Investir no FII (fundo de investimento imobiliário) VINO11: faça isso com inteligência seguindo o comportamento dos investidores institucionais através da metodologia do Raio X Preditivo

O fundo de investimento imobiliário VINO11 é um FII cujos recursos estão em sua maioria alocados em lajes corporativas. Como curiosidade, é o fundo que possui a sede da Rede Globo. Assim, se você comprar cotas desse fundo receberá o aluguel que essa empresa, entre outras, paga pelos imóveis do FII. Além disso, se as cotas do FII valorizarem, seu patrimônio também cresce. Tudo isso sem a complicação de comprar um imóvel, colocar todo o seu dinheiro em um único investimento ou, depois, ter dificuldade para vender, sem falar nas taxas e pepinos que os imóveis costumam dar…

Mas, considerando tudo isso, seria o fundo de investimento imobiliário VINO11 um bom investimento? Queremos responder essa pergunta nesse artigo e, para tanto, o VINO11 é o tema. Mas creio que o principal assunto é a metodologia que utilizamos para determinar se um ativo está “no ponto” para ser comprado ou para ser vendido. O Raio X Preditivo analisa o volume financeiro de negócios e, dessa forma, determina a atuação institucional, o posicionamento dos big players, que se adiantam aos movimentos do mercado e, até certo ponto, influenciam os movimentos de preço. Se apoiando nesses participantes fortes, o Raio X Preditivo aponta regiões seguras para investimento e para trade.

1. O que é um fundo de investimento imobiliário (FII)?
2. O que é o fundo de investimento imobiliário (FII) VINO11?
3. FII VINO11: onde e como é negociado
4. Formas de ganhar com o fundo de investimento imobiliário VINO11
5. Investir ou não investir no FII VINO11: que decisão tomar?
6. Ficou interessado no FII VINO11? Veja os custos e taxas pra começar
7. Como o Raio X Preditivo pode ajudar com o FII VINO11
8. Como faço pra comprar FII VINO11?
9. Conclusão sobre o fundo de investimento imobiliário FII VINO11

1. O QUE É UM FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

Muitos iniciantes em investimento acreditam que investir em imóveis diretamente é uma forma simples e segura de fazer o investimento render, talvez movidos pela sabedoria antiga que dizia tal coisa: investir em imóveis é a coisa mais segura, diziam os mais velhos.

A grande verdade é que investir em imóveis de forma direta exige muito dinheiro, conhecimento, paciência e muito, muito risco. Sim, imóvel é renda variável e dá para sair perdendo mesmo investindo em algo “sólido”.

Em primeiro lugar, será necessário colocar bastante dinheiro em um único investimento.

Se algo der errado com ele, toda essa grana estará comprometida. A diversificação seria o melhor: comprar muitos imóveis, portanto. Mas qual é o investidor iniciante que tem dinheiro para comprar MUITOS imóveis?

Mas a coisa não para por aí:

Escolher um imóvel adequado para investir é difícil. Exige expertise. Coisa que um investidor iniciante não tem.

• Ainda que você escolha um imóvel que aparente que vai dar resultado, nem isso tem garantias. Nada garante que não irá acontecer algo danoso com ele ou talvez no bairro em que esse imóvel se situa, alguma coisa que pode diminuir seu valor ou aumentar a dificuldade de locação.
• Bons inquilinos, por mais garantias legais que tenhamos, são raros de se encontrar. Ele não pode ser inadimplente. Tem que pagar o aluguel, o IPTU, o condomínio e todas as outras taxas. Se alguma coisa faltar, haverá problemas e o retorno do seu investimento começa a diminuir.
• E a compra de um imóvel tem toda uma burocracia que envolve desde as taxas até a documentação.
• Se você não comprar à vista, os juros do financiamento vão comer os lucros e os retornos esperados.
• Manter um imóvel é um trabalho sem fim: instalação elétrica dando problema, o aquecimento, o encanamento, pintura, piso, forro…
• Há toda uma insegurança jurídica que envolve retirar um mau pagador do imóvel. Imagine se você, além de tudo, terá que lidar com a dor de cabeça e com os custos de alguma ação complicada na justiça
• Se você precisar do dinheiro pra alguma necessidade inesperada. Não dá para vender apenas uma parte do imóvel pra pegar só o dinheiro suficiente. Será preciso a venda integral dele: e pode demorar para obter o valor desejado. Enquanto isso, você continua a pagar condomínio, IPTU e todas as outras taxas. Se a venda for urgente, você terá que fazer um valor menor para conseguir transformar seu investimento em dinheiro novamente. Como imóveis têm baixa liquidez, acabamos tendo que pagar o spread, a diferença entre a melhor oferta de venda e a melhor oferta de compra.

