Investir no FII (fundo de investimento imobiliário) FIIB11 vale a pena? Não faça nada se você, antes, não entender o que os big players estão fazendo com esse ativo

O fundo de investimento imobiliário FIIB11 é um FII cujo objetivo é investir em galpões logísticos. Os pequenos investidores estão interessados nesse tipo de ativo pois as cotas do fundo garantem uma parte do aluguel desses galpões, mensalmente. Além disso, se as cotas valorizarem com o tempo, isso aumenta o patrimônio do investidor. FIIs são uma forma de investir em imóveis sem os inconvenientes de comprar imóveis diretamente: por exemplo, colocar muito dinheiro em um imóvel só ou ter dificuldade de vender o imóvel se necessário. Mas será o FIIB11 um bom investimento?

Para responder essa pergunta, o fundo de investimento imobiliário FIIB11 será o tema central deste artigo, mas não é exagero dizer que o principal ponto em que você deve ficar atento é a metodologia que aqui queremos apresentar. O Raio X Preditivo permite a análise do volume de negociações de um ativo para, através disso, chegarmos à atuação dos big players – os participantes fortes que antecipam o movimento de preço dos ativos, chegando a influenciá-lo. Através da atuação desses investidores institucionais encontramos os melhores ativos para investir e os melhores momentos para comprar e para vender, e isso inclui as cotas do FIIB11.

1. O que é um fundo de investimento imobiliário (FII)?
2. O que é o fundo de investimento imobiliário (FII) FIIB11?
3. FII FIIB11: onde e como é negociado
4. Formas de ganhar com o fundo de investimento imobiliário FIIB11
5. Investir ou não investir no FII FIIB11: que decisão tomar?
6. Ficou interessado no FII FIIB11? Veja os custos e taxas pra começar
7. Como o Raio X Preditivo pode ajudar com o FII FIIB11
8. Como faço pra comprar FII FIIB11?
9. Conclusão sobre o fundo de investimento imobiliário FII FIIB11

1. O QUE É UM FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

Se você quer investir em imóveis de forma direta, além de parecer inviável por exigir uma soma inicial grande, isso, além de tudo, apresenta muitos riscos. E tem também muitas dificuldades a serem resolvidas.

A primeira questão que dá pra citar é que você precisará alocar muito de seu dinheiro em um único bem. Se diversificar reduz riscos, investir todo o seu dinheiro em um único imóvel é o contrário disso: é aumentar seus riscos. Se acontecer algo ruim com esse investimento, muito de seu patrimônio estará em jogo ao mesmo tempo.

Mas investir de forma direta em imóveis apresenta muitas outras questões com as quais não gostaríamos de lidar:

• A escolha de um imóvel satisfatório é complicada. Mesmo escolhendo um imóvel aparentemente bom, não é garantido que algo ruim não irá acontecer com ele ou mesmo na área em que ele está localizado, podendo diminuir seu valor ou aumentar a dificuldade de locação
• Conseguir um bom inquilino não é nada fácil. Ele precisará ser bom pagador, não só do aluguel, mas também do condomínio, do IPTU, do seguro do imóvel e outras taxas. Sem falar que, a depender do momento do mercado, não será fácil obter um valor de aluguel condizente com o investimento que você fez
• Considere a burocracia da compra de um imóvel ainda que você o faça a vista: taxas, impostos, cartório, documentos e uma série de outras complicações. Se precisar financiar, haverá os juros, que comprometerão os seus ganhos futuros
• A manutenção do imóvel é uma coisa que não acaba nunca e sempre tem alguma coisinha para arrumar
• Retirar um inquilino mau pagador do imóvel é mais complicado do que você imagina, se ele quiser dificultar as coisas. Isso envolve, então, uma série de riscos jurídicos
• Digamos que você precise do dinheiro que investiu para pagar alguma despesa inesperada. Você terá que vendê-lo por completo (não dá para vender só uma parte do imóvel, oras bolas). E quanto maior a sua urgência maior a chance de você precisar fazer um valor abaixo do esperado a fim de ir ao encontro da melhor oferta de venda. Como imóveis têm baixa liquidez, sempre será mais difícil transformar seu investimento em dinheiro novamente. Se você quiser um valor específico, pode demorar até encontrar um comprador. E, enquanto isso, continuará pagando impostos, condomínio e outras taxas.

