Conheça o fundo de investimento imobiliário (FII) BRCR11, uma das muitas formas de investir no mercado de imóveis, sem complicação: mas fique de olho no comportamento dos big players

O fundo de investimento imobiliário (FII) BRCR11 é uma forma inteligente de investir caso você esteja interessado no mundo dos edifícios comerciais. Não, você não precisa ser bilionário ou milionário para comprar os 16 prédios comerciais que fazem parte desse fundo. Bom, na verdade, você não os vai comprar inteiros, mas apenas uma pequena parte deles, com direito a receber um aluguel proporcional e desfrutar de qualquer eventual valorização desses imóveis, caso um dia queira vender a sua parte. Tudo sem a burocracia das imobiliárias, cartórios e taxas imobiliárias. Você compra e vende BRCR11 e outros FII na bolsa de valores, pelo seu home broker ou outra plataforma de negociação.

O fundo de investimento imobiliário BRCR11 é o tema deste artigo em que também vamos apresentar a metodologia que usamos para decidir o momento certo de comprar e vender ativos na bolsa de valores. O Raio X Preditivo é uma metodologia que analisa o volume de negociação dos ativos negociados nos mercados e, através dessa informação, estima a atuação dos investidores institucionais (big players), que têm grande influência no que acontece com o preço dos ativos.

1. O que é um fundo de investimento imobiliário (FII)?
2. O que é o fundo de investimento imobiliário (FII) BRCR11?
3. FII BRCR11: onde e como é negociado
4. Formas de ganhar com o fundo de investimento imobiliário BRCR11
5. Investir ou não investir no FII BRCR11: que decisão tomar?
6. Ficou interessado no FII BRCR11? Veja os custos e taxas pra começar
7. Como o Raio X Preditivo pode ajudar com o FII BRCR11
8. Como faço pra comprar FII BRCR11?
9. Conclusão sobre o fundo de investimento imobiliário FII BRCR11

1. O QUE É UM FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

Um fundo de investimento imobiliário (FIII), a exemplo do BRCR11 reúne investidores que investem em um ou mais imóveis (geralmente um bom número de imóveis) ou, então, no mercado de crédito imobiliário. Cada um compra um certo número de cotas de um FII e o FII, então, passa a comprar ou construir imóveis para receber aluguéis. Cada cota está para o fundo como as ações estão para as empresas da bolsa. Inclusive, as cotas são negociadas na bolsa da mesma forma que as ações.

Existem fundos de todos os tipos. Os que investem em:

• Prédios comerciais
• Shoppings
• Hospitais
• Galpões logísticos
• Universidades
• Cemitérios (sim, até cemitérios)
• Crédito imobiliário

Não posso deixar de falar dos fundos de fundos: estes investem em uma carteira de outros FII, diversificando bastante o investimento de seus participantes.

No início, cada investidor compra cotas e, com o dinheiro, o fundo compra os imóveis, constrói ou adquire títulos do mercado imobiliário ou cotas de outros fundos.

Por exemplo, os imóveis adquiridos, então, são alugados e os investidores recebem o aluguel de acordo com a proporção de cotas que possui.

A vantagem: você não precisa cuidar da manutenção do imóvel, da burocracia, das taxas, de correr atrás de locatários. Isso tudo é por conta da administradora. Isso compensa o fato de você não poder apitar em nada em como os imóveis são administrados certamente.

Além de receber o seu aluguel mensal, mais tarde você pode vender suas cotas com lucro, caso elas tenham valorizado.

Não esqueça que os FII, como o BRCR11, são renda variável.

Imagine que uma cota de um FII é como a ação de uma empresa. Ela sobe ou desce de valor e, nesse processo, você pode perder dinheiro.

Portanto, escolha FIIs sólidos e seguros para investir. A decisão de investir é sua e deve ser baseada em seus critérios inteligentes. Não confie a ninguém a sua decisão. Isso nem existe. Só você pode decidir pela compra ou não de um ativo da bolsa de valores.

Além de analisar os fundamentos dos FII, recomendamos o uso da metodologia do Raio X Preditivo. Com o Raio X Preditivo, você consegue descobrir se há interesse institucional em qualquer ativo da bolsa, colocando esses participantes fortes a seu lado na hora de tomar suas decisões.

Tipos de FII (Fundo de Investimento Imobiliário)

O BRCR11 é um fundo de renda ou fundo de tijolo – isto é, o ativo existe no mundo real, é um imóvel de fato – e seu portfólio se concentra em edifícios comerciais em São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília.

