O FII (fundo de investimento imobiliário) HGCR11 pode estar na mira dos big players e se isso for verdade vale a pena investir: saiba como identificar o comportamento desses participantes fortes do mercado

O fundo de investimento imobiliário HGCR11 é um FII cujos recursos estão alocados em títulos da dívida do mercado de imóveis, por exemplo, CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). Esses ativos costumam ser muito seguros e muito práticos para quem quer investir em imóveis sem alocar muito dinheiro em um imóvel só e com mais facilidade de se desfazer do investimento caso seja necessário (o que não acontece com um imóvel de fato). Mas será que é realmente um bom investimento?

Para responder essa pergunta, vamos falar aqui sobre o fundo de investimento imobiliário HGCR11, sobre o que são FIIs, suas vantagens e desvantagens. Porém, nosso principal objetivo é apresentar a metodologia que utilizamos para determinar se devemos ou não investir em um ativo e quando isso deve ser feito, baseando a decisão no comportamento institucional, avaliado através da análise do volume de negociações proporcionada pela metodologia do Raio X Preditivo.

1. O que é um fundo de investimento imobiliário (FII)?
2. O que é o fundo de investimento imobiliário (FII) HGCR11?
3. FII HGCR11: onde e como é negociado
4. Formas de ganhar com o fundo de investimento imobiliário HGCR11
5. Investir ou não investir no FII HGCR11: que decisão tomar?
6. Ficou interessado no FII HGCR11? Veja os custos e taxas pra começar
7. Como o Raio X Preditivo pode ajudar com o FII HGCR11
8. Como faço pra comprar FII HGCR11?
9. Conclusão sobre o fundo de investimento imobiliário FII HGCR11

1. O QUE É UM FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

Investir em imóveis diretamente tem muitos riscos e dificuldades para resolver. O primeiro problema que eu consigo citar é o fato de que você vai ter que colocar muito de seu patrimônio em um único bem. Se algo der errado com esse investimento, tudo ou quase tudo o que você tem estará comprometido.

Mas tem mais:

• Escolher um bom imóvel não será fácil e, ainda assim, nada garante que não acontecerá algo na região em que ele estará localizado que poderá vir a desvalorizá-lo.
• Você vai ter que conseguir um inquilino. E nada garante que esse inquilino não será inadimplente ou que você vai conseguir um valor de aluguel de acordo com um bom retorno para seu investimento.
• Comprar imóvel envolve burocracia, taxas, impostos, cartório e uma série de outras complicações.
• Você precisa cuidar da manutenção do imóvel e isso nunca acaba sob o risco de seu investimento desvalorizar enormemente.
• Se você precisar despejar seu inquilino, vai correr uma série de riscos jurídicos.
• Se você precisar do dinheiro do investimento, é difícil vender o imóvel. Pode demorar ou você vai ter que fazer um valor menor para conseguir liquidar o investimento: imóveis de um modo geral têm baixa liquidez. Não esqueça que o processo da venda também envolve uma série de taxas e impostos e alguns riscos jurídicos também.

Mas os fundos de investimento imobiliário vieram para mudar isso

É possível investir em imóveis de uma forma bem mais simples que isso aí. Com os FIIs você entra no mercado imobiliário sem precisar dispender grandes somas iniciais. Além disso os imóveis que fazem parte do FII são escolhidos por empresas especializadas, diminuindo o risco de que algo dê errado. E, da mesma forma que um imóvel comprado diretamente, os FIIs dão rendimentos mensais, advindos dos aluguéis das propriedades.

