Aprenda a investir no fundo de investimento imobiliário ALZR11 e em outros FIIs do mercado usando uma metodologia que acompanha os grandes investidores

O fundo de investimento imobiliário ALZR11 é um ativo para quem deseja investir em imóveis e receber rendimento proveniente do aluguel dos mesmos. É uma forma simples, fácil e prática de entrar no mercado imobiliário e, para quem quer começar, não é preciso muito dinheiro para começar a obter pequenos lucros mensais e, possivelmente, aproveitar qualquer valorização das cotas. Mas será mesmo este um bom momento para investir em ALZR11?

O fundo de investimento imobiliário ALZR11, sem dúvida, é o tema deste artigo, mas mais do que falar dele – que renderia uma análise bem específica -, queremos falar do contexto em que ele está inserido e da metodologia que utilizamos para analisar ativos nesse contexto. O Raio X Preditivo acompanha a atuação dos investidores institucionais através do rastro de volume de negócios deixado por esses participantes fortes. Através desses parâmetros encontramos os melhores momentos para comprar e vender seja lá qual ativo, inclusive o ALZR11.

1. O que é um fundo de investimento imobiliário (FII)?
2. O que é o fundo de investimento imobiliário (FII) ALZR11?
3. FII ALZR11: onde e como é negociado
4. Formas de ganhar com o fundo de investimento imobiliário ALZR11
5. Investir ou não investir no FII ALZR11: que decisão tomar?
6. Ficou interessado no FII ALZR11? Veja os custos e taxas pra começar
7. Como o Raio X Preditivo pode ajudar com o FII ALZR11
8. Como faço pra comprar FII ALZR11?
9. Conclusão sobre o fundo de investimento imobiliário FII ALZR11

1. O QUE É UM FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

Podemos entender o Fundo de Investimento Imobiliário como uma forma de investimento voltada para aplicação no mercado imobiliário, através da compra de cotas desses fundos. Essa modalidade dispõe de várias opções para o investidor, como fundos que investem em imóveis físicos, em títulos de crédito e até mesmo em cotas de outros fundos.

Muitos investidores montam a carteira de investimento focada em receber dividendos ou quaisquer outros tipos de rendimentos. Fatalmente os FIIs farão parte dessas carteiras, pois alguns fundos distribuem rendimentos referentes a aluguéis dos imóveis que o fundo administra e dos juros dos títulos em que investe.

Outra forma dos FIIs obterem renda é quando há venda dos imóveis, títulos ou de cotas de outros fundos (e também quando o FII investe em outros fundos, esses fundos, por sua vez, pagam rendimentos, ao seu FII).

Investir em FIIs tem vantagens bem interessantes!

Você já deve ter conhecido alguém, algum dia, que vive com rendimentos dos aluguéis dos próprios imóveis.

Ou ainda quem tenha construído casas, prédios para alugar, e até vender esses imóveis após certa valorização.

Mas vamos pensar que, se você tiver dinheiro disponível e busca uma forma de aplicá-lo em algo que te traga alguma renda mensal, poderia fazê-lo sem levantar da cadeira e sem precisar arcar como toda burocracia que há na compra de um imóvel, e depois para mantê-lo?

Seria o ideal, não é? Além do que, sobre a compra de imóveis, você precisará dispor do valor todo do imóvel de uma vez, e é um investimento em que não há liquidez.

Em todo investimento, a liquidez é um fator que deve ser pensado no momento da escolha de como, onde e quanto investir. Isso porque você não poderá contar com esse montante tão cedo, caso sua escolha seja a compra de um imóvel. Vendê-lo pode demorar mais tempo que o esperado e, se seu objetivo era vendê-lo por um preço maior que o da compra, não há como ter essa garantia no momento da decisão.

Enquanto isso, os FIIs podem ser adquiridos por um preço baixo e vendido a um preço mais alto facilmente, através da negociação pela plataforma de negociação de sua corretora de valores.

