O fundo de investimento imobiliário (FII) CPTS11 pode estar em sua carteira de investimentos facilmente, mas antes você precisa entender o comportamento dos participantes que comandam o preço deste e de outros ativos do mercado

O fundo de investimento imobiliário CPTS11 é um FII que investe em títulos de dívida imobiliária: certificados de recebíveis imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Letras Hipotecárias (LH) e outros. Assim como outros FII é uma forma segura e acessível de entrar no mercado imobiliário, mas, ainda assim, trata-se de renda variável com seus respectivos riscos. Nesse caso, é interessante investir em CPTS11 neste momento?

O fundo de investimento imobiliário CPTS11 será abordado neste texto, porém, queremos dar ênfase ao uso da metodologia Raio X Preditivo, a fim de que o investidor possa ter mais uma ferramenta eficiente para a tomada de decisões. Afinal, o Raio X Preditivo, analisa o volume de ativos negociados na bolsa a fim de determinar aqueles que têm real interesse institucional (big players) e em que faixas de preço esses big players estão dispostos a defender suas posições, apontando bons pontos de entrada para investimentos e até mesmo para trades.

1. O que é um fundo de investimento imobiliário (FII)?
2. O que é o fundo de investimento imobiliário (FII) CPTS11?
3. FII CPTS11: onde e como é negociado
4. Formas de ganhar com o fundo de investimento imobiliário CPTS11
5. Investir ou não investir no FII CPTS11: que decisão tomar?
6. Ficou interessado no FII CPTS11? Veja os custos e taxas pra começar
7. Como o Raio X Preditivo pode ajudar com o FII CPTS11
8. Como faço para comprar FII CPTS11?
9. Conclusão sobre o fundo de investimento imobiliário FII CPTS11

1. O QUE É UM FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

Qualquer fundo de Investimento Imobiliário (FII) investe nos mais variados setores do mercado imobiliário, o que inclui:

• Imóveis físicos: shoppings, galpões logísticos, hospitais, universidades, prédios de escritórios (lajes corporativas) e até cemitérios
• Títulos de crédito como CRI, LCI, LH e outros
• Cotas de outros fundos imobiliários

O cardápio é imenso e o grande interesse dos investidores é o rendimento mensal que ter cotas de FII pode proporcionar.

Esse rendimento mensal vem:

• Dos aluguéis dos imóveis que o FII possui
• Dos juros que os títulos imobiliários rendem
• Da venda de imóveis depois que eles valorizaram
• Dos rendimentos das cotas de outros FII que, porventura, o FII tenha investido
• Outros

Os FII possuem algumas qualidades que os tornam mais interessantes para os investidores de varejo (investidor de varejo quer dizer, pessoas físicas, basicamente) e todas elas dão grande vantagem em relação a investir em imóveis diretamente.

Com FIIs você não vai precisar se envolver com todo o trabalho de buscar um locatário ou vários locatários para seu imóvel. Não vai precisar do intermédio de uma corretora de imóveis. Não vai precisar fazer anúncios em sites especializados… aquela trabalheira toda.

Sem falar que não existe burocracia que a compra e venda de imóveis, e sua locação, exigem.

Isso sem falar na dificuldade e no risco que é escolher o imóvel certo para investir. Quem faz isso é a administradora do FII. E, claro, nada de se preocupar com a manutenção do imóvel. Qualquer um que já tenha morado em uma casa ou um apartamento sabe que dá muita manutenção manter um imóvel nos trinques. Imagine então um prédio inteiro ou um galpão logístico… Não esqueça também que imóveis têm uma série de tributos (FIIs terão apenas o Imposto de Renda, sendo que para pessoas físicas o rendimento mensal ainda é isento). Com cotas de FII você não terá problemas com inadimplência (muito embora seja bom, ao escolher um FII, ver a taxa de inadimplência dos imóveis na carteira do fundo, quem tem que lidar com isso é a administradora).

O ponto mais importante é que o preço do imóvel é muito alto. Você teria que comprometer sua grana toda praticamente para investir em um imóvel assim. E se precisasse do dinheiro de novo teria dificuldade de vendê-lo, quanto mais ao preço desejado.

