As ações da BR Properties (BRPR3) vão cair ou vão subir? Saiba tudo antes de tomar a decisão errada. Confira o método que está mudando a forma de milhares de traders operarem na bolsa de valores
As ações da BR Properties (BRPR3) fazem parte de um setor que sempre vai apostar no crescimento econômico do Brasil como um todo. Especializada na comercialização de imóveis, em particular, comerciais, essa área depende de que as empresas e as pessoas estejam com visões otimistas a respeito do futuro, a fim de que ocupem as áreas que a companhia tem disponível.
E agora? Serão as ações da BR Properties (BRPR3), frente a um provável ciclo de bonança, apenas por isso um bom papel para colocar na sua carteira de ativos?
As ações da BR Properties (BRPR3), por isso, são o tema deste artigo: a história da empresa, as características de seu negócio e, acima de tudo, nossa postura quanto ao investimento nessas ações, bem como em outras ações da bolsa de valores brasileira, a B3 (Brasil, Bolsa, Balcão).
- O que é a BR Properties e suas ações (BRPR3)?
- Ações da BR Properties (BRPR3): onde e como são negociadas?
- Quais são os principais possuidores de ações da BR Properties (BRPR3)?
- Formas de ganhar em ações da BR Properties (BRPR3)?
- Investir ou não investir em ações da BR Properties (BRPR3): qual decisão tomar?
- Ficou interessado em ações da BR Properties (BRPR3)? Veja os custos e taxas pra começar
- Como o Raio X Preditivo pode ajudar
- Como faço para comprar ações da BR Properties (BRPR3)?
- Conclusão
A BR Properties tem 407.135.283 ações ordinárias (BRPR3), sendo que, destas, 117.801.430 (28,93%) estão em livre negociação ou free float.
1. O QUE É A BR PROPERTIES E SUAS AÇÕES (BRPR3)?
Segundo a página das ações da BR Properties no site da B3, a companhia se classifica nas seguintes categorias:
- Atividade Principal: Venda E Incorp. de Imóveis Comerciais Prontos Ou A Construir; Admin de Imóveis Próprios Ou de Terceiros; Arrendamento. Exploração Com. Locação Sub-locação de Imóveis Comerciais Própr. E Outros.
- Classificação Setorial: Financeiro / Exploração de Imóveis / Exploração de Imóveis.
A BR Properties (BRPR3) é uma das principais empresas de investimento em imóveis brasileira, sobretudo no que diz respeito a imóveis comerciais.
A sua atuação se concentra na compra, locação, administração, incorporação e venda de imóveis comerciais.
Neste segmento, temos, em especial:
- Escritórios
- Galpões Industriais
- Imóveis de Varejo
Os imóveis da BR Properties (BRPR3) se concentram sobretudo nas regiões metropolitanas de São Paulo e Rio de Janeiro.
A estratégia da companhia é adquirir imóveis comerciais estrategicamente localizados, entendidos como de forte potencial de rentabilidade e valorização, fazendo, inclusive, investimentos em melhorias, expansão para aumento de área locável e redução de custos.
Os inquilinos dos imóveis são uma ponta estratégica desse tipo de negócio, por isso o relacionamento em relação a essa parte da operação é fundamental, de maneira a dar soluções aos ocupantes dos imóveis. É necessário antecipar as necessidades dos inquilinos, portanto.
Um dos critérios nas aquisições de imóveis é escolher aqueles que já estejam conferindo receitas sólidas.
Outra forma de obter lucros é fazer a venda de propriedades a fim de estabelecer lucros.
Outra estratégia de negócios da BR Properties (BRPR3) é aquisição de imóveis na modalidade de Sale-Lease-Back, desenvolvimentos Built to Suit e, ainda, a incorporação de empreendimentos imobiliários comerciais, tendo a finalidade principal de mantê-los em carteira para renda.
A BR Properties também tem participação integral ou controla a maioria dos imóveis que compõem seu portfólio: a participação deve ser, no mínimo, igual ao dos demais sócios.
A visão da empresa é que o setor de imóveis comerciais brasileiro tem potencial de crescimento no médio prazo.
O que são as ações da BR Properties (BRPR3)?
Uma empresa lança ações na bolsa de valores – que a partir daí passam a ser negociadas nesse ambiente – para captar capital junto aos investidores, junto ao mercado.
Esse processo também é conhecido como abertura de capital.
Por que as companhias fazem isso?
Não poucas vezes, as companhias veem oportunidades de crescimento no segmento em que operam. Porém, para aproveitar essas oportunidades é preciso de dinheiro, uma injeção extra de capital, pois o atual já está comprometido na operação em andamento.