• Com os FII você não precisa de tanto dinheiro para começar: você não vai precisar comprar um imóvel todo de uma vez nem é essa a intenção. Com uma cota, que custa muito pouco, você compra uma participação em um e, geralmente, mais de um imóvel. Claro, o valor do aluguel que você recebe mensalmente é equivalente ao número de cotas que você possui, mas você começa a receber tão logo possua sua ou suas cotas
• Diferentemente de um imóvel no qual você investiu diretamente, você vai vender suas cotas rapidamente, sem burocracia alguma diretamente na bolsa de valores. Se você vender suas cotas a preço de mercado, a venda é praticamente imediata, sem burocracia, do mesmo modo quando vendemos ações
• Do mesmo modo como se você tivesse comprado um imóvel você receberá os rendimentos mensais ou os valores obtidos por alugueis ou pela venda de imóveis do portfólio do FII
• Você vai ter diversificação mesmo com um valor pequeno ou investindo em um único FII: a maioria deles tem mais de um imóvel sob tutela. Se você comprar um imóvel, investindo um dinheirão, se ele der problema, todo o seu capital estará comprometido. Já se um dos 10 imóveis de um FII der problema, os outros 9 garantem uma maior estabilidade desse investimento específico
• Manutenção, questões jurídicas, taxas, impostos, burocracia, tudo é responsabilidade da administradora. Você não precisa se preocupar com nada.

A diversificação, nesse contexto, pode ser máxima. Com R$ 200 mil, por exemplo, você compraria um único imóvel, aliás, um imóvel bem modesto.

Já com FIIs, com esses mesmos R$ 200 mil, você pode investir em 10 FIIs diferentes ou até mais, tendo participações em shoppings, galpões logísticos, lajes de escritórios, títulos da dívida imobiliária e muito mais. Em vez de colocar tudo em um único imóvel você coloca em 200.

Se você precisar de grana é só abrir a plataforma da sua corretora e executar a venda, que acontece imediatamente, se você escolher vender a preço de mercado.

Enquanto um imóvel comprado por conta própria você teria que vender inteiro, no caso dos FIIs você só vende as cotas que forem necessárias ou aquelas dos fundos que achar melhor vender.

Claro que é preciso, antes de comprar um FII, analisar os imóveis, a inadimplência, a taxa de ocupação… mas depois de fazer isso, todas essas questões são de responsabilidade da administradora.

A B3 dá a seguinte definição para os FIIs:

“O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é uma comunhão de recursos destinados à aplicação em ativos relacionados ao mercado imobiliário. Cabe ao administrador, uma instituição financeira específica, constituir o fundo e realizar o processo de captação de recursos junto aos investidores através da venda de cotas.

Os recursos captados na venda das cotas poderão ser utilizados para a aquisição de imóveis rurais ou urbanos, construídos ou em construção, destinados a fins comerciais ou residenciais, bem como para a aquisição de títulos e valores mobiliários ligados ao setor imobiliário, tais como cotas de outros FIIs, Letra de Crédito Imobiliário (LCI), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), ações de companhias do setor imobiliário etc.”

Vantagens dos FII

Desse modo, podemos concluir que há algumas vantagens em se adquirir cotas de FII, como o HGCR11:

• Investir no mercado imobiliário sem comprar um imóvel, o que comprometeria muito do capital de um investidor de pequeno porte.
• Diversificação: há FIIs de shoppings, galpões logísticos, residenciais, hotéis, hospitais e até cemitérios.
• Renda mensal: receitas de aluguéis ou dos juros de fundos de papel.
• Valorização: se os imóveis valorizarem ou se os certificados de crédito aumentarem de valor, o valor das cotas também sobe.
• As complicações da administração dos imóveis são de responsabilidade da administradora do fundo.
• Pessoas físicas estão isentas de imposto sobre a renda distribuída pelo FII, desde que algumas condições sejam atendidas (na prática, para a maioria das pessoas físicas, há isenção). Apenas lembre-se que essa vantagem é para os rendimentos mensais e não por qualquer lucro obtido pela venda das cotas.

Tipos de FII (Fundo de Investimento Imobiliário)

• Fundos de renda: vários fundos de renda se encaixam no chamado “fundo de tijolo”. Nessa modalidade o objetivo é obter a renda vinda da locação dos imóveis (residenciais, hospitais, hotéis, universidades, cemitérios, shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos). Cada um desses é uma divisão em outras subcategorias.

• Fundos de compra e venda: são considerados arriscados, pois se tratam de FIIs voltados para a compra de imóveis quando estão baratos, e estes são vendidos quando valorizam. Apesar do risco, quando há ganho costuma ser expressivo.

• Fundos de desenvolvimento: trata-se de fundos que compram terrenos visando construir um empreendimento no futuro. São considerados de risco alto devido às eventualidades que podem ocorrer como embargo de obra, por exemplo.