Por outro lado, comprar uma cota ou várias cotas de um FII requer apenas que você tenha conta em uma corretora de valores, clicar um botão no seu home broker ou na plataforma de negociação preferida. Simples assim. E sem comprometer todo o seu dinheiro: a partir de uns R$ 100 já dá para começar.

Toda a parte trabalhosa (negociação dos imóveis, locação, manutenção, cobrança etc) é por conta da administradora. Você, porém, não tem interferência em como os imóveis são administrados.

Além da possibilidade da renda mensal, paga proporcionalmente ao número de cotas que você possui, por se tratar de renda variável, se um FII subir de preço dá para obter lucro com a venda das cotas.

Mas, não custa lembrar, o valor das cotas dos FIIs também pode cair, pois estamos falando de renda variável.

Ao escolher um FII para investir precisamos verificar coisas como:

• Do que é composta a carteira do FII: quantos imóveis, que tipo de imóveis, como está a taxa de ocupação, a taxa de inadimplência.
• Qual o grau de risco dos títulos de crédito investidos, no caso dos fundos de papel.
• Em que outros fundos imobiliários o seu FII investe, no caso de um fundo de fundos.

Além disso, recomendamos analisar os FII a partir do comportamento institucional, os big players que alocam seu dinheiro em ativos fortes apenas. Para isso, analisamos o volume de negociações e seu comportamento de acordo com alguns conceitos importantes. Esses conceitos são todos desenvolvidos na metodologia Raio X Preditivo, que explico nos tópicos mais para o final.

Tipos de FII (Fundo de Investimento Imobiliário)

O CPTS11 é um fundo do tipo papel, investindo em títulos de crédito imobiliário.

Veja quais são os tipos de FII:

• Fundos de renda: os gestores compram ou constroem os imóveis que serão alugados (shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos, hospitais, escolas, universidades, hotéis, residenciais e até cemitérios! E cada um desses é uma divisão em outras subcategorias). Diversos fundos de renda também se enquadram no tipo chamado de “fundo tijolo”.
• Fundos de compra e venda: são FIIs que visam a compra de imóveis quando estão baratos e a venda quando valorizam. Por esse motivo, são considerados mais arriscados, porém, caso ocorram ganhos, eles são expressivos.
• Fundos de desenvolvimento: são fundos que partem da compra de terrenos para a futura construção de grandes empreendimentos, porém dado os riscos de embargo de obras e outras eventualidades também são considerados de maior risco.
• Fundos de recebíveis imobiliários ou “fundos de papel”: este se parece mais com um fundo de renda fixa, pois se baseia em Certificados de Recebíveis Imobiliários. É como se o investidor estivesse emprestando dinheiro ao mercado imobiliário, para, ao final, receber o dinheiro de volta com juros.
• Fundos de fundos: os fundos de fundos, como o nome indica, são um mix de diversos outros fundos imobiliários e são uma forma de diversificar investindo em apenas um ativo.
• Fundos tijolo: eles se misturam ao conceito de fundos de renda, pois, como o nome indica, se referem a imóveis propriamente ditos. Tem por objetivo o recebimento de aluguel e a valorização dos imóveis e, por consequência, das cotas individualmente.
• Fundos híbridos: fundos que misturam todas essas categorias, apresentando uma grande flexibilidade de diversificação.

2. O QUE É O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) CPTS11

O CPTS11 – FII Capitania Securities II – pode facilmente ser classificado como um fundo imobiliário do tipo papel pois foca seus investimentos em títulos e valores imobiliários (quer dizer, não investe diretamente em imóveis físicos).

Como esses títulos ou recebíveis imobiliários são considerados renda fixa, os conhecidos “fundos de papel”, apesar de serem classificados como renda variável, porque o valor das cotas oscila e porque as cotas são negociadas na bolsa de valores, eles se parecem muito com renda fixa: vão ter rendimentos mensais mais ou menos seguros.

O CPTS11 tem gestão ativa – isto é, os administradores vão comprar e vender títulos de acordo com as oportunidades e intenções de rendimento. Ele equivale a um condomínio fechado de investimento, com prazo de duração indeterminado.