A diversificação é uma vantagem bem interessante dos FIIs, pois dessa forma você pode pulverizar o dinheiro do investimento ao comprar cotas de vários ativos diferentes. Ao contrário da compra do imóvel: de uma vez só você investe todo o dinheiro num único bem, colocando todos os ovos em uma cesta só.

Comprando cotas de vários FIIs, você poderá observar qual tem o desempenho que melhor se encaixa no perfil da sua carteira de investimentos.

Você pode começar comprando pouco, investindo valores menores de início, caso prefira começar devagar. O preço das cotas gira em torno de R$ 100,00 aproximadamente.

Os FIIs são constituídos por um administrador especialista, que cuida não somente dos investimentos do fundo, mas também da burocracia. Desse modo, você não precisa se preocupar com a gestão e administração dos imóveis.

Como vimos, a negociação das cotas é feita na bolsa de valores. Sendo assim, a negociação dos FIIs é uma das formas de lucrar, como se faz com as ações de empresas. É quando você os compra por um preço menor e os vende com o preço mais alto. Outro modo de rendimento é quando você recebe pelo aluguel ou os juros dos títulos, rendimentos que chegam até você proporcionalmente às cotas que possui.

Mas vale lembrar que as cotas de FII podem desvalorizar, visto que é um investimento em renda variável. Então, antes de sair comprando por aí analise, estude, planeje e faça isso considerando o seu objetivo como investidor. Não tome como sua a opinião de outra pessoa nessa hora. Observe dados como grau de risco dos títulos (se for um fundo de papel), taxa de ocupação e inadimplência (se for fundo de tijolo), além de outros detalhes.

Você é o verdadeiro dono da escolha sobre o investimento que irá fazer, portanto é você que deverá fazer essa análise. Considere fazer isso podendo contar com a ajuda e o apoio de uma metodologia que sabe o que o mercado está fazendo. O Raio X Preditivo é especialista nisso, pautado na observação do comportamento dos investidores institucionais (big players) que sempre investem onde os rendimentos serão altos no futuro.

Tipos de FII (Fundo de Investimento Imobiliário)

O ALZR11 é um fundo do tipo tijolo.

Vejamos a baixo quais são os tipos de FII:

• Fundos de renda: vários fundos de renda se encaixam no chamado “fundo de tijolo”. Nessa modalidade o objetivo é obter a renda vinda da locação dos imóveis (residenciais, hospitais, hotéis, universidades, cemitérios, shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos). Cada um desses é uma divisão em outras subcategorias.

• Fundos de compra e venda: são considerados arriscados, pois se tratam de FIIs voltados para a compra de imóveis quando estão baratos, e estes são vendidos quando valorizam. Apesar do risco, quando há ganho costuma ser expressivo.

• Fundos de desenvolvimento: trata-se de fundos que compram terrenos visando construir um empreendimento no futuro. São considerados de risco alto devido às eventualidades que podem ocorrer como embargo de obra, por exemplo.

• Fundos de recebíveis imobiliários ou “fundos de papel”: num primeiro momento você pode até achar que é um fundo de renda fixa, pois se baseia em Certificados de Recebíveis Imobiliários. Justamente, há essa semelhança porque o mercado imobiliário faz a captação do dinheiro de investidores como se fosse um ‘empréstimo’, para que, ao final, eles recebam o dinheiro de volta com juros.

• Fundos de fundos: como já diz o nome, é um mix de vários outros fundos imobiliários. Nesse, você poderá diversificar seus investimentos em um único ativo.

• Fundos tijolo: são os que se referem aos imóveis, e nesse caso os conceitos se assemelham aos dos fundos de renda. Logo, o objetivo aqui é o recebimento de aluguel, a valorização dos imóveis e das cotas individualmente.

• Fundos híbridos: misturam todas as categorias citadas acima, sendo bastante flexíveis no que diz respeito à diversificação.