Mas os fundos de investimento imobiliário vieram para mudar isso

A partir do momento em que temos FIIs disponíveis em nossa bolsa de valores, podemos investir em imóveis sem as questões listadas há pouco.

Eles possibilitam que entremos no mercado imobiliário sem precisar investir muito de uma vez só e em um único bem.

Em primeiro lugar, as propriedades de um FII são escolhidas ou desenvolvidas por profissionais que têm expertise no setor. Apenas isso já é suficiente para reduzir em muito o risco de que algo dê errado.

E, não importa com quanto você comece, com R$ 100 ou R$ 1 milhão: você já começa a receber rendimentos mensais.

• Começar com valores baixo: as cotas de FIIs ficam na faixa de R$ 100 (varia de FII para FII, mas R$ 100 é um valor bem realista). Mesmo que compre uma única cota, você não está investindo em um só imóvel, mas nos vários que fazem parte do FII. Claro que você vai receber como rendimento um valor equivalente ao número de cotas que comprou
• Em caso de necessidade, é moleza vender suas cotas, direto na plataforma de negociação de sua corretora. Sempre tem gente comprando, sempre tem gente vendendo, sobretudo se você vender ao preço em que as cotas estão sendo negociadas naquele momento (à mercado). Isso é a liquidez que investir em um imóvel por conta própria não te dá.
• Os rendimentos começam a partir do primeiro mês que você tiver as cotas com você
• A diversificação é imediata visto que mesmo que você invista em um único FII, esse FII geralmente estará investindo em mais de um imóvel ao mesmo tempo
• Todas as questões como manutenção, burocracia, taxas… tudo é por conta da administradora e você não precisará pensar nisso.

A diversificação pode ser máxima. Se você fosse investir em R$ 200 mil em um imóvel, colocaria esse dinheiro em um só lugar. Com R$ 200 mil, você pode distribuir esse valor em 10, 20, 30 ou até mais FIIs. Se cada um tiver 10 imóveis sob tutela, será como se você tivesse diversificado em 100 ou mais imóveis de grande porte e bom potencial de uma vez só.

A B3 dá a seguinte definição para os FIIs:

“O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é uma comunhão de recursos destinados à aplicação em ativos relacionados ao mercado imobiliário. Cabe ao administrador, uma instituição financeira específica, constituir o fundo e realizar o processo de captação de recursos junto aos investidores através da venda de cotas.

Os recursos captados na venda das cotas poderão ser utilizados para a aquisição de imóveis rurais ou urbanos, construídos ou em construção, destinados a fins comerciais ou residenciais, bem como para a aquisição de títulos e valores mobiliários ligados ao setor imobiliário, tais como cotas de outros FIIs, Letra de Crédito Imobiliário (LCI), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), ações de companhias do setor imobiliário etc.”

Vantagens dos FII

Desse modo, podemos concluir que há algumas vantagens em se adquirir cotas de FII, como o HGCR11:

• Investir no mercado imobiliário sem comprar um imóvel, o que comprometeria muito do capital de um investidor de pequeno porte
• Diversificação: há FIIs de shoppings, galpões logísticos, residenciais, hotéis, hospitais e até cemitérios
• Renda mensal: receitas de aluguéis ou dos juros de fundos de papel
• Valorização: se os imóveis valorizarem ou se os certificados de crédito aumentarem de valor, o valor das cotas também sobe
• As complicações da administração dos imóveis são de responsabilidade da administradora do fundo
• Pessoas físicas estão isentas de imposto sobre a renda distribuída pelo FII, desde que algumas condições sejam atendidas (na prática, para a maioria das pessoas físicas, há isenção). Apenas lembre-se que essa vantagem é para os rendimentos mensais e não por qualquer lucro obtido pela venda das cotas

Tipos de FII (Fundo de Investimento Imobiliário)

• Fundos de renda: vários fundos de renda se encaixam no chamado “fundo de tijolo”. Nessa modalidade o objetivo é obter a renda vinda da locação dos imóveis (residenciais, hospitais, hotéis, universidades, cemitérios, shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos). Cada um desses é uma divisão em outras subcategorias.

