O fundo de investimento imobiliário (FII) JSRE11 é um ativo para quem aposta na diversificação no mercado imobiliário, mas é preciso ficar atento para saber o momento certo de comprar

O fundo de investimento imobiliário JSRE11 é um FII para quem está interessado em diversificação. De fato, além de investir em imóveis físicos, esse FII aloca recursos também em recebíveis imobiliários bem variados (LCI, CRI, LH) e cotas de outros fundos de investimento imobiliário. Fundos de investimento imobiliário são excelentes para quem quer se expor a esse setor em doses adequadas ao tamanho de seu patrimônio e ao seu apetite pelo risco, visto que é possível começar com valores bem pequenos. Ainda assim, vale a pena analisar com cuidado sempre que entramos em ativos considerados de renda variável. E, embora os FII não tenham oscilações tão violentas quanto ações, eles são, sim, renda variável, com suas cotas negociadas em bolsa. Então, valeria a pena entrar investindo em JSRE11 neste momento?

O fundo de investimento imobiliário JSRE11 será explicado neste artigo, porém daremos considerável ênfase no nosso método, o Raio X Preditivo, que é capaz de apontar, através da análise do volume de ativos negociados o interesse ou não dos investidores institucionais e as faixas de preço em que eles estão mais propensos a defender suas posições e provocar altas consideráveis. Dessa forma, encontramos regiões de preço em que é vantajoso entrar investindo ou mesmo fazendo trades, com maior probabilidade de acerto do timing.

1. O que é um fundo de investimento imobiliário (FII)?
2. O que é o fundo de investimento imobiliário (FII) JSRE11?
3. FII JSRE11: onde e como é negociado
4. Formas de ganhar com o fundo de investimento imobiliário JSRE11
5. Investir ou não investir no FII JSRE11: que decisão tomar?
6. Ficou interessado no FII JSRE11? Veja os custos e taxas para começar
7. Como o Raio X Preditivo pode ajudar com o FII JSRE11
8. Como faço para comprar FII JSRE11?
9. Conclusão sobre o fundo de investimento imobiliário FII JSRE11

1. O QUE É UM FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

Um fundo de investimento imobiliário (FIII) como o JSRE11 pode ser considerado um “condomínio” de investidores. Esse “condomínio” investe em um ou mais segmentos do mercado imobiliário.

Esses segmentos são bem variados.

• Prédios comerciais
• Shoppings
• Hospitais
• Lajes corporativas
• Galpões logísticos
• Universidades
• E muito mais: se é imóvel, pode ser objeto de um FII

E não só isso:

• Vamos ter FIIs que só investem em títulos de crédito do setor imobiliário como CRIs, LCIs, LHs e outros
• E também FIIs que investem em cotas de outros FIIs, os chamados fundos de fundos.

O investidor compra uma cota, geralmente bem mais de uma, e cada cota é como se fosse uma “ação” do fundo.

Cada cota recebe um rendimento mensal. Esse rendimento pode vir, por exemplo, do aluguel dos imóveis ou de sua venda.

Uma grande vantagem, em relação a investir você mesmo em imóveis, é não precisar se preocupar com buscar locatários ou com a manutenção dos imóveis

Sem falar nas minúcias legais, tributárias e administrativas.

Tudo isso é de responsabilidade da administradora do fundo.

Além do rendimento mensal, o investidor também pode lucrar com a valorização de suas cotas, vendendo-as, caso isso ocorra. Sim, afinal estamos falando de renda variável.

E, claro, como renda variável, o preço das cotas dos imóveis pode cair também.

Assim, é preciso escolher com cuidado. Além de ponderar muito sobre as características de cada FII (ocupação, taxa de inadimplência, risco dos títulos de crédito nos fundos de papel, etc), convém analisar como os investidores institucionais (big players) estão se comportando com esse ativo: estão comprando, estão vendendo ou simplesmente não estão atuando no ativo analisado? Para essa análise da atuação institucional, recomendamos a metodologia do Raio X Preditivo que, através do volume de negócios, torna possível seguir o comportamento desses participantes fortes que só entram em investimentos para ganhar.