Mas os fundos de investimento imobiliário vieram para mudar isso

Com os FIIs dá para investir em imóveis sem os problemas acima listados. Os fundos de investimento imobiliário permitem que você entre no mercado de imóveis sem a necessidade de um dinheirão inicial.

Pra começar, os imóveis que estão no portfólio de um FII são selecionados ou construídos por empresas que conhecem o setor. Isso reduz o risco de que algo dê errado. E com a vantagem de que os FIIs dão rendimentos mensais desde o início, não importa se você investiu R$ 100 ou R$ 1 milhão.

• Nos FII dá para começar com valores baixíssimos: você não vai estar comprando um único imóvel inteiro para estar em seu nome, mas ao comprar uma cota ou mais de uma você estará comprando a participação em diversos imóveis ao mesmo tempo. O valor do “aluguel” que você recebe é equivalente ao número de cotas que você comprou
• Caso você precise de dinheiro que investiu, vai ser fácil vender suas cotas, sem burocracia, sem papelada, sem trabalho. Se a venda for a preço de mercado, ela acontece quase que imediatamente e você já tem dinheiro na sua conta. Tem muita liquidez no mercado de FIIs e as negociações acontecem através da plataforma de sua corretora com acesso à B3. É igual a comprar e a vender ações
• Você passa a receber rendimentos, provenientes do aluguel ou da venda dos imóveis, a partir do momento que você tem as cotas
• Mesmo que você tenha investido um pequeno valor ou mesmo em um único FII, você tem diversificação, pois a maioria dos FII possui mais de um imóvel em seu portfólio. Enquanto na compra de um imóvel, no qual você colocará uma bela soma, todo o seu capital estará comprometido, no caso dos, digamos, 10 imóveis de um FII, se um der problema, os outros 9 garantem uma maior estabilidade desse investimento específico
• Todas as questões como manutenção, burocracia, taxas… tudo é por conta da administradora e você não precisará pensar nisso.

Se você tem R$ 200 mil que colocaria em um único imóvel pode aumentar sua diversificação exponencialmente.

Em vez de comprar um único imóvel, você compra cotas de 10 FIIs – quem sabe até mais que isso. Se cada um tiver 10 imóveis, você estará investindo em 100 imóveis diferentes. Ainda que dez deles apresentem dificuldades, 90% do portfólio estará OK.

Precisou de dinheiro? É só vender as cotas que precisar na plataforma da corretora, sem perguntas, sem dificuldades, sem burocracia. Ao passo que seu imóvel comprado integralmente você teria que vender todo, não importando a soma que você precisasse.

A B3 dá a seguinte definição para os FIIs:

“O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é uma comunhão de recursos destinados à aplicação em ativos relacionados ao mercado imobiliário. Cabe ao administrador, uma instituição financeira específica, constituir o fundo e realizar o processo de captação de recursos junto aos investidores através da venda de cotas.

Os recursos captados na venda das cotas poderão ser utilizados para a aquisição de imóveis rurais ou urbanos, construídos ou em construção, destinados a fins comerciais ou residenciais, bem como para a aquisição de títulos e valores mobiliários ligados ao setor imobiliário, tais como cotas de outros FIIs, Letra de Crédito Imobiliário (LCI), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), ações de companhias do setor imobiliário etc.”