• Fundos de compra e venda: são considerados arriscados, pois se tratam de FIIs voltados para a compra de imóveis quando estão baratos, e estes são vendidos quando valorizam. Apesar do risco, quando há ganho costuma ser expressivo.

• Fundos de desenvolvimento: trata-se de fundos que compram terrenos visando construir um empreendimento no futuro. São considerados de risco alto devido às eventualidades que podem ocorrer como embargo de obra, por exemplo.

• Fundos de recebíveis imobiliários ou “fundos de papel”: num primeiro momento você pode até achar que é um fundo de renda fixa, pois se baseia em Certificados de Recebíveis Imobiliários. Justamente, há essa semelhança porque o mercado imobiliário faz a captação do dinheiro de investidores como se fosse um ‘empréstimo’, para que, ao final, eles recebam o dinheiro de volta com juros.

• Fundos de fundos: como já diz o nome, é um mix de vários outros fundos imobiliários. Nesse, você poderá diversificar seus investimentos em um único ativo.

• Fundos tijolo: são os que se referem aos imóveis, e nesse caso os conceitos se assemelham aos dos fundos de renda. Logo, o objetivo aqui é o recebimento de aluguel, a valorização dos imóveis e das cotas individualmente.

• Fundos híbridos: misturam todas as categorias citadas acima, sendo bastante flexíveis no que diz respeito à diversificação.

2. O QUE É O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) VINO11

O VINO11 se enquadra como um fundo imobiliário do tipo tijolo, uma vez que se concentra em imóveis físicos.

Sua especialização são os escritórios. A renda vem da compra ou construção desse tipo de imóvel com o objetivo de conseguir o dinheiro de aluguéis. Os imóveis também podem ser vendidos se isso for vantajoso ao fundo.

O Vinci Offices (VINO11) é famosos por ser o FII que inclui a sede da Rede Globo de Televisão (a empresa de comunicações também é cotista). Ele é é constituído como condomínio fechado. Seu prazo de duração é indeterminado.

Sua constituição se deu em 2010. Gera renda com a aplicação de, no mínimo, dois terços do patrimônio líquido em imóveis, estejam eles prontos ou em construção. O investimento também pode ser indireto, através de:

• Aquisição de ativos imobiliários
• Ganho de capital obtido com a compra e venda dos imóveis ou dos ativos imobiliários.

Distribui rendimentos de, no mínimo, 95% dos resultados obtidos. Eles são pagos mensalmente, sempre no 10º dia útil do mês após o do recebimento dos recursos.

Portfólio do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) VINO11

• BM 336

Endereço: Avenida Bartolomeu Mitre, 336

Bairro: Leblon

Cidade: Rio de Janeiro – RJ

Área Bruta Locável: 4.916,00 m2

• BMA CORPORATE

Endereço: Largo do Ibam 1

Bairro: Humaitá

Cidade: Rio de Janeiro – RJ

Área Bruta Locável: 8.264,00 m2

• BROOKLIN BUSINESS SQUARE

Endereço: R. Jaceru, 151

Bairro: Vila Gertrudes

Cidade: São Paulo – SP

Área Bruta Locável: 5.379,00 m2

• C&A

Endereço: Alameda Araguaia, 1222

Bairro: Alphaville Industrial

Cidade: Barueri – SP

Área Bruta Locável: 7.910,00 m2

• CARDEAL CORPORATE

Endereço: Rua Cardeal Arcoverde, 563

Bairro: Pinheiros

Cidade: São Paulo – SP

Área Bruta Locável: 2.682,00 m2

• HADDOCK LOBO 347

Endereço: Rua Haddock Lobo, 347

Bairro: Consolação

Cidade: São Paulo – SP

Área Bruta Locável: 6.980,00 m2

• LAB 1404

Endereço: Rua Mourato Coelho, 1404

Bairro: Pinheiros

Cidade: São Paulo – SP

Área Bruta Locável: 2.479,00 m2

• OSCAR FREIRE 585

Endereço: Rua Oscar Freire 585

Bairro: Jardim Paulista

Cidade: São Paulo – SP

Área Bruta Locável: 6.145,00 m2

• VITA CORÁ

Endereço: Rua Cerro Corá 2175

Bairro: Vila Romana

Cidade: São Paulo – SP

Área Bruta Locável: 4.283,00 m2

Quem é o administrador do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) VINO11