Foi constituído em 2014 e investidores em geral podem fazer aportes. Lembre-se de que as intenções de rentabilidade oferecidas pela administradora não correspondem à promessa de que essas intenções serão realizadas.

O CPTS11 distribui todo mês, até o 10º dia útil após o encerramento do mês, pelo menos 95% dos resultados obtidos a cada semestre civil.

Quem é o administrador do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) CPTS11

O CPTS11 é administrado pelo BNY Mellon Serviços Financeiros DTVM S.A. e suas cotas são negociadas com o código (ticker) CPTS11 no mercado de bolsa da B3 – Brasil, Bolsa e Balcão.

3. FII CPTS11: ONDE E COMO É NEGOCIADO

As cotas do CPTS11 são negociadas na B3, a bolsa de valores brasileira. Tudo acontece por meio eletrônico. Isso possibilita que possamos comprar e vender ativos da bolsa de valores tendo apenas um computador, uma conexão com a internet e uma conta na corretora de valores.

Isso também possibilita que os grandes investidores institucionais usem robôs de negociação de alta frequência pra posicionar, reposicionar e executar milhares de ordens de compra e venda por segundo a fim de se aproveitar dos menores desequilíbrios do mercado. Dessa forma, eles estão em larga vantagem em relação aos traders de varejo, que contam apenas com suas simples estratégias pra tentar tirar algum lucro da bolsa.

Os big players contam com esses algoritmos HFT (high frequency trading), as melhores mentes matemáticas para programá-los e os profissionais mais bem informados do mercado. Ou seja, é uma batalha injusta se tentarmos ir contra esses participantes e não trabalharmos ao lado deles.

Bom… o fato é que a maior parte dos traders desinformados nem sabe de que lado eles estão, não sabe como identificar esse lado e não tem as ferramentas para tanto.

As ferramentas para entender o comportamento desses traders estão na metodologia do Raio X Preditivo, que consegue avaliar o comportamento desses participantes fortes através da análise do volume (a maior parte do volume dos ativos realmente interessantes é movimentada graças aos big players).

4. FORMAS DE GANHAR COM O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO CPTS11

Existem diversas maneiras de se ganhar dinheiro com FIIs como o CPTS11 com destaque para duas:

Trade com CPTS11

O trade, em princípio, é muito simples:

• Comprar ativos com a intenção de vender um tempo depois, quando estiverem mais cara. Ou vender ações e recomprá-las quando estiverem mais baratas; para fazer isso, podemos alugar ativos de um investidor, vendê-las e, então, recomprá-los quando estiverem mais baratos para, a seguir, devolvê-los ao investidor e ficar com a diferença do valor entre venda e recompra como nosso lucro.

Ganhar dividendos com CPTS11

Os rendimentos dos FII são pagos mensalmente, quando o FII é de qualidade, recebe seus aluguéis ou os juros dos títulos que fazem parte de seu portfólio. Os investidores de FIIs geralmente preferem essa modalidade, podendo usar os rendimentos para comprar ainda mais cotas, aproveitando inclusive quando o preço cai, sem se desesperar, acumulando capital (porém, é preciso que o ativo seja realmente bom e que haja interesse institucional, detectado pelo volume, no ativo).

5. INVESTIR OU NÃO INVESTIR NO FII CPTS11: QUAL DECISÃO TOMAR?

Decidir por investir em um ativo da renda variável é algo que deve ser muito criterioso. Estude os dados do FII:

• Ocupação
• Inadimplência
• Qualidade dos títulos de crédito
• Qualidade dos FIIs cujas cotas o FII comprou

Mas não deixe de acompanhar o comportamento dos investidores institucionais:

• Estão comprando (acumulando)? Isso pode dizer que o ativo vai subir forte
• Estão vendendo (distribuindo)? Isso pode dizer que estão aproveitando a liquidez dada pela euforia para vender um ativo que, em sua opinião, vai cair ou que até mesmo são capazes de provocar a queda

No Raio X Preditivo, adotamos esse comportamento através da análise do volume de negócios. Grandes volumes costumam denunciar a atuação desses participantes fortes.