Vantagens dos FII

Desse modo, podemos concluir que há algumas vantagens em se adquirir cotas de FII, como o HGCR11:

• Investir no mercado imobiliário sem comprar um imóvel, o que comprometeria muito do capital de um investidor de pequeno porte
• Diversificação: há FIIs de shoppings, galpões logísticos, residenciais, hotéis, hospitais e até cemitérios
• Renda mensal: receitas de aluguéis ou dos juros de fundos de papel
• Valorização: se os imóveis valorizarem ou se os certificados de crédito aumentarem de valor, o valor das cotas também sobe
• As complicações da administração dos imóveis são de responsabilidade da administradora do fundo
• Pessoas físicas estão isentas de imposto sobre a renda distribuída pelo FII, desde que algumas condições sejam atendidas (na prática, para a maioria das pessoas físicas, há isenção). Apenas lembre-se que essa vantagem é para os rendimentos mensais e não por qualquer lucro obtido pela venda das cotas

Tipos de FII (Fundo de Investimento Imobiliário)

• Fundos de renda: vários fundos de renda se encaixam no chamado “fundo de tijolo”. Nessa modalidade o objetivo é obter a renda vinda da locação dos imóveis (residenciais, hospitais, hotéis, universidades, cemitérios, shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos). Cada um desses é uma divisão em outras subcategorias.

• Fundos de compra e venda: são considerados arriscados, pois se tratam de FIIs voltados para a compra de imóveis quando estão baratos, e estes são vendidos quando valorizam. Apesar do risco, quando há ganho costuma ser expressivo.

• Fundos de desenvolvimento: trata-se de fundos que compram terrenos visando construir um empreendimento no futuro. São considerados de risco alto devido às eventualidades que podem ocorrer como embargo de obra, por exemplo.

• Fundos de recebíveis imobiliários ou “fundos de papel”: num primeiro momento você pode até achar que é um fundo de renda fixa, pois se baseia em Certificados de Recebíveis Imobiliários. Justamente, há essa semelhança porque o mercado imobiliário faz a captação do dinheiro de investidores como se fosse um ‘empréstimo’, para que, ao final, eles recebam o dinheiro de volta com juros.

• Fundos de fundos: como já diz o nome, é um mix de vários outros fundos imobiliários. Nesse você poderá diversificar seus investimentos em um único ativo.

• Fundos tijolo: são os que se referem aos imóveis, e nesse caso os conceitos se assemelham aos dos fundos de renda. Logo, o objetivo aqui é o recebimento de aluguel, a valorização dos imóveis e das cotas individualmente.

• Fundos híbridos: misturam todas as categorias citadas acima, sendo bastante flexíveis no que diz respeito à diversificação.

2. O QUE É O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) FIIB11

O Fundo de Investimento Imobiliário Industrial do Brasil teve sua constituição realizada em 2011 e ocorreu após a divisão parcial do patrimônio do FP. F Andrômeda Fundo de Investimento Imobiliário.

Seus investimentos estão focalizados no “Perini Business Park”, que é um condomínio industrial em Pirabeiraba, distrito industrial de Joinville.

Trata-se do maior condomínio industrial multi-setorial do Brasil, próximo a 6 portos, 4 aeroportos, entroncamentos ferroviários e rodoviários.

São 103.490,22 m² de área construída e 277.715 m² de terreno no Condomínio Perini Business Park. No local, estão presentes 39 empresas pagando aluguel pelo espaço.

Assim, o FIIB11 se classifica como um fundo imobiliário do tipo tijolo. Sua prioridade, portanto, está no segmento de galpões.

O fundo pode obter renda com a compra ou com a construção, a fim de gerar aluguéis. O lucro também vem da venda dos imóveis, quando for o caso.

Cabe lembrar que o FIIB11 tem um único grande imóvel. Embora possa se enquadrar como um FII monoativo, a dimensão e as possibilidades desse imóvel são encorajadoras.

Distribui no mínimo 95% dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa. Para isso, usa como base o balanço semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano. Pode distribuir a seus cotistas rendimentos mensais.

Portfólio do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) FIIB11

• PERINI BUSINESS PARK

Endereço: R. Dona Francisca, 8300

Bairro: Distrito Industrial

Cidade: Joinville – SC

Área Bruta Locável: 102.601,71 m2

Quem é o administrador do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) FIIB11

É administrado pelo COINVALORES CCVM Ltda. As cotas do FII Industrial do Brasil são negociadas com o código (ticker) FIIB11 no mercado de bolsa da B3 – Brasil, Bolsa e Balcão.