2. O QUE É O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) ALZR11

ALZR11 é um fundo imobiliário do tipo tijolo, alocando seus investimentos na aquisição de imóveis físicos: empreendimentos imobiliários não residenciais (exceto hospitais e plantas industriais pesadas). A finalidade: locação por meio de contratos atípicos.

Foi constituído sob a forma de condomínio fechado em 2018 e seu prazo de duração é ilimitado. Seu objetivo principal é alocar capital em propriedades alugadas para grandes empresas por meio de operações de Built-To-Suit (BTS) e Sale&LeaseBack (SLB).

• Rendimentos: distribuídos no mínimo 95% dos lucros obtidos, apurados segundo o regime de caixa.

Portfólio do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) ALZR11

• AIR LIQUIDE

Endereço: Av. Presidente Wilson, 5874

Bairro: Vila Carioca

Cidade: São Paulo – SP

Área Bruta Locável: 5.008,00 m2

 

• APTIV

Endereço: Rua José Monfardini, 3845

Bairro: Distrito Industrial Waldemar Pereira

Cidade: Espírito Santo do Pinhal – SP

Área Bruta Locável: 18.591,00 m2

 

• ATENTO

Endereço: Av. Dom Hélder Câmara, 3203

Bairro: Del Castilho

Cidade: Rio de Janeiro – RJ

Área Bruta Locável: 8.178,00 m2

 

• BRF BAURU

Endereço: Av. Nações Unidas, 50-98

Bairro: Nucleo Hab. Pres. Geisel

Cidade: Bauru – SP

Área Bruta Locável: 3.627,00 m2

 

• BRF GUARULHOS

Endereço: R. Barão de Penedo, 259

Bairro: Cumbica

Cidade: Guarulhos – SP

Área Bruta Locável: 3.459,00 m2

 

• CLARIANT

Endereço: Av. das Nações Unidas, 18001

Bairro: Santo Amaro

Cidade: São Paulo – SP

Área Bruta Locável: 29.463,00 m2

 

• COCA-COLA FEMSA

Endereço: Av. dos Estados, 8345

Bairro: Utinga

Cidade: Santo André – SP

Área Bruta Locável: 12.753,00 m2

 

• DASA ASCENDINO REIS

Endereço: Rua Dr. Diogo de Faria, 1379

Bairro: Vila Clementino

Cidade: São Paulo – SP

Área Bruta Locável: 2.284,00 m2

 

• DASA SUMARÉ

Endereço: Avenida Sumaré, 1.500

Bairro: Perdizes

Cidade: São Paulo – SP

Área Bruta Locável: 5.227,00 m2

 

• DECATHLON MORUMBI

Endereço: Av. Duquesa de Goiás, 381

Bairro: Real Parque

Cidade: São Paulo – SP

Área Bruta Locável: 8.765,00 m2

 

• GLOBO

Endereço: Rua Pacheco Leão, 70

Bairro: Jardim Botânico

Cidade: Rio de Janeiro – RJ

Área Bruta Locável: 3.879,00 m2

 

• IPG

Endereço: Rua Araporé, 655

Bairro: Jardim Everest

Cidade: São Paulo – SP

Área Bruta Locável: 4.516,00 m2

Quem é o administrador do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) ALZR11

É administrado pelo BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM e sua gestão é feita pela Alianza Gestão de Recursos Ltda.

3. FII ALZR11: ONDE E COMO É NEGOCIADO

Investir em FIIs é a forma mais simples de entrar no mercado imobiliário.

Se você comprasse um imóvel e ele te desse mais problemas do que soluções, você se sentiria culpado por isso até conseguir vendê-lo. Já os FIIs são escolhidos pelas administradoras especializadas, diminuindo muito o risco do seu investimento não sair bem como você imaginava. Você pode adquirir as cotas dos FIIs direto na bolsa de valores, no conforto do seu escritório ou sua da casa usando um computador, ou até mesmo na comodidade do seu celular.

Apesar da simplicidade, na bolsa de valores estão os participantes mais fortes e competitivos do mercado, os Big Players.