Ela poderia lançar debêntures, poderia pegar empréstimos ou financiamentos. Mas todas essas opções têm um preço: juros.
Uma opção que demonstra a maturidade e a boa governança de uma empresa é justamente o lançamento das ações.
Ações nada mais são do que um pequeno pedaço da companhia. De fato, ao vender ações a companhia está “se vendendo” ao mercado.
Quando eu compro ações estou comprando uma parte bem pequena da empresa e me torno sócio.
A partir daí, participo da valorização da companhia e, mais, posso receber parte de seus lucros, se lucros houver, em forma de dividendos.
Porém, boa parte dos participantes do mercado não estão interessados em serem sócios. Eles querem simplesmente comprar e, então, quando as ações subirem a um certo patamar de preço, vender, realizando lucro.
Eles podem até mesmo vender ações que nem possuem para recompra-las a seguir, mais baratas, caso apostem que o preço vai cair. Esta é uma outra forma de realizar lucro com ações chamada venda a descoberto, que explicaremos de forma breve abaixo.
Esses participantes do mercado não são investidores. Eles são conhecidos como traders ou, em uma linguagem mais popular, especuladores.
Histórico da empresa e de suas ações (BRPR3)
- 2004 – Surge a BR Properties (BRPR3) tendo o nome de Itarema Participações S.A., fruto de uma cisão parcial da empresa Cabinda Participações S.A.
- 2006 – A operação de cisão teve como objetivo a segmentação dos investimentos da Itarema Participações S.A., proporcionando maior eficiência operacional, sem a descontinuidade de suas atividades.
- 2007 – Início das negociações das ações ordinárias BRPR3.
- 2009 – Aumento de capital e ingresso de novos sócios, dentre estes, acionistas estrangeiros, levantando recursos no montante de R$220,9 milhões.
- 2010 – Novo aumento de capital aprovado, que passou a ser de R$819.209.899,36
- 2011 – Emissão de bônus perpétuos no valor total de US$ 85 milhões adicionais aos bônus perpétuos emitidos em 7 de outubro de 2010. Foram emitidas 35,0 milhões de novas ações, arrecadando R$586,0 milhões líquidos para a Companhia, nesse ano.
- 2013 – A BR Properties (BRPR3) passou a integrar a carteira do índice IBOVESPA. O peso inicial da BRPR3 é de 0,69%.
- 2014 – Acordo com a GLP em um Contrato de Compra e Venda de Ativos e Participações Societárias, visando a venda de 100% de seu portfólio industrial/logístico existente. Pela aquisição do portfólio, a GLP pagará à BR Properties o valor de R$ 3.180,0 milhões.
- 2015 – Venda do Ed. Raja Hills por R$36,0 milhões, um imóvel de qualidade “B” localizado em Belo Horizonte – MG. No mesmo ano, celebra junto à Blackstone um Contrato de Compra e Venda de Ativos e Participações Societárias visando à venda de 10 ativos imobiliários pelo valor de R$ 1.065,3 milhões. E, ainda, com a Brookfield um Contrato de Compra e Venda de Ativos e Participações Societárias visando à venda de 5 ativos imobiliários pelo valor de R$ 2.079,0 milhões. Em dezembro de 2015, a Companhia concluiu a venda de 7 ativos imobiliários para a Blackstone, totalizando R$ 849,7 milhões. Em dezembro de 2015, a Companhia finalizou a venda de 4 ativos imobiliários para a Brookfield representando um valor bruto de R$ 1.949,0 milhões.
- 2016 – Em 11 de maio de 2016, a GP Real Properties adquiriu 172.407.104 ações ordinárias da BR Properties, no âmbito do leilão da oferta pública de aquisição de ações para aquisição de controle da Companhia. Dessa forma, a GP Real Properties passou a ser titular de 208.759.904 ações ordinárias, representando 70% do capital social da Companhia. Em 15 de dezembro de 2016, a BR Properties concluiu a aquisição do Ed. Passeio Corporate na cidade do Rio de Janeiro, com área bruta locável de 81.423 m², pelo valor de R$715,0 milhões.
- 2017 – A Companhia concluiu a venda do “Galpão SBC” para a GLP pelo valor total de R$240,2 milhões. Emissão de 108.906.849 novas ações ordinárias tendo preço por ação fixado em R$8,75, e, assim, a BR Properties (BRPR3) captou o montante total de R$952,9 milhões.