3. FII FIIB11: ONDE E COMO É NEGOCIADO

O FIIB11 é negociado na bolsa de valores brasileira, a B3 (Brasil, Bolsa, Balcão).

Todas as negociações são feitas em meio eletrônico, assim como as ações de qualquer outra empresa ou como qualquer outro ativo do mercado. Isto é, as transações não são intermediadas por interferência humana, mas através de sistemas projetados pra isso.

Isso tornou a bolsa de valores ainda mais acessíveis aos pequenos investidores e traders que só precisam de um computador conectado à internet e uma conta em uma corretora de valores.

Quer dizer, milhões de investidores de varejo estão no mesmo ambiente que os grandes investidores institucionais, os big players. Esses participantes são muito fortes e têm grande facilidade em movimentar o mercado a seu favor.

Por isso, não basta a facilidade de acesso aos ativos da bolsa. É preciso ter uma metodologia que leve em consideração o processo de decisão desses participantes. Isso é possível de ser feito através da observação do volume (eles são responsáveis pela maior parte do volume movimentado na bolsa de valores).

Nesse sentido, a melhor metodologia é o Raio X Preditivo.

4. FORMAS DE GANHAR COM O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FIIB11

Existem diversas maneiras de se ganhar dinheiro com FIIs como o FIIB11 com destaque para duas:

Trade com FIIB11

Podemos comprar ativos na bolsa com a intenção de vendê-los a seguir, num prazo mais ou menos curto, tão logo valorizem. Esse prazo varia de acordo com a estratégia do trader. Pode ser day trade (operações que começam e terminam no mesmo dia), swing trade (operações com mais de dois dias) ou position trade (operações de mais de duas semanas). Também podemos vender as ações, mesmo sem tê-las, se acharmos que o seu preço vai cair. Essa operação se chama venda descoberta e pode ser feita mediante o aluguel das ações; essas ações são vendidas e tão logo caiam são recompradas novamente por um preço menor; o trader devolve as ações ao investidor original, lhe paga o aluguel e fica com o valor que sobrar como seu lucro (claro que, se as ações subirem, o trader vai ter um prejuízo, nesse caso).

Ganhar dividendos com FIIB11

Os rendimentos interessam sobretudo aos investidores de longo prazo e geralmente esse é o público dos FIIs. Eles acreditam em usar a bolsa como “poupança”, acumulando FIIs ao longo do tempo para receber a renda mensal. Essa renda inclusive pode ser usada para comprar mais FIIs e, se os preços caírem, eles não ficam desesperados não. Aproveitam para comprar ainda mais cotas dos FIIs em que estão interessados.

5. INVESTIR OU NÃO INVESTIR NO FII FIIB11: QUAL DECISÃO TOMAR?

Decidir por um ativo da bolsa de valores, como os FIIs é algo que você deve pesar com muito cuidado. Não me basearia na opinião de ninguém. Só você pode tomar essa decisão.

Logo, estude todos os detalhes do fundo, não só os fornecidos pela corretora. Mas também o que você pode encontrar em muitos sites da internet. Conheço gente que até visita os imóveis dos fundos antes de investir, no caso de fundos tijolo.

Não deixe de acompanhar o comportamento dos investidores institucionais que, por natureza e pelo tamanho de suas posições, escolhem criteriosamente o momento de adquirir cotas de FIIs, ações de empresas e outros ativos da bolsa.

No Raio X Preditivo, adotamos esse comportamento através da análise do volume de negócios. Grandes volumes costumam denunciar a atuação desses participantes fortes.