Tipos de FII (Fundo de Investimento Imobiliário)

O JSRE11 é um fundo híbrido, podendo investir em títulos de crédito imobiliário, imóveis físicos e cotas de outros fundos imobiliários.

Veja quais são os tipos de FII:

• Fundos de renda: os gestores compram ou constroem os imóveis que serão alugados (shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos, hospitais, escolas, universidades, hotéis, residenciais e até cemitérios! E cada um desses é uma divisão em outras subcategorias). Diversos fundos de renda também se enquadram no tipo chamado de “fundo tijolo”
• Fundos de compra e venda: são FIIs que visam a compra de imóveis quando estão baratos e a venda quando valorizam. Por esse motivo, são considerados mais arriscados, porém, caso ocorram ganhos, eles são expressivos
• Fundos de desenvolvimento: são fundos que partem da compra de terrenos para a futura construção de grandes empreendimentos, porém dado os riscos de embargo de obras e outras eventualidades também são considerados de maior risco
• Fundos de recebíveis imobiliários ou “fundos de papel”: este se parece mais com um fundo de renda fixa, pois se baseia em Certificados de Recebíveis Imobiliários. É como se o investidor estivesse emprestando dinheiro ao mercado imobiliário, para, ao final, receber o dinheiro de volta com juros
• Fundos de fundos: os fundos de fundos, como o nome indica, são um mix de diversos outros fundos imobiliários e são uma forma de diversificar investindo em apenas um ativo
• Fundos tijolo: eles se misturam ao conceito de fundos de renda, pois, como o nome indica, se referem a imóveis propriamente ditos. Tem por objetivo o recebimento de aluguel e a valorização dos imóveis e, por consequência, das cotas individualmente
• Fundos híbridos: fundos que misturam todas essas categorias, apresentando uma grande flexibilidade de diversificação

2. O QUE É O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) JSRE11

JSRE11 (FII JS Real Estate Multigestão) é administrado pelo banco Safra. Trata-se de um fundo imobiliário híbrido porque que não concentra os investimentos em um único tipo de ativo..

Seu portfólio inclui participação ou posse de imóveis físicos e também títulos de crédito imobiliário como LCI (Letras de Crédito Imobiliário) e CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários).

Não bastasse isso, o JSRE11 investe também em cotas de outros fundos.

É constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo de duração indeterminado.

Foi constituído em fevereiro de 2011 e seu objetivo são rendimentos de imóveis, cotas de outros Fiis, ganho de capital nas negociações de cotas de Fiis e rendimentos dos CRIs, LCIs e LHs (letras hipotecárias).

O JSRE11 deve distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95% dos resultados obtidos. Os resultados conseguidos no semestre serão distribuídos aos cotistas, mensalmente, sempre no 15º dia útil do mês subsequente ao do recebimento dos recursos pelo fundo.

Portfólio do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) JSRE11

Saiba quais são os imóveis que fazem parte do JSRE11 (além de títulos e cotas de outros fundos):

 

• PAULISTA

Endereço: Av. Paulista, 2202

Bairro: Bela Vista

Cidade: São Paulo – SP

Área Bruta Locável: 26.206,00 m2

 

• PRAIA DE BOTAFOGO

Endereço: Praia de Botafogo, 440

Bairro: Botafogo

Cidade: Rio de Janeiro – RJ

Área Bruta Locável: 717,00 m2

 

• ROCHAVERÁ CORPORATE – MARBLE E EBONY TOWER

Endereço: Av. Dr. Chucri Zaidan, 1170

Bairro: Morumbi

Cidade: São Paulo – SP

Área Bruta Locável: 22.697,69 m2

 

• TOWER BRIDGE CORPORATE

Endereço: Avenida Jornalista Roberto Marinho, nº 85

Bairro: Cidade Monções

Cidade: São Paulo – SP

Área Bruta Locável: 56.448,00 m2

 

• WTNU III

Endereço: Rua Eugênio de Medeiros , 303

Bairro: Pinheiros

Cidade: São Paulo – SP

Área Bruta Locável: 15.867,00 m2

 

Lembre-se de que os ativos de um FII mudam ao longo do tempo e esta lista pode estar desatualizada.