Quando o preço cai e muitos vendem seus ativos no momento de desespero, os big players se posicionam para aproveitar a liquidez e comprar grandes quantias. E no momento do pico de preço são eles que vendem enquanto todos estão eufóricos.

Também são os Big Players que têm alta capacidade financeira para operar, além de vantagens tecnológicas e colaboradores preparados para entrar nas operações certas.

No Raio X Preditivo acompanhamos a participação desses investidores através da observação do volume de negócios. É importante ficar de olho na atuação dos Big Players, pois costumam estar nas regiões mais vantajosas para compra ou venda de ativos.

4. FORMAS DE GANHAR COM O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO ALZR11

Destacamos duas das várias maneiras de se ganhar dinheiro com FIIs como o ALZR11:

Trade com ALZR11

São as operações na bolsa de compra e venda do ativo, ou seja, podemos comprar com a intenção de vender assim que o ativo valoriza num curto ou médio prazo. O prazo é o que determina o tipo do trade: day trade são operações que começam e terminam no mesmo dia; swing trade são operações com mais de dois dias; ou position trade que são as operações de mais de duas semanas. E também é possível vender os ativos sem tê-los, quando acharmos que o preço vai cair. Isso se chama venda descoberta, que nada mais é do que alugar ativos, que são vendidos e tão logo caiam são recomprados por um preço menor. Por fim, o trader devolve os ativos ao investidor original, paga o aluguel e fica com o valor que sobra que é o lucro. Mas se os ativos subirem, o trader vai ficar no prejuízo.

Ganhar dividendos com ALZR11

Parte dos investidores tem FIIs na carteira de olho nos rendimentos. No caso dos FIIs, os rendimentos vêm dos aluguéis dos imóveis e dos juros dos títulos, o que faz desse tipo de investimento uma forma de acumular dinheiro, para comprar mais ativos quando os preços caírem. Ou simplesmente ter uma fonte de renda mensal, como se o investidor usasse a bolsa como uma “poupança”.

5. INVESTIR OU NÃO INVESTIR NO FII ALZR11: QUAL DECISÃO TOMAR?

Num primeiro momento investir na bolsa parece estar associado a empenhar muito dinheiro pensando no lucro a longo prazo sem ter a menor certeza se isso vai acontecer mesmo.

Fatores externos podem impactar no desempenho dos investimentos, mas muito do que vemos no mercado tem forte relação com os passos que os grandes players dão. Esses participantes são capazes de movimentar o mercado de modo que seus negócios sejam favorecidos, através de informações antecipadas, alta tecnologia disponível para operar e capital pesado.

Recomendamos que a tomada de decisão leve em conta o comportamento desses players. Observando o volume, é possível encontrar os rastros deixados por eles, que podem te revelar a melhor região de entrada nas operações. Os conceitos e ferramentas do Raio X Preditivo são ideais para fazer essa observação.

6. FICOU INTERESSADO NO FII ALZR11? VEJA OS CUSTOS E TAXAS PRA COMEÇAR

• Taxas da corretora: algumas corretoras não cobram taxa de corretagem, mas algumas ainda adotam essa prática. É uma taxa cobrada a cada operação de compra e venda de ativos
• Taxas da bolsa: a bolsa de valores cobra pequenas taxas sobre o valor envolvido na transação para efetivar, registrar e efetuar outras atividades necessárias para que as compras e vendas aconteçam
• ISS: o imposto sobre serviços incide sobre a taxa de corretagem caso ela exista
• Imposto de renda sobre os rendimentos mensais: isentos para pessoas físicas
• Imposto de renda sobre a venda com lucro: 20% em operações sobre o lucro (não há diferenciação entre operações normais e day trade). A exemplo de ações, é possível descontar os prejuízos anteriores dos lucros atuais

Taxas específicas do ALZR11

• Sua taxa de administração é 0,20% ao ano sobre patrimônio líquido ou valor de mercado do fundo se o fundo fizer parte de índice de mercado (IFIX) (mínimo de R$ 25.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).
• Possui também uma taxa de gestão de 0,70% ao ano sobre patrimônio líquido ou valor de mercado do fundo se o fundo fizer parte de índice de mercado (IFIX).
• Escrituração 0,10% ao ano sobre patrimônio líquido ou valor de mercado do fundo se o fundo fizer parte de índice de mercado (IFIX).