2. AÇÕES DA BR PROPERTIES (BRPR3): ONDE E COMO SÃO NEGOCIADAS?
As ações da BR Properties são negociadas na bolsa de valores brasileira, a B3 (Brasil, Bolsa, Balcão).
As negociações se dão em ambiente totalmente eletrônico, diferentemente de há mais de uma década, quando os negócios eram feitos praticamente no grito, no pregão viva voz, tendo os operadores do pit, gesticulando e berrando suas ordens de compra e venda.
Agora, tudo acontece no PUMA, Plataforma Unificada Multiativos. Isso permite negócios mais rápidos, seguros e acessíveis em diversos níveis.
Num primeiro nível, acessíveis aos pequenos investidores e traders, pessoas físicas como eu ou você. Estes, agora, só precisam de um computador conectado à internet, uma conta em uma corretora e, pronto, já podem negociar ações e muitos outros ativos.
Esta aparente facilidade, no entanto, oculta a atuação dos grandes players institucionais, cuja presença, embora dentro das regras do mercado, torna deletéria e perigosa a negociação dos pequenos players, sobretudo considerando boa parte das metodologias presentes no mercado hoje.
Com recursos financeiros, os investidores institucionais dominam praticamente 50% do capital mundial (estudo de 2011) e tem forte presença nos mercados. A seu lado, algoritmos que a essa altura fazem uso de inteligência artificial pra negociar, posicionar e reposicionar ordens de compra e venda em questão de frações de segundo, mentes matemáticas poderosas pra programar esse aparato, equipamento que têm conexões extremamente rápidas com as bolsas e dirigentes altamente competitivas e ligações diretas com os setores da sociedade que podem afetar os resultados econômicos dos países.
Diante disso, não adianta tentar adivinhar o que vai acontecer com o preço (como faz a maior parte das metodologias de Análise Técnica). É preciso observar o comportamento desses players pra antecipar os efeitos do volume de ordens executadas por suas estratégias. No Brasil, a metodologia que adota essa prática é o Raio X Preditivo.
Quais ações a BR Properties possui?
A BR Properties possui apenas ações ordinárias. São aquelas que dão direito a votar nas assembleias da empresa. As ações pertencem à lista do Novo Mercado da principal bolsa de valores brasileira, aquela com os maiores graus de governança.
As ações ordinárias da BR Properties asseguram os seguintes direitos:
Tag along de 100% sobre o preço pago pelas ações ordinárias do acionista controlador no caso de venda do controle acionário da empresa
Dividendos sobre o lucro, após as retenções estatutárias e previstas em lei. Será destinado valor anual obrigatório correspondente a 25% do lucro líquido do exercício
O valor a ser pago aos acionistas com direito de retirar-se da BR Properties será calculado com base no valor econômico da mesma, caso o valor econômico seja inferior ao valor de patrimônio líquido constante do balanço aprovado pela última Assembleia Geral.
Qual são os códigos das ações da BR Properties
As ações negociadas na bolsa de valores são todas conhecidas por códigos de negociação compostos por quatro letras e um numeral de um ou dois dígitos (units e ETFs costumam ter dois dígitos)
O código de negociação também pode ser chamado de ticker.
O ticker das ações ordinárias da BR Properties é BRPR3.
As ações da BR Properties (BRPR3) são negociadas em quais bolsas?
As ações da BR Properties (BRPR3) são negociadas apenas na bolsa de valores brasileira, embora possam ser negociadas também no estrangeiro no futuro através de programas de recibos, a exemplo de outras ações de empresas do país.
Por exemplo, as ADRs (American Depositary Receipts) são recibos negociados no mercado dos Estados Unidos, representando as ações a que correspondem, enquanto estas ficam custodiadas por aqui por uma entidade financeira responsável.
3. QUAIS SÃO OS PRINCIPAIS POSSUIDORES DE AÇÕES DA BR PROPERTIES (BRPR3)?
Segundo o site da B3, atualmente, os principais acionistas da BRPR3 são os seguintes:
| Nome | %ON |
| Gp Capital Partners Vi. L.p | 70,07 |
| Outros | 29,02 |
| Ações Tesouraria | 0,91 |
| Total | 100,00 |
4. FORMAS DE GANHAR COM AÇÕES DA BR PROPERTIES (BRPR3)?
Existem diversas maneiras de se ganhar dinheiro com ações de empresas como a BR Properties (BRPR3). Duas das mais conhecidas são as seguintes:
Trade com ações da BR Properties (BRPR3)
Podemos fazer trade com ações do BR Properties (BRPR3) e com qualquer outra ação da bolsa de valores.