6. FICOU INTERESSADO NO FII FIIB11? VEJA OS CUSTOS E TAXAS PRA COMEÇAR

• Taxas da corretora: algumas corretoras não cobram taxa de corretagem, mas algumas ainda adotam essa prática. É uma taxa cobrada a cada operação de compra e venda de ativos
• Taxas da bolsa: a bolsa de valores cobra pequenas taxas sobre o valor envolvido na transação para efetivar, registrar e efetuar outras atividades necessárias para que as compras e vendas aconteçam
• ISS: o imposto sobre serviços incide sobre a taxa de corretagem caso ela exista
• Imposto de renda sobre os rendimentos mensais: isentos para pessoas físicas
• Imposto de renda sobre a venda com lucro: 20% em operações sobre o lucro (não há diferenciação entre operações normais e day trade). A exemplo de ações, é possível descontar os prejuízos anteriores dos lucros atuais

Taxas específicas do FIIB11

Sua taxa de administração é de 3,0% ao mês sobre receita bruta auferida com mínimo de R$ 8.728,76 mensais corrigido pelo IGPM.

7. COMO O RAIO X PREDITIVO PODE AJUDAR COM O FII FIIB11

O Raio X Preditivo é uma metodologia que leva em conta que a atuação dos grandes investidores institucionais é fundamental para a movimentação do preço: eles precisam movimentar quantidades gigantescas de ativos e valores financeiros que, para nós, são difíceis até de imaginar.

Para ficar de olho no movimento desses gigantes, o Raio X Preditivo fica de olho no volume, fator sem o qual uma tendência não se sustenta e sem o qual o mercado não se movimenta. Afinal, é o volume de negócios numa direção que provoca a demanda necessária para que um preço se eleve ou a oferta suficiente para que um preço caia.

O Raio X Preditivo é a sistematização da Nova Análise Técnica através de conceitos e ferramentas. As ferramentas são indicadores exclusivos que são capazes de colocar os conceitos, teóricos, para funcionar, na prática.

8. COMO FAÇO PARA COMPRAR FII FIIB11

Deu vontade de comprar um imóvel (ou uma parte bem pequena de um)? Muito fácil, abra seu home broker ou sua plataforma de negociação, escolha um FII como o FIIB11, veja a quantidade de cotas que você quer e clique em “comprar”. Tudo de forma eletrônica, pela internet, sem ter que se preocupar com burocracias, taxas complicadas, imobiliárias e afins. Tudo bem, você não vai poder morar ou trabalhar nas cotas que comprou, mas seu objetivo era investir, não é mesmo?

Para comprar FIIB11 é muito simples.

• Abra uma conta na corretora de valores que você escolher
• Deposite o dinheiro que pretende usar para negociar
• E, através de uma plataforma, dar a ordem de compra

Cuidado com as coisas simples.

Você pode estar empolgado com a compra da ação de uma empresa que está indo muito bem. Só isso já é um sintoma perigoso: quando iniciantes estão empolgados é bem provável que a bolsa venha a cair.

E comprar um topo, se você não está preparado para isso, pode significar que você vai vender num fundo, amargando um belo prejuízo, porque não aguenta mais ver seu dinheiro “diminuir”. E adivinhe o que acontece depois: como que por milagre as ações voltam a subir. Logo depois de você ter vendido.

Antes de mais nada, invista em um curso de qualidade. A nossa sugestão é o treinamento Raio X Preditivo.

9. CONCLUSÃO SOBRE O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) FIIB11

O FII FIIB11 pode interessar e muito quem aposta que o setor de galpões logísticos tem muito para crescer no Brasil, com uma demanda cada vez maior de centros de distribuição para as diversas indústrias e comércios do país. Relatamos todas as vantagens de um FII frente à compra de um imóvel diretamente, entre elas a liquidez, a ausência de burocracia, a terceirização dos “pepinos” que os imóveis dão, a diversificação. No entanto, enfatizamos a necessidade de analisar o comportamento institucional: se os big players estão comprando ou vendendo, montando ou demonstrando grandes posições, isso tem fundamental importância na hora de decidir pela compra ou pela venda de um ativo. O Raio X Preditivo é uma metodologia fundamental nesse sentido, apontando, através da análise do volume de negócios, os melhores níveis de preço para qualquer tomada de decisão.