Veja quais são os tipos de FII:

• Fundos de renda: os gestores compram ou constroem os imóveis que serão alugados (shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos, hospitais, escolas, universidades, hotéis, residenciais e até cemitérios! E cada um desses é uma divisão em outras subcategorias). Diversos fundos de renda também se enquadram no tipo chamado de “fundo tijolo”
• Fundos de compra e venda: são FIIs que visam a compra de imóveis quando estão baratos e a venda quando valorizam. Por esse motivo, são considerados mais arriscados, porém, caso ocorram ganhos, eles são expressivos
• Fundos de desenvolvimento: são fundos que partem da compra de terrenos para a futura construção de grandes empreendimentos, porém dado os riscos de embargo de obras e outras eventualidades também são considerados de maior risco
• Fundos de recebíveis imobiliários ou “fundos de papel”: este se parece mais com um fundo de renda fixa, pois se baseia em Certificados de Recebíveis Imobiliários. É como se o investidor estivesse emprestando dinheiro ao mercado imobiliário, para, ao final, receber o dinheiro de volta com juros
• Fundos de fundos: os fundos de fundos, como o nome indica, são um mix de diversos outros fundos imobiliários e são uma forma de diversificar investindo em apenas um ativo
• Fundos tijolo: eles se misturam ao conceito de fundos de renda, pois, como o nome indica, se referem a imóveis propriamente ditos. Tem por objetivo o recebimento de aluguel e a valorização dos imóveis e, por consequência, das cotas individualmente

2. O QUE É O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) BRCR11

BRCR11 (FII BTG Pactual Corporate Office Fund) é um FII tijolo. Seu ponto focal é edifícios comerciais para escritórios (imóveis comerciais, prontos ou em construção, ou outros tipos de imóveis onde poderão ser desenvolvidos empreendimentos comerciais, localizados em grandes centros comerciais, shopping centers, avenidas ou ruas de grande movimento).

O BRCR11 pode comprar ou construir imóveis para alugar e gerar uma renda.

O Fundo Imobiliário BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11) foi constituído em maio de 2007, sendo hoje um dos principais no Brasil.

Os aluguéis do BRCR11 são distribuídos a seus cotistas, no mínimo, 95% deles, mensalmente, até o décimo dia útil ao mês seguinte ao pagamento pelos locatários.

Portfólio do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) BRCR11

Conheça os imóveis que integram o BRCR11:

• BRAZILIAN FC

Endereço: Av. Paulista, 1374

Bairro: Bela Vista

Cidade: São Paulo – SP

Área Bruta Locável: 9.984,00 m2

 

• CENESP

Endereço: Av. Maria Coelho Aguiar, 215

Bairro: Jardim São Luís

Cidade: São Paulo – SP

Área Bruta Locável: 64.480,00 m2

 

• CENTRO EMPRESARIAL TRANSATLÂNTICO

Endereço: Rua Verbo Divino 1488

Bairro: Chácara Santo Antônio

Cidade: São Paulo – SP

Área Bruta Locável: 4.209,44 m2

 

• CEO OFFICE

Endereço: Av. João Cabral de Mello Neto, 850

Bairro: Barra da Tijuca

Cidade: Rio de Janeiro – RJ

Área Bruta Locável: 4.782,00 m2

 

• DIAMOND TOWER

Endereço: Av. Dr. Chucri Zaidan, 1240

Bairro: Morumbi

Cidade: São Paulo – SP

Área Bruta Locável: 36.918,00 m2

 

• CIDADE JARDIM

Endereço: Av. Cidade Jardim, 803

Bairro: Itaim Bibi

Cidade: São Paulo – SP

Área Bruta Locável: 7.458,00 m2

 

• EDIFÍCIO BURITY

Endereço: Av. Indianópolis 3096,

Bairro: Indianópolis

Cidade: São Paulo – SP

Área Bruta Locável: 10.549,53 m2

 

• EDIFÍCIO ELDORADO BUSINESS TOWER

Endereço: Av. Das Nações Unidas 8501

Bairro: Várzea de Baixo

Cidade: São Paulo – SP

Área Bruta Locável: 22.246,00 m2

 

• EDIFÍCIO VOLKSWAGEN

Endereço: Rua Volkswagen 291

Bairro: Jabaquara

Cidade: São Paulo – SP

Área Bruta Locável: 12.560,00 m2

 

• EZ TOWERS B

Endereço: Rua Arquiteto Olavo Redig de Campos, 105 Bloco B Edifício EZ Towers

Bairro: Chácara Santo Antônio

Cidade: São Paulo – SP

Área Bruta Locável: 7.520,00 m2

 