- Operar na compra: compramos ações da BR Properties (BRPR3) e vendemos tão logo elas valorizem a um preço determinado por nossa estratégia. Isso vale pra quando nossas análises preveem uma situação de alta dos preços. Se, por outro lado, os preços caírem, teremos prejuízo.
- Operar na venda: operações vendidas são possíveis graças ao aluguel de ações. Alugamos ações de um investidor e, a seguir, as vendemos. Esperamos que as ações caiam a um preço estabelecido por nossa estratégia e as recompramos. A diferença entre o preço das duas ordens é nosso lucro. Claro que este tipo de operação se aplica pra quando vemos um viés baixista no preço das ações. Se os preços subirem, teremos prejuízo.
O trade também pode ser subdividido quanto ao tempo operacional:
- Day trade: operações que começam e terminam no mesmo pregão, podendo durar alguns segundos ou até algumas horas.
- Swing trade: operações que duram alguns dias. Visam uma porcentagem de valorização maior que a categoria anterior.
- Position trade: operações que duram algumas semanas. O objetivo de lucro, nesse caso, é maior que o de swing trade, os gráficos usados pra o estudo possuem uma periodicidade maior.
Ganhar dividendos com ações da BR Properties (BRPR3)
Os dividendos interessam mais aos investidores propriamente ditos, aqueles que querem participar efetivamente da vida da empresa, nos momentos de crise econômica ou não.
Quando compro ações pra “encarteirar”, pra segurar pra longos anos ou até mesmo por toda a vida, estou geralmente interessado nos dividendos.
Os dividendos são parte do lucro da companhia que, obrigatoriamente, é dividido com os acionistas.
Muitos investidores, inclusive, usam da estratégia de usar os dividendos para comprar mais ações. Essas novas ações gerarão ainda mais dividendos que poderão ser usados para comprar ainda mais ações. Dessa forma, o investidor reproduz na renda variável o fenômeno típico da renda fixa conhecido como “juros sobre juros”.
Claro que essa estratégia só dá certo se a companhia for uma boa pagadora de dividendos: se não há lucros, afinal, não há dividendos.
Vejamos como tem sido os dividendos da BR Properties (BRPR3) nos últimos anos:
| Data de Aprovação | Valor |
| 02 Abr 2018 | 0,163100 |
| 02 Abr 2018 | 0,162661 |
| 02 Abr 2018 | 0,161596 |
| 19 Abr 2017 | 0,023055 |
| 03 Dez 2015 | 2,010000 |
| 16 Abr 2015 | 0,221650 |
| 23 Abr 2014 | 0,536123 |
| 19 Abr 2013 | 0,513458 |
| 23 Abr 2012 | 0,193357 |
| 13 Abr 2011 | 0,108278 |
| 29 Mar 2010 | 0,025656 |
5. INVESTIR OU NÃO INVESTIR EM AÇÕES DA BR PROPERTIES (BRPR3): QUAL DECISÃO TOMAR?
Se vamos investir em uma empresa ligada ao setor imobiliário, como a BR Properties (BRPR3), há diversos fatores que devemos levar em consideração. Porém, peço que tenha MUITA ATENÇÃO às observações que farei pouco mais adiante:
- Diversas entidades financeiras acreditam que o setor imobiliário está em retomada.
- São Paulo está com uma vacância menor (21%) nos prédios comerciais de alto padrão, mas o Rio está mais difícil, com 40% de vacância.
- A BR Properties (BRPR3) está mais posicionada em São Paulo.
- As cidades de São Paulo e do Rio de Janeiro são, por larga margem, os maiores mercados imobiliários do Brasil: 13,5 milhões e 7,0 milhões de m² de área bruta locável.
Porém, mesmo com perspectivas setoriais otimistas, devemos ser cautelosos com o termo “investimento”, não importa a empresa, não importa o setor.
Há a crença de que, no longo prazo, empresas sólidas tendem a crescer. Se estivermos certo na avaliação do que se trata uma empresa sólida e do que não, essa afirmação nada tem de errado. Porém, no meio desse caminho para o crescimento e consequente valorização das ações, há uma série de altos e baixos, alguns deles bastante impactantes, que atingem as companhias independentemente de sua envergadura e saúde.
As crises econômicas nacionais e mundiais, as grandes recessões, sempre estão à espreita e mesmo boas companhias veem seus ativos despencarem. Muitos iniciantes, empolgados pelos períodos de otimismo da bolsa de valores, entram de cabeça na renda variável e, numa situação dessas percebem o seu dinheiro ser reduzido à metada. Às vezes, a menos que isso.