Sua taxa de administração está entre 1 e 1,2% ao ano sobre patrimônio líquido ou seu valor de mercado se o fundo fizer parte do índice de mercado (IFIX) (mínimo R$ 11.210,75 mensais corrigido pelo IPCA). Taxa de administração já inclui gestão, custódia e escrituração. Performance: 20% do que exceder IPCA + 6% ao ano.

3. FII VINO11: ONDE E COMO É NEGOCIADO

O VINO11 é negociado na bolsa de valores brasileira, a B3 (Brasil, Bolsa, Balcão), totalmente em meio eletrônico. Isto é, não existe mais o pregão viva voz, aquela gritaria em que a negociação de ativos era feita até 2005, na Bovespa, e até 2009, na BM&F.

Dessa maneira, podemos comprar e vender ações de qualquer empresa – bem como opções, contratos, minicontratos e outros ativos – usando apenas um computado comum conectado à internet, uma plataforma e uma conta em uma corretora de valores.

Mas fique atento. Se é fácil pra você, é ainda mais fácil para os investidores institucionais (big players). Eles contam com facilidades financeiras (com isso eu quero dizer que eles têm muito, mas muito dinheiro), facilidades tecnológicas (robôs HFT) e dirigentes altamente preparados e competitivos.

Por isso, não dá para entrar no mercado de renda variável, mesmo em se tratando de FIIs, conhecidos por serem menos voláteis que ações, sem uma preparação que nos dê pistas do comportamento desses big players. O Raio X Preditivo acompanha a atuação desses participantes fortes através da análise do volume e, dessa forma, encontra os melhores ativos e os melhores momentos para neles investir.

4. FORMAS DE GANHAR COM O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO VINO11

Existem diversas maneiras de se ganhar dinheiro com FIIs como o VINO11 com destaque para duas:

Trade com VINO11

Trade: o trader compra ativos para vender dali a algum tempo, quando eles tiverem valorizado. Esse tempo pode ser curtíssimo (day trade, operações que começam e acabam no mesmo dia), curto (swing trade, operações de dois dias a no máximo duas semanas) e position trade (operações que duram de duas semanas a poucos meses). O trader também pode vender as ações (alugando-as de um investidor) a fim de recomprá-las quando estiverem mais baratas, se ele acreditar que a tendência é de queda. A esse tipo de operação chamamos de venda a descoberto.

Ganhar dividendos com VINO11

Se o FII tiver uma boa taxa de ocupação, com baixa inadimplência ou se seus títulos de crédito forem bons, pagará uma renda mensal. A maioria dos investidores de FII entra nesse mercado com essa intenção. Receber uma renda mensal equivalente ao número e à qualidade dos FII que possui. Inclusive, ele não ligará muito para as oscilações do mercado, aproveitando os rendimentos para comprar ainda mais cotas quando os preços caírem.

5. INVESTIR OU NÃO INVESTIR NO FII VINO11: QUAL DECISÃO TOMAR?

Investir quer dizer colocar seu dinheiro na bolsa pensando no longo prazo.

Quanto mais distante nosso horizonte, mais imprevisível o que acontecerá com nosso dinheiro empenhado na bolsa.

Temos dificuldades em ver o que acontecerá nos cenários setoriais, nacionais e internacionais. Além disso, não temos bola de cristal suficientemente boa para prever os planos dos grandes players – companhias transnacionais com movimentações superiores ao PIB de alguns países. Esses investidores institucionais, mesmo nos melhores cenários, são capazes de movimentar o preço dos ativos graças a um grande nível de informação, tecnologia e capacidade financeira envolvidas.

Nossa recomendação, portanto, é tomar nossas decisões levando em conta o comportamento desses participantes institucionais. Fazemos isso observando o volume, que denuncia a atuação de tais participantes fortes. O Raio X Preditivo tem os conceitos e as ferramentas certas para fazer essa observação.