• Fundos de recebíveis imobiliários ou “fundos de papel”: num primeiro momento você pode até achar que é um fundo de renda fixa, pois se baseia em Certificados de Recebíveis Imobiliários. Justamente, há essa semelhança porque o mercado imobiliário faz a captação do dinheiro de investidores como se fosse um ‘empréstimo’, para que, ao final, eles recebam o dinheiro de volta com juros.

• Fundos de fundos: como já diz o nome, é um mix de vários outros fundos imobiliários. Nesse você poderá diversificar seus investimentos em um único ativo.

• Fundos tijolo: são os que se referem aos imóveis, e nesse caso os conceitos se assemelham aos dos fundos de renda. Logo, o objetivo aqui é o recebimento de aluguel, a valorização dos imóveis e das cotas individualmente.

• Fundos híbridos: misturam todas as categorias citadas acima, sendo bastante flexíveis no que diz respeito à diversificação.

2. O QUE É O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) HGCR11

O CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11) pode ser classificado tal como um fundo imobiliário “de papel”: se concentra em títulos de dívida imobiliária. Normalmente, esse tipo de fundo investe em certificados de recebíveis imobiliários (CRI), além de diversos outros. Seu funcionamento é na forma de condomínio fechado, com duração é indeterminada.

Sua constituição se deu em agosto de 2009 e seu objetivo é investir sobretudo em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) que se enquadrem em sua política de investimentos.

Assim, a rentabilidade tenta seguir a variação do Certificado de Depósito Interbancário – CDI bruto.

Os rendimentos do HGCR11 são, no mínimo, 95% dos resultados obtidos e distribuídos aos cotistas, mensalmente, sempre no 10º dia útil do mês seguinte ao do recebimento dos recursos.

Quem é o administrador do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) HGCR11

A administradora é o Credit Suisse Hedging-Griffo Corretora de Valores S.A, instituição com sede na cidade de São Paulo.

3. FII HGCR11: ONDE E COMO É NEGOCIADO

O FII HGCR11, assim como qualquer FII, é negociado na bolsa de valores brasileira a B3.

Atualmente, essas negociações acontecem inteiramente em meio eletrônico. Basta ter um computador conectado à internet, uma conta em uma corretora, abrir seu home broker ou plataforma de negociação e pronto! Você já pode comprar.

Assim, tanto o maior investidor institucional quanto o menor investidor pessoa física do mercado, no que diz respeito a acesso, investem em pé de igualdade: basta ter um computador, acesso à internet e uma conta na corretora.

Claro que, nesse meio, os investidores institucionais têm larga vantagem. Melhores programas de negociação, algoritmos capazes de calcular e negociar milhares de ordens por segundo, melhores informações, melhor pessoal.

Portanto, é de fundamental importância uma metodologia de negociação que auxilie você a acompanhar a atuação desses participantes fortes, auxiliando no seu processo de decisão. A melhor metodologia nesse sentido é o Raio X Preditivo, que apresento abaixo.

4. FORMAS DE GANHAR COM O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO HGCR11

Existem diversas maneiras de se ganhar dinheiro com FIIs como o HGCR11 com destaque para duas:

Trade com HGCR11

Trade: podemos comprar HGCR11 com a intenção de que ele valorize no curto ou no médio prazo. Assim, podemos vender com um preço maior. Outra possibilidade é vender (numa operação chamada venda descoberta, em que alugaremos o ativo antes de vender) e comprar o mesmo ativo mais barato logo mais. Os trades podem ter diferentes durações: day trade (inicia e termina no mesmo pregão), swing trade (de dois dias a algumas semanas) ou position trade (de algumas semanas a poucos meses).

Ganhar dividendos com HGCR11

Os investidores de longo prazo, como costuma ser o caso dos FII, querem sobretudo receber mensalmente os rendimentos (aluguéis de um fundo imobiliário com uma boa ocupação e baixa taxa de inadimplência ou os juros dos títulos de um fundo de papel).

Se o valor do ativo cai ou sobe é irrelevante pois, inclusive, se o preço cai é uma oportunidade para a compra de mais cotas. Ele pode até mesmo usar os rendimentos mensais acumulados para fazer essa compra.

