles estiverem suficientemente mais baratos.

Ganhar dividendos com PVBI11

Os investidores de longo prazo, geralmente o perfil do investidor de FIIs, quer os rendimentos mensais, muito mais do que a valorização da cota. Claro que, se valorizar, ninguém vai reclamar. Porém, se o preço cair, e se o ativo tiver fundamentos sólidos e seguros, o investidor vai usar os rendimentos acumulados durante os meses para aproveitar para comprar mais cotas.

5. INVESTIR OU NÃO INVESTIR NO FII PVBI11: QUAL DECISÃO TOMAR?

Decidir por comprar cotas de um ou mais FIIs passa por diversas etapas, já que é uma decisão que não pode ser terceirizada a ninguém. Estamos falando de renda variável e só você pode ser responsável pelo que vai fazer com seu dinheiro nesse cenário.

Não deixe de analisar os dados do FII, seja os que são divulgados pela administradora e aqueles que você encontra em sites sérios que trazem essas e outras informações.

Mas a etapa fundamental é verificar se há interesse institucional no ativo e em que direção vai esse interesse. Fazemos essa análise com o uso do Raio X Preditivo que, através do volume, consegue determinar quais são os ativos de interesse desses participantes fortes e, nesses ativos, qual a direção provável que eles desejam para o preço.

6. FICOU INTERESSADO NO FII PVBI11? VEJA OS CUSTOS E TAXAS PRA COMEÇAR

• Taxas da corretora: algumas corretoras não cobram taxa de corretagem, mas algumas ainda adotam essa prática. É uma taxa cobrada a cada operação de compra e venda de ativos.
• Taxas da bolsa: a bolsa de valores cobra pequenas taxas sobre o valor envolvido na transação para efetivar, registrar e efetuar outras atividades necessárias para que as compras e vendas aconteçam.
• ISS: o imposto sobre serviços incide sobre a taxa de corretagem caso ela exista.
• Imposto de renda sobre os rendimentos mensais: isentos para pessoas físicas.
• Imposto de renda sobre a venda com lucro: 20% em operações sobre o lucro (não há diferenciação entre operações normais e day trade). A exemplo de ações, é possível descontar os prejuízos anteriores dos lucros atuais.

Taxas do FII PVBI11

Além disso, há as taxas cobradas pela administração do próprio fundo.

A taxa de administração fica entre 0,9% e 1% ao ano, porcentagens que incidem sobre o patrimônio líquido ou valor de mercado do fundo se o fundo fizer parte de índice de mercado (IFIX) (mínimo R$ 20.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).

Ainda tem a escrituração, que é de entre 0,025 e 0,050% ao ano sobre patrimônio líquido ou valor de mercado do fundo se o fundo fizer parte de índice de mercado (IFIX) (mínimo R$ 5.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).

7. COMO O RAIO X PREDITIVO PODE AJUDAR COM O FII PVBI11

O Raio X Preditivo é a metodologia que sistematiza em ferramentas e principalmente conceitos a Nova Análise Técnica, com exclusividade no Brasil.

A Análise Técnica Clássica foca no preço, nas suas movimentações, pra tentar prever as próximas. Acontece que o preço é um efeito, uma consequência de uma causa anterior.

A Nova Análise Técnica foca nessa causa que é a atuação dos grandes players institucionais e os grandes volumes por eles movimentados. Focando na causa e, mais recentemente, no fluxo de ordens, conseguimos nos adiantar aos efeitos mais importantes com maior chance de acerto, que é o objetivo de todo trader.

8. COMO FAÇO PARA COMPRAR FII PVBI11

Efetivamente, pra comprar e vender ativos na bolsa de valores, só precisamos abrir uma conta em uma corretora (algo tão simples que dá pra fazer por aplicativo de celular), transferir o dinheiro via TED (outra coisa que dá pra fazer via aplicativo, atualmente) e dar a ordem de compra (também dá pra fazer por aplicativo).

O que não podemos fazer é realizar essa tarefa de qualquer jeito. O mais recomendável é que antes você estude sobre a bolsa e sobre as ações, mas através de um curso que lhe dê a noção da realidade do mercado. Antes também deve simular a compra e a venda de ativos para testar as técnicas que aprender (se você não lucrar na conta simulada, não espere que terá sucesso na conta real, pois lidar com dinheiro de verdade é muito mais difícil e tenso).

Nós recomendamos o curso Raio X Preditivo, que vai ensinar você a tomar sua decisão de compra e venda nas causas dos movimentos do preço e não nos efeitos (o próprio movimento do preço).

9. CONCLUSÃO SOBRE O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) PVBI11

O PVBI11 é um fundo de investimento imobiliário e é negociado na bolsa: diferentemente do que muitas pessoas pensam, o investimento em imóveis não é “seguro”. Trata-se de renda variável, sujeita a altos e baixos! Por isso, só você pode decidir por investir ou não nesse tipo de ativo. Sem dúvida, é muito mais prático entrar para o mercado imobiliário através desse recurso do que comprar um imóvel inteiro: FIIs permitem a compra de cotas, permitindo, então, aportes muito menores inicialmente, diversificação e liquidez (diferentemente de um imóvel que, às vezes, é difícil de vender). Porém, ainda assim, vale a pena estudar muito quais ativos comprar e, em seguida, quando fazer isso e por qual valor. Nesse sentido, apostamos na assertividade do Raio X Preditivo, uma metodologia que revela o interesse – ou não – dos investidores institucionais e em quais faixas de preço eles devem comprar ou vender, otimizando nossas entradas.