O FII (fundo de investimento imobiliário) XPML11 é um excelente investimento, mas você precisa saber a hora certa de comprar. Por aqui, fazemos isso analisando o volume e a atuação dos profissionais

O fundo de investimento imobiliário (FII) XPML11 é um fundo classificado como fundo “tijolo”, pois coloca seus recursos em imóveis físicos, particularmente shopping centers. Assim como outros FII, é uma maneira inteligente de entrar no mercado de imóveis, sem comprometer muitos recursos e sem arriscar com a baixa liquidez, podendo-se receber uma renda mensal proveniente dos aluguéis e outras formas de rendimento do portfólio do fundo. Mas será que o XPML11 é mesmo um bom investimento?

O fundo de investimento imobiliário XPML11, para responder essa pergunta, é o tema deste artigo, porém, é fundamental que você entenda que, independentemente da resposta, é preciso entender o momento certo de comprar e de vender um ativo de renda variável, como é o caso dos FII. Com o Raio X Preditivo, analisamos o volume financeiro de negócios a fim de determinar a atuação dos investidores institucionais, os big players, e assim encontrar a hora certa de entrar e sair de um investimento, antecipando altas e quedas muitas vezes provocadas pela demanda e pela oferta desses participantes fortes.

1. O que é um fundo de investimento imobiliário (FII)?
2. O que é o fundo de investimento imobiliário (FII) XPML11?
3. FII XPML11: onde e como é negociado
4. Formas de ganhar com o fundo de investimento imobiliário XPML11
5. Investir ou não investir no FII XPML11: que decisão tomar?
6. Ficou interessado no FII XPML11? Veja os custos e taxas pra começar
7. Como o Raio X Preditivo pode ajudar com o FII XPML11
8. Como faço pra comprar FII XPML11?
9. Conclusão sobre o fundo de investimento imobiliário FII XPML11

1. O QUE É UM FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

Para o investidor comum – eu imagino que seja o seu caso – o importante ter conhecimento de que quando adquirimos cotas de um FII, adquirimos na verdade uma parcela de um investimento direto ou indireto em imóveis.

Quando falamos de fundo do tipo tijolo, a exemplo do XPML11, as cotas são equivalentes a uma fração que inclui a “mistura” da totalidade dos imóveis que integram esse fundo.

No que tange o XPML11, nos referimos à vários shopping centers. Uma única cota se refere a pequenas frações de cada imóvel que faz parte do fundo. Para simplificar, podemos dizer que as cotas estão para esse fundo como as ações estão para uma empresa de capital aberto negociada na bolsa. A propósito, as cotas são negociadas na bolsa do mesmo modo que as ações das empresas.

Ao adquirir um certo número de cotas, ganhamos o direito de receber o aluguel dos imóveis que fazem parte desse fundo. Claro, na proporção de cotas que possuímos. Quanto mais cotas temos, mas rendimentos receberemos.

Note que é como se tivéssemos comprado imóveis. Mas tudo isso sem as complicações que a compra de um imóvel de fato traz.

Pense na complicação que é garimpar um imóvel com potencial, alugar o imóvel através de uma corretora ou diretamente, sem ajuda de terceiro, ser responsável pela manutenção, lidar com questões jurídicas, impostos, inadimplência… quem tem um imóvel sabe que a figura não é tão bonitinha quanto pintam por aí. Todas essas complicações ficam com a administradora.

Isso sem falar na liquidez. Se você comprou um apartamento para alugar, deve saber que, caso precise do dinheiro, terá que vendê-lo. E isso não é fácil também. Tem que desocupar o imóvel, fazer a rescisão e, nos piores cenários, lidar com questões legais e advocatícias. Tudo isso tem custos. Com o imóvel vazio, vai encarar a realidade da demora para a venda e, quase sempre, não será pelo preço que você gostaria.

Os FIIs, por sua vez, têm liquidez o bastante para pequenos investidores. As cotas são negociadas na bolsa de valores através do home broker ou da plataforma gráfica de negociação de sua corretora. Os negócios, nos volumes operados por pequenos investidores, geralmente são fechados de forma imediata.

Para ficarmos com uma definição mais técnica, a B3 define FIIs da seguinte forma:

“O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é uma comunhão de recursos destinados à aplicação em ativos relacionados ao mercado imobiliário. Cabe ao administrador, uma instituição financeira específica, constituir o fundo e realizar o processo de captação de recursos junto aos investidores através da venda de cotas.