7. COMO O RAIO X PREDITIVO PODE AJUDAR COM O FII ALZR11

É possível encontrar traders que operam e ensinam estratégias baseadas no preço, explicando os métodos ultrapassados da clássica análise técnica.

Na verdade, o preço é a consequência do que faz com que ele chegue nessa ou naquela posição. O que determina o preço é o volume. Logo o preço é a causa e o efeito é o volume. O volume é o combustível para que o preço suba ou caia. Esse tipo de ponto de vista é a Nova Análise Técnica.

O Raio X Preditivo é a sistematização da Nova Análise Técnica, e nela você poderá encontrar conceitos e ferramentas voltados para a leitura do volume.

A ideia é que possamos nos antecipar aos movimentos relevantes do mercado, percebendo como os investidores institucionais atuam. Entender o volume nos ajuda na decisão de qual o melhor momento de entrar em uma operação na bolsa de valores.

8. COMO FAÇO PARA COMPRAR FII ALZR11

A essa altura, você já deve até estar pensando em comprar algumas dessas “partes dos imóveis”, as cotas dos FIIs.

Saiba que em poucos passos isso é possível. Comece abrindo o home broker ou a plataforma de negociação, escolha um FII como o ALZR11, defina a quantidade de cotas e clique em ‘comprar’.

Você fará tudo feito eletronicamente e estará livre da parte trabalhosa tão tradicional na hora de comprar um imóvel. Embora você não possa morar ou usar como bem entender as cotas que comprou, terá investido de fato no mercado financeiro.

Veja como é simples comprar o FII ALZR11:

• Abra uma conta na corretora de valores de sua preferência
• Transfira o dinheiro que pretende utilizar nas negociações
• E então, escolha uma plataforma de negociação para poder abrir a ordem de compra

Fique atento às coisas simples:

Você pode estar animado com a compra do FII que está indo bem, mas isso merece atenção: iniciantes empolgados, é sinal de que a bolsa vai cair.

Normalmente, os momentos de empolgação levam os iniciantes a comprar no topo do preço, e se você não estiver preparado o suficiente tende a vender num fundo, no desespero e com prejuízo ao ver o preço cair. Mas em seguida pode ver o preço subir de novo, milagrosamente, depois que você vendeu e ficou no prejuízo.

Recomendamos que busque o conhecimento adequado antes de se aventurar. E isso você com certeza vai encontrar no treinamento Raio X Preditivo.

9. CONCLUSÃO SOBRE O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) ALZR11

Tudo está mais fácil para quem quer investir em mercado de imóveis, graças aos FIIs, entre eles o ALZR11. Toda a parte complicada ficou de lado: alocação financeira excessiva em um único ativo, necessidade de expertise na compra e escolha de um imóvel, burocracia, impostos, procura por inquilinos (e os problemas que eles podem vir a dar), manutenção do imóvel e muito mais.

Porém, como qualquer outro investimento, acima de tudo em se tratando de renda variável, estamos sujeitos à volatilidade e diversas coisas que podem acontecer, inclusive um FII parar de pagar rendimentos mensais dependendo do que acontecer com a economia. As cotas podem, inclusive, desvalorizar.

Assim, tenha muito cuidado ao escolher um FII. Além de observar os fundamentos e os imóveis do fundo, recomendamos que observe como está o interesse dos investidores institucionais a partir dos conceitos do Raio X Preditivo. Isso, inclusive, pode mostrar o melhor momento de adquirir as cotas de um FII. Não basta que o FII seja bom e sólido: tem que comprar no melhor preço possível!