6. FICOU INTERESSADO NO FII CPTS11? VEJA OS CUSTOS E TAXAS PRA COMEÇAR

• Taxas da corretora: algumas corretoras não cobram taxa de corretagem, mas algumas ainda adotam essa prática. É uma taxa cobrada a cada operação de compra e venda de ativos
• Taxas da bolsa: a bolsa de valores cobra pequenas taxas sobre o valor envolvido na transação para efetivar, registrar e efetuar outras atividades necessárias para que as compras e vendas aconteçam
• ISS: o imposto sobre serviços incide sobre a taxa de corretagem caso ela exista
• Imposto de renda sobre os rendimentos mensais: isentos para pessoas físicas
• Imposto de renda sobre a venda com lucro: 20% em operações sobre o lucro (não há diferenciação entre operações normais e day trade). A exemplo de ações, é possível descontar os prejuízos anteriores dos lucros atuais

Taxas do FII CPTS11

A taxa de administração é de 1.05% ao ano sobre patrimônio líquido com mínimo de R$ 8.500,00 mensais corrigido pelo IGPM.

7. COMO O RAIO X PREDITIVO PODE AJUDAR COM O FII CPTS11

O Raio X Preditivo é a metodologia que está ensinando a Nova Análise Técnica no Brasil.

A Análise Técnica tradicional, antiga e ultrapassada, observa o comportamento do preço dos ativos para tentar se antecipar a seu futuro.

Acontece que essa análise a partir do preço se baseia na repetição de comportamentos anteriores que podem ou não se confirmar.

A Nova Análise Técnica, por outro lado, se baseia na atuação dos grandes investidores institucionais, denunciada pelo grande volume de dinheiro e ativos que eles movimentam.

Os grandes movimentos de preço, sem dúvida, são meros efeitos dessa causa anterior, o comportamento dos Big Players, denunciada pelo volume.

O Raio X Preditivo desenvolveu os conceitos e ferramentas para ler essas causas e se adiantar aos movimentos do preço.

8. COMO FAÇO PARA COMPRAR FII CPTS11

O primeiro passo é escolher uma boa corretora de valores.

Abrir conta na corretora é fácil e totalmente online. É só entrar no site, preencher um formulário e, no máximo em 24 horas, sua conta estará aberta.

Não tem taxa de abertura ou manutenção nem saldo mínimo.

Agora, você precisa transferir os valores que pretende usar para comprar CPTS11.

Você faz isso também de maneira simples, com TED a partir de uma conta bancária sob o mesmo CPF.

Pronto, em tese, você já pode começar a comprar ações.

Porém, são necessárias algumas etapas intermediárias que não podem faltar:

• Fazer um curso ou um treinamento que lhe dê o preparo para comprar e vender ações. Nós recomendamos o Raio X Preditivo
• Treinar na conta simulada a que a corretora lhe dará acesso, aplicando tudo o que aprendeu
• Conseguir lucrar nessa conta simulada (se não lucrar na simulada, não imagine que conseguirá na real!)
• Começar a fazer trades e aplicar devagar, primeiro, pequenas posições que não comprometam todo o seu dinheiro

9. CONCLUSÃO SOBRE O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) CPTS11

Sem dúvida que os FII como o CPTS11 são interessantes para entrarmos no mercado imobiliário. Seu baixo custo, frente a, por exemplo, comprar um imóvel inteiro por conta própria, nos permite uma exposição segura ao setor, do tamanho de nossa capacidade a aguentar o risco (afinal, imóveis são renda variável, ao contrário do que a maioria da população imagina). Mas, ainda assim, continua a ser renda variável. Mais do que na renda fixa, nossas escolhas na renda variável devem ser solidamente apoiadas! Por isso, oferecemos o Raio X Preditivo como ferramenta de apoio ou até mesmo como a principal ferramenta para a tomada de decisões, sendo capaz de encontrar aqueles ativos em que há importante presença institucional e, se há essa presença, em que faixas de preço esses big players estão mais presentes defendendo suas posições.