6. FICOU INTERESSADO NO FII VINO11? VEJA OS CUSTOS E TAXAS PRA COMEÇAR

• Taxas da corretora: algumas corretoras não cobram taxa de corretagem, mas algumas ainda adotam essa prática. É uma taxa cobrada a cada operação de compra e venda de ativos
• Taxas da bolsa: a bolsa de valores cobra pequenas taxas sobre o valor envolvido na transação para efetivar, registrar e efetuar outras atividades necessárias para que as compras e vendas aconteçam
• ISS: o imposto sobre serviços incide sobre a taxa de corretagem caso ela exista
• Imposto de renda sobre os rendimentos mensais: isentos para pessoas físicas
• Imposto de renda sobre a venda com lucro: 20% em operações sobre o lucro (não há diferenciação entre operações normais e day trade). A exemplo de ações, é possível descontar os prejuízos anteriores dos lucros atuais

Taxas específicas do VINO11

Sua taxa de administração é de 1,10% ao ano sobre patrimônio líquido ou valor de mercado do fundo se o fundo fizer parte de índice de mercado (IFIX) com mínimo mensal de R$ 17.000,00.

7. COMO O RAIO X PREDITIVO PODE AJUDAR COM O FII VINO11

O Raio X Preditivo é uma metodologia que ajuda você a identificar oportunidades de trade de alta probabilidade de acerto.

Para isso, as ferramentas e conceitos usados procuram observar o volume, que é a causa do movimento dos preços.

Um volume capaz de sustentar e justificar uma alta ou uma baixa de um ativo é sempre ocasionado por investidores institucionais com métodos profissionais de operação. Eles têm a seu lado:

• Poder financeiro: muita, mas muita grana e alavancagem
• Poder tecnológico: algoritmos de última geração capazes de fazer milhares de negócios por segundo explorando os menores desequilíbrios do mercado
• Poder de recursos humanos: as melhores mentes matemáticas e as mais bem remuneradas, além de lideranças mais bem informadas que existem (não, elas não se informam no portal de notícias que você adora e muito pelos pelas fake news que a sua família gosta de espalhar pelo Whatsapp)

Com o Raio X Preditivo, podemos nos colocar ombro a ombro com esses participantes, tirando proveito de seus movimentos, mesmo sem saber o que os motiva: basta sabermos que eles estão acontecendo.

A Nova Análise Técnica, justamente, se caracteriza pela observação do volume, diferentemente da Análise Técnica Clássica, que fica atenta ao preço que, nesse contexto, não passa de mero efeito.

O Raio X Preditivo sabe que o volume é a CAUSA e o movimento de preço é mero EFEITO.

8. COMO FAÇO PARA COMPRAR FII VINO11

Você precisa de muito pouco: abrir uma conta em uma corretora de valores (coisa mais fácil do mundo hoje em dia) e transferir o dinheiro necessário via TED.

Fácil, né?

Por isso mesmo você deve tomar cuidado.

Comprar e vender ativos na bolsa não é tão fácil quanto parece, na prática.

Por isso, não comece antes de fazer um bom curso sobre o real funcionamento do mercado, sob o risco de tomar decisões sem a leitura adequada do contexto.

Nossa recomendação é que você faça o treinamento Raio X Preditivo.

9. CONCLUSÃO SOBRE O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) VINO11

Investimentos em imóveis são atraentes, desde que você lembre de que imóveis são renda variável. Portanto, cotas de fundos imobiliários como o VINO11 podem sim desvalorizar e valorizar ao longo do tempo. Até mesmo os rendimentos mensais dados pelos alugueis pode variar, mesmo considerando que as empresas que alugam os imóveis têm o porte de uma Rede Globo. Assim, consideramos fundamental observar o comportamento dos investidores institucionais frente a esses ativos: estão comprando ou vendendo? A que valores estão posicionados com mais força? O Raio X Preditivo permite essa leitura através do volume de negócios e, assim, aponta investimentos e até mesmo trades com relativa segurança e assimetria de risco positiva (perder pouco quando perde e ganhar muito quando ganha). Então, mesmo que um fundo de investimento imobiliário pareça seguro e sólido, nunca deixe de analisar o ativo sob a perspectiva do Raio X Preditivo. Lembre-se: o volume é a causa dos movimentos de preço.