• MONTREAL

Endereço: Av. Das Américas 4200

Bairro: Barra da Tijuca

Cidade: Rio de Janeiro – RJ

Área Bruta Locável: 6.439,00 m2

 

• MV9

Endereço: Rua Mairink Veiga, 9

Bairro: Centro

Cidade: Rio de Janeiro – RJ

Área Bruta Locável: 15.174,00 m2

 

• SENADO

Endereço: Av. Henrique Valadares, 28

Bairro: Centro

Cidade: Rio de Janeiro – RJ

Área Bruta Locável: 19.035,00 m2

• SUCUPIRA

Endereço: Av. das Nações Unidas, 14401

Bairro: Chácara Santo Antônio

Cidade: São Paulo – SP

Área Bruta Locável: 7.534,00 m2

 

Como os ativos de um FII podem mudar, por venda de edifícios ou compra e construção de novos, esta lista pode estar desatualizada. Também é bom ficar a par da taxa de ocupação dos prédios e quem são os locatários: quem está ocupando o prédio diz muito sobre o fundo. E não esqueça de verificar se há inadimplência no pagamento dos aluguéis por parte dos locatários. Todas essas informações são encontradas no site dos FII.

Quem é o administrador do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) BRCR11

O BRCR11 é administrado pela BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM e as cotas do FII BTG Pactual Corporate Office Fund são negociadas com o código (ticker) BRCR11 no mercado de bolsa da B3 – Brasil, Bolsa e Balcão.

3. FII BRCR11: ONDE E COMO É NEGOCIADO

FIIs, como estávamos explicando, são a maneira mais prática de investir em imóveis.

Você estará investindo em imóveis criteriosamente selecionados por administradoras especializadas. Diferentemente de nós, meros mortais, elas têm outros recursos para negociar os melhores preços dos melhores imóveis possíveis e com mais potencial para receber os melhores aluguéis e terem as melhores valorizações ao longo do tempo.

Não precisa ser um gênio para imaginar a dificuldade que é comprar um bom imóvel, desde o processo de escolha até a efetivação da compra. Sem falar nos riscos de fazer isso por conta própria, como investimento (naturalmente, não estamos falando da compra de um imóvel para morar, embora até para esse fim seja preciso muito cuidado).

Já com FIIs, que têm a finalidade de investimento, basta ter… um pouco de dinheiro e vontade. Você abre o seu home broker ou sua plataforma de negociação e compra suas cotas, do mesmo modo como compra ações. Pronto, você já está investindo em imóveis, pois os FIIs são negociados na B3 de maneira totalmente eletrônica, pela internet, bastando ter um computado ou um celular conectado.

Lembre de que a escolha dos seus FIIs (e qualquer ativo negociado na bolsa de valores) tem que ser muito criteriosa!

Principalmente se considerarmos que os big players (investidores institucionais) também estão nesse mercado, com as mesmas facilidade e muito mais vantagens que você: não esqueça que eles costumam comprar quando todos estão desesperados vendendo porque os preços estão despencando e distribuir ativos caros para os participantes fracos de um mercado eufórico.

E eles têm diversas vantagens tecnológicas, financeiras e de pessoal (dirigentes e colaboradores altamente preparados).

Assim, consideramos saudável ficar de olho na participação desses investidores institucionais. No Raio X Preditivo, fazemos isso através da observação do volume de negócios, encontrando as regiões em que esses big players consideram vantajoso comprar ou vender.

4. FORMAS DE GANHAR COM O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO BRCR11

Existem diversas maneiras de se ganhar dinheiro com FIIs como o BRCR11 com destaque para duas:

Trade com BRCR11

O trade funciona da seguinte maneira e visa o lucro a partir da volatilidade inerente da renda variável:

• O FII vai subir em sua opinião? Nesse caso, você compra e, então, vende quando o valor atingir o seu objetivo. Se o preço cair, então, você terá prejuízo.
• O FII vai desvalorizar? Você pode vender (mesmo sem ter o ativo, alugando-os, numa modalidade conhecida como venda a descoberto) e recompra quando estiverem mais baratos. A diferença é seu lucro, mas se o preço subir, você terá prejuízo

Ganhar dividendos com BRCR11

Este é para os investidores no estrito senso, que querem receber a parcela dos aluguéis que lhes cabem.

Para eles não interessa se o preço da cota caiu ou subiu. Eles querem o rendimento. O rendimento pode ser usado inclusive para comprar mais cotas.