5. INVESTIR OU NÃO INVESTIR NO FII HGCR11: QUAL DECISÃO TOMAR?

Todos os fatores que os investidores comuns utilizam como decisão de compra ou venda são meras “desculpas”.

Para os investidores institucionais, os big players, tudo é pretexto para atuar na direção de seus interesses. Na intenção de buscar liquidez para gigantescas posições compradas ou vendidas, esses participantes do mercado, através do aumento intencional da demanda ou da oferta conseguem “empurrar” o preço na direção que preferem só tendo como adversários outros investidores institucionais tão ou mais poderosos.

Portanto, qualquer decisão, seja de investimento, seja de trade, deve levar a atuação desses participantes.

6. FICOU INTERESSADO NO FII HGCR11? VEJA OS CUSTOS E TAXAS PRA COMEÇAR

• Taxas da corretora: algumas corretoras não cobram taxa de corretagem, mas algumas ainda adotam essa prática. É uma taxa cobrada a cada operação de compra e venda de ativos
• Taxas da bolsa: a bolsa de valores cobra pequenas taxas sobre o valor envolvido na transação para efetivar, registrar e efetuar outras atividades necessárias para que as compras e vendas aconteçam
• ISS: o imposto sobre serviços incide sobre a taxa de corretagem caso ela exista
• Imposto de renda sobre os rendimentos mensais: isentos para pessoas físicas

• Imposto de renda sobre a venda com lucro: 20% em operações sobre o lucro (não há diferenciação entre operações normais e day trade). A exemplo de ações, é possível descontar os prejuízos anteriores dos lucros atuais

Taxas específicas do HGCR11

Sua taxa de administração é de 0,80% ao ano sobre valor de mercado do fundo. Performance: 20% do que exceder 110% do CDI.

7. COMO O RAIO X PREDITIVO PODE AJUDAR COM O FII HGCR11

As metodologias ultrapassadas de Análise Técnica tomam suas decisões baseando-se nas informações dos gráficos dos ativo, porém, usando o preço como referência.

A Nova Análise Técnica observa que essa movimentação do preço, essa volatilidade, é tão somente o efeito. Por trás desse efeito está a informação mais importante: o volume. Sem ele o mercado não se move. O volume é o que determina a força de uma demanda e de uma oferta que, por conseguinte, determinam respectivamente se o preço de um ativo vai subir ou cair. Portanto, o volume é a CAUSA de tudo o que acontece com o preço.

O Raio X Preditivo é a sistematização da Nova Análise Técnica. Essa sistematização se dá em conceitos e ferramentas, tudo voltado para a leitura do volume e, mais recentemente, para o fluxo de ordens.

Entendendo o volume nos antecipamos aos movimentos mais importantes da bolsa de valores e como os big players conseguem movimentar o mercado.

8. COMO FAÇO PARA COMPRAR FII HGCR11

Nada mais fácil.

• Abra uma conta em uma corretora de valores (só entrar no site e preencher um formulário_
• Faça um TED para sua nova conta com os valores que você vai precisar usar para comprar HGCR11
• Compre o ativo

É fácil mesmo.

Mas, de verdade, eu não recomendo que você faça isso sem antes estudar o mercado e se envolver com metodologias de análise que lhe digam de fato o que está acontecendo na bolsa, sobretudo uma metodologia que lhe fale sobre o volume e fluxo de ordens (pistas da atuação dos investidores institucionais).

9. CONCLUSÃO SOBRE O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) HGCR11

É inegável que há muita segurança em se investir em um ativo como o FII HGCR11, uma vez que ele investe seus recursos em títulos da dívida imobiliária. Porém, ainda que esse tipo de ativo tenha menos volatilidade que ações, por exemplo, ainda assim é renda variável. Mesmo considerando a possibilidade de rendimentos mensais que acontecem com certa garantia é bom avaliar o ativo através do comportamento institucional. No Raio X Preditivo fazemos isso observando se esses participantes fortes estão comprando, vendendo ou se estão defendendo o preço do ativo a determinado nível, indicando compra ou venda em determinado momento.