Além disso, procure descobrir no site do fundo – onde essas informações devem constar – a ocupação dos prédios, eventuais inadimplências, além de que empresas estão alugando esses prédios.

Quem é o administrador do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) JSRE11

O JSRE11 é administrado pelo Banco Safra.

3. FII JSRE11: ONDE E COMO É NEGOCIADO

As cotas do JSRE11 são negociadas na bolsa de valores brasileira, a B3 (Brasil, Bolsa, Balcão). Todas as negociações se dão em meio eletrônico, sem envolvimento de papelada e negociação direta entre pessoas. É tudo via computador. Inclusive, 80% dos negócios de todas as bolsas no mundo, atualmente, são feitos por programas de computador, os robôs HFT (sigla que, do inglês, quer dizer Alta Frequência de Negociação), uma das principais ferramentas dos participantes que dominam o mercado e influenciam diretamente o preço dos ativos através do alto volume de negociação: os big players.

Para usarmos a atuação desses big players a nosso favor, precisamos estar atento ao volume e entender o funcionamento e a influência do volume sobre o preço. Nesse sentido, o Raio X Preditivo é a principal ferramenta e a mais eficiente. Os conceitos e as ferramentas do Raio X Preditivo leem a atuação institucional (big players) de maneira que sabemos os ativos em que eles têm interesse e qual a direção desse interesse, se é de queda ou de alta.

4. FORMAS DE GANHAR COM O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO JSRE11

Existem diversas maneiras de se ganhar dinheiro com FIIs como o JSRE11 com destaque para duas:

Trade com JSRE11

O trade, em princípio, é muito simples:

• O ativo deve subir? Você compra e vende com lucro quando atingir o valor esperado. Se cair, você tem prejuízo.
• O ativo deve cair? Você aluga os ativos e vende (modalidade conhecida como venda a descoberto). Quando estiverem mais baratos você recompra e fica com a diferença (seu lucro). Se o FII subir, você tem prejuízo.

Ganhar dividendos com JSRE11

Essa modalidade é a preferida dos investidores de longo prazo e tem por objetivo receber mensalmente os aluguéis de um fundo imobiliário com uma boa ocupação e baixa taxa de inadimplência. O investidor desse tipo não está interessado se o valor do ativo cai ou sobe, desde que receba seu aluguel. Inclusive, quedas motivam a compra de mais ativos e os rendimentos são usados para comprar mais cotas do fundo.

5. INVESTIR OU NÃO INVESTIR NO FII JSRE11: QUAL DECISÃO TOMAR?

É óbvio que, antes de investir em cotas do FII JSRE11 você vai analisar todos os detalhes do fundo: os ativos (imóveis, cotas de outros fundos, títulos de crédito), procurar saber a taxa de ocupação dos imóveis, se há muita inadimplência e muitos outros detalhes que a administradora deve divulgar e, certamente, estão em muitos sites especializados em FIIs.

Mas tem uma coisa que você só encontra no Raio X Preditivo: o comportamento dos investidores institucionais. É preciso saber se há interesse desses participantes e em que sentido eles estão atuando, se estão distribuindo (antecipando uma queda e aproveitando a euforia do resto do mercado) ou se estão acumulando (aproveitando o desespero dos participantes fracos durante uma queda e, portanto, antecipando uma alta).

No Raio X Preditivo fazemos isso através da análise do volume e, graças a essa leitura, encontramos pontos excelentes de entrada em nossos investimentos nos ativos mais certeiros.