E se o preço cair é uma oportunidade para comprar mais cotas.

5. INVESTIR OU NÃO INVESTIR NO FII BRCR11: QUAL DECISÃO TOMAR?

Decidir investir em um ativo da bolsa de valores é algo que você faz por sua única responsabilidade. Você não pode terceirizar essa escolha nem responsabilizar terceiros ou vídeos que você viu no Youtube ou artigos que você leu em blogs.

Você vai precisa olhar todos os detalhes do fundo, informações que, por lei, devem ser concedidas pela administradora.

Além disso, recomendamos que você também analise a atuação dos investidores institucionais. Esses participantes, pelo tamanho de suas posições, são muito criteriosos nos investimentos em que entram. Não só isso, são criteriosos em como entram nos investimentos e quando.

No Raio X Preditivo, adotamos esse comportamento de análise dos big players através da análise do volume de negócios. Grandes volumes costumam denunciar a atuação desses participantes fortes.

6. FICOU INTERESSADO NO FII BRCR11? VEJA OS CUSTOS E TAXAS PRA COMEÇAR

• Taxas da corretora: algumas corretoras não cobram taxa de corretagem, mas algumas ainda adotam essa prática. É uma taxa cobrada a cada operação de compra e venda de ativos
• Taxas da bolsa: a bolsa de valores cobra pequenas taxas sobre o valor envolvido na transação para efetivar, registrar e efetuar outras atividades necessárias para que as compras e vendas aconteçam
• ISS: o imposto sobre serviços incide sobre a taxa de corretagem caso ela exista
• Imposto de renda sobre os rendimentos mensais: isentos para pessoas físicas
• Imposto de renda sobre a venda com lucro: 20% em operações sobre o lucro (não há diferenciação entre operações normais e day trade). A exemplo de ações, é possível descontar os prejuízos anteriores dos lucros atuais

Taxas do FII BRCR11

Além disso, há as taxas cobradas pela administração do próprio fundo.

Sua taxa de administração é de 0,25% ao ano sobre patrimônio líquido ou valor de mercado se o fundo fizer parte de índice de mercado (IFIX) com mínimo de R$ 30.000,00 mensais corrigido pelo IGPM. Gestão: 1,50% ao ano sobre patrimônio líquido ou valor de mercado do fundo se fizer parte de índice de mercado (IFIX).

7. COMO O RAIO X PREDITIVO PODE AJUDAR COM O FII BRCR11

O Raio X Preditivo é a metodologia que sistematiza a Nova Análise Técnica. A Nova Análise Técnica foca no volume de negócios e coloca a variação dos preços em segundo plano.

Para essa metodologia, o volume é a CAUSA e a variação dos preços é mero EFEITO.

Todos os indicadores e conceitos do Raio X Preditivo são voltados para o volume e, dessa maneira, a metodologia consegue estudar o comportamento institucional.

Encontrando como e onde os investidores institucionais estão se posicionando – e isso vale para qualquer ativo da bolsa – incluindo FIIs como o BRCR11 -, ficamos ao lado dos participantes com maior probabilidade de ganhar a queda de braço do mercado, nos antecipando a possíveis movimentos mais bruscos dos ativos.

8. COMO FAÇO PARA COMPRAR FII BRCR11

O mínimo é ter conta em uma corretora de valores e dinheiro para comprar o BRCR11. Mas isso é o mínimo.

Fundamental é ter um curso que o prepare para a realidade do mercado. Pelos motivos acima, consideramos que o Raio X Preditivo é a melhor escolha.

Além disso, você deve estudar com cuidado quanto do seu dinheiro você vai comprometer com esse tipo de renda variável, ainda que os FIIs sejam menos voláteis que as ações.

Mesmo depois de iniciar o seu curso, não se acanhe e treine muito na conta demo que toda corretora fornece para você treinar: se você não tiver bons resultados na conta demo, com “dinheiro de mentirinha”, não será na conta real que terá sucesso.

9. CONCLUSÃO SOBRE O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) BRCR11

Como pudemos ver, investir em FIIs como o BRCR11 é uma forma interessante, simples e desburocratizada de entrar no mercado imobiliário.

Porém, é importante analisar bem qualquer ativo como este e outros antes de optar pelo investimento.

Acima de tudo, consideramos fundamental o uso da metodologia Raio X Preditivo, a fim de escolher pontos de entrada adequados, com boa assimetria de risco: isto é, perder pouco dinheiro se algum revés acontecer e ganhar muito se os prognósticos se comprovarem.