Nesse sentido, temos três recomendações. As primeiras de um caráter mais geral.
- Renda variável não é para todo o seu capital. Posicione-se em uma porcentagem dele que não provoque desespero caso as coisas não andem como todos esperam.
- Tenha operações com um horizonte mais curto, menor do que “investimentos”, que pressupõem longuíssimo prazo. O prazo pode e deve ser determinado por alvos claros de saída da operação: seja com lucro, seja com prejuízo.
A terceira recomendação diz respeito à metodologia que vai determinar esses momentos de saída.
Nossa recomendação é observar o comportamento dos grandes players, pois eles sabem antecipar os momentos mais difíceis e os melhores. Isso quando eles mesmos não são os agentes que desencadeiam as grandes crises através de sua atuação no volume e no fluxo de ordens. A melhor metodologia para esse tipo de interpretação é o Raio X Preditivo.
6. FICOU INTERESSADO EM AÇÕES DA BR PROPERTIES (BRPR3)? VEJA OS CUSTOS E TAXAS PARA COMEÇAR
- Taxa de corretagem: cobrada pelas corretoras para execução das ordens de compra e venda de ações. Varia de corretora para corretora, com o tipo de ativo e até mesmo com o volume de ativos negociados.
- Taxa de custódia: essa a maior parte das corretoras está deixando de lado. Mas se refere a um valor para manter suas ações em carteira.
- Taxas da bolsa: os emolumentos incidem sobre o valor financeiro da ordem de compra ou venda e, para pessoas físicas, é de 0,0325% desse valor.
- ISS: é 5% da taxa de corretagem, conhecido como Imposto Sobre Serviços.
- Imposto de renda: incide só sobre o lucro das operações. Para day trade a alíquota é de 20% e para swing trade, e outras operações mais longas, a alíquota é de 15%. Há detalhes de abatimento e isenção que vale a pena ler em nossos artigos sobre o tema.
7. COMO O RAIO X PREDITIVO PODE AJUDAR AÇÕES DA BR PROPERTIES (BRPR3)?
O Raio X Preditivo é uma metodologia que sistematiza a Nova Análise Técnica. A Nova Análise Técnica é uma abordagem da leitura dos gráficos a partir do volume das negociações que é a causa dos movimentos de preços. O movimento de preços, por sua vez, nesta abordagem, é mero efeito.
Através do volume e do fluxo de ordens, conseguimos perceber como estão se posicionando os principais participantes do mercado, os investidores institucionais e, dessa forma, encontramos com mais facilidade regiões com grande probabilidade de acerto em trades, aumentando a relação risco/ganho e a chance de acerto.
8. COMO FAÇO PARA COMPRAR AÇÕES DA BR PROPERTIES (BRPR3)?
Mais do que abrir uma conta em uma corretora de valores, depositar o dinheiro e comprar as ações propriamente ditas, o fundamental é, antes, escolher um curso sobre trade e bolsa de valores que explique a realidade de mercado, particularmente que tenha uma leitura do volume e do fluxo de ordens. Somente então, devemos dar os primeiros passos efetivos, sobretudo para podermos treinar os novos conhecimentos na conta demo que toda corretora fornece gratuitamente.
Fica a dica: se você não consegue fazer a sua conta simulada ter ganhos, não imagine que conseguirá fazê-lo na conta real, quando dinheiro de verdade está envolvido.
9. CONCLUSÃO
As ações da BR Properties (BRPR3) vêm em uma alta consistente nos últimos meses. Esse panorama deve se manter se o país continuar em clima otimista e se esse otimismo se efetivar em investimentos e resultados.
Independentemente disso, sempre devemos ter uma postura cautelosa quando o assunto é ações: as crises globais são sistêmicas e inevitáveis de tempos em tempos. Será que você está pronto para ver seu dinheiro ser reduzido em um terço ou mesmo à metade numa situação dessas, mantendo a fé de que o mercado irá se recuperar?
Nesse sentido, indicamos a entrada em operações de prazos menos longos, com começo, meio e fim predeterminados, com critérios que não abrangem apenas o lucro ou o prejuízo envolvido, mas que também acompanham o comportamento do volume e do fluxo de ordens e, por consequência, a atuação dos big players, jogando ao lado deles, como aliados.
Do mesmo modo, é importante que traders e investidores com recursos limitados e importantes para seu bem-estar também limitem, proporcionalmente, o quanto colocam em jogo na renda variável.