6. FICOU INTERESSADO NO FII JSRE11? VEJA OS CUSTOS E TAXAS PARA COMEÇAR

• Taxas da corretora: algumas corretoras não cobram taxa de corretagem, mas algumas ainda adotam essa prática. É uma taxa cobrada a cada operação de compra e venda de ativos
• Taxas da bolsa: a bolsa de valores cobra pequenas taxas sobre o valor envolvido na transação para efetivar, registrar e efetuar outras atividades necessárias para que as compras e vendas aconteçam
• ISS: o imposto sobre serviços incide sobre a taxa de corretagem caso ela exista
• Imposto de renda sobre os rendimentos mensais: isentos para pessoas físicas
• Imposto de renda sobre a venda com lucro: 20% em operações sobre o lucro (não há diferenciação entre operações normais e day trade). A exemplo de ações, é possível descontar os prejuízos anteriores dos lucros atuais

Taxas do FII JSRE11

Além disso, há as taxas cobradas pela administração do próprio fundo.

Sua taxa de administração é de 1,0% ao ano sobre o valor de mercado médio do fundo. A taxa de performance é de 20% sobre os rendimentos que excederem 6% ao ano sobra base atualizada por IGPM.

7. COMO O RAIO X PREDITIVO PODE AJUDAR COM O FII JSRE11

A grande pergunta a respeito de ativos da bolsa de valores é:

• Qual o momento certo de comprar e vender?

A Análise Fundamentalista vai focar nos fundamentos do ativo. No caso dos FIIs: ocupação, inadimplência, lucros, patrimônio, dívidas, faturamento e outros dados ainda mais técnicos e se destina sobretudo para aqueles que visam o longo ou o longuíssimo prazo.

O Raio X Preditivo entra nisso para focar na causa dos movimentos de preço. Diagnosticando as causas, é possível se adiantar aos efeitos e comprar e vender antes mesmo que eles aconteçam. E faz isso através da análise do volume que é a CAUSA dos movimentos de preço.

O foco do Raio X Preditivo é o volume. A observação dos grandes volumes que só os grandes players do mercado conseguem provocar nos dá pista do que acontecerá com o preço a seguir, num curto prazo. E, para o longo prazo, aponta momentos de grande entrada de capital (ou saída), por parte dos big players.

8. COMO FAÇO PARA COMPRAR FII JSRE11

O primeiro passo de alguém que quer comprar JSRE11 é, sem dúvida, fazer um bom curso sobre trade e bolsa de valores. Nossa recomendação é o Raio X Preditivo.

Sem esse passo inicial, temos grandes chances de perder dinheiro e, mesmo com ele, as coisas já não tão fáceis. Trata-se de um dos mercados mais competitivos que existem.

Geralmente, os cursos de Análise Técnica acabam por ensinar apenas “sinais” de compra e venda, deixando a capacidade de leitura e interpretação do trader de lado, diferentemente do Raio X Preditivo, que ensina a ler o contexto do mercado.

Feito um bom curso, o próximo passo é abrir uma conta em uma corretora de valores, transferir o dinheiro que pretende investir e começar suas operações. Esta parte, hoje em dia, certamente, é a mais simples, acessível a qualquer um que tenha um computador e uma conexão com a internet. Para se ter uma ideia, em menos de 24 horas, pela internet você abre a conta na corretora, sem custo, sem necessidade de saldo mínimo e sem custos de manutenção.

9. CONCLUSÃO SOBRE O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) JSRE11

Como explicamos, os fundos de investimento imobiliário como o JSRE11 são uma excelente porta de entrada para a exposição ao mercado imobiliário. Imagine a diferença se você decide comprar um imóvel ao invés disso: iria comprometer boa parte de seu patrimônio, teria baixa liquidez (é difícil “transformar um imóvel em dinheiro” novamente) e concentraria seus investimentos em apenas um ativo sem poder diversificar. Ainda assim, mesmo que você possa começar em FIIs com pouco dinheiro, é necessário analisar cuidadosamente quais desses ativos comprar. Através da análise do volume, conseguimos identificar quais os ativos que têm maior presença de investidores institucionais e também em que faixas de preço eles têm maior probabilidade de atuar, provocando altas e quedas, de acordo com seu poderio financeiro e tecnológico. A melhor análise de volume com esse objetivo, atualmente, no Brasil, é o Raio X Preditivo.