Os recursos captados na venda das cotas poderão ser utilizados para a aquisição de imóveis rurais ou urbanos, construídos ou em construção, destinados a fins comerciais ou residenciais, bem como para a aquisição de títulos e valores mobiliários ligados ao setor imobiliário, tais como cotas de outros FIIs, Letra de Crédito Imobiliário (LCI), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), ações de companhias do setor imobiliário etc.”

Vantagens dos FII

Desse modo, podemos concluir que há algumas vantagens em se adquirir cotas de FII, como o XPML11:

• Investir no mercado imobiliário sem comprar um imóvel, o que comprometeria muito do capital de um investidor de pequeno porte
• Diversificação: há FIIs de shoppings, galpões logísticos, residenciais, hotéis, hospitais e até cemitérios
• Renda mensal: receitas de aluguéis ou dos juros de fundos de papel
• Valorização: se os imóveis valorizarem ou se os certificados de crédito aumentarem de valor, o valor das cotas também sobe
• As complicações da administração dos imóveis são de responsabilidade da administradora do fundo
• Pessoas físicas estão isentas de imposto sobre a renda distribuída pelo FII, desde que algumas condições sejam atendidas (na prática, para a maioria das pessoas físicas, há isenção). Apenas lembre-se que essa vantagem é para os rendimentos mensais e não por qualquer lucro obtido pela venda das cotas

Tipos de FII (Fundo de Investimento Imobiliário)

• Fundos de renda: vários fundos de renda se encaixam no chamado “fundo de tijolo”. Nessa modalidade o objetivo é obter a renda vinda da locação dos imóveis (residenciais, hospitais, hotéis, universidades, cemitérios, shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos). Cada um desses é uma divisão em outras subcategorias.

• Fundos de compra e venda: são considerados arriscados, pois se tratam de FIIs voltados para a compra de imóveis quando estão baratos, e estes são vendidos quando valorizam. Apesar do risco, quando há ganho costuma ser expressivo.

• Fundos de desenvolvimento: trata-se de fundos que compram terrenos visando construir um empreendimento no futuro. São considerados de risco alto devido às eventualidades que podem ocorrer como embargo de obra, por exemplo.

• Fundos de recebíveis imobiliários ou “fundos de papel”: num primeiro momento você pode até achar que é um fundo de renda fixa, pois se baseia em Certificados de Recebíveis Imobiliários. Justamente, há essa semelhança porque o mercado imobiliário faz a captação do dinheiro de investidores como se fosse um ‘empréstimo’, para que, ao final, eles recebam o dinheiro de volta com juros.

• Fundos de fundos: como já diz o nome, é um mix de vários outros fundos imobiliários. Nesse, você poderá diversificar seus investimentos em um único ativo.

• Fundos tijolo: são os que se referem aos imóveis, e nesse caso os conceitos se assemelham aos dos fundos de renda. Logo, o objetivo aqui é o recebimento de aluguel, a valorização dos imóveis e das cotas individualmente.

• Fundos híbridos: misturam todas as categorias citadas acima, sendo bastante flexíveis no que diz respeito à diversificação.

2. O QUE É O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) XPML11

O XPML11 é um fundo imobiliário que se classifica como fundo do tipo tijolo: isso se dá uma vez que seus ativos se concentram em shoppings centers. Os fundos de tijolo focam em imóveis físicos. Sua renda é proveniente da compra ou da construção e, a partir disso, obtida graças ao aluguel ou graças à venda dos imóveis.

O FII XP Malls ainda pode ser classificado como um fundo de investimento imobiliário do tipo ANBIMA renda gestão ativa de segmento shoppings.

O XPML11 foi constituído em setembro de 2017 e está formatado como condomínio fechado. Seu prazo de duração é indeterminado. Seu objetivo é obter renda por meio da exploração imobiliária de shopping centers e também pode ter ganho de capital pela compra e pela venda de shopping centers. Para tanto, esses imóveis devem estar no território brasileiro.

Outra característica do XPML11 é que seus ativos devem ser classificados como “greenfield”, isto é, trata-se de projetos completamente novos, ainda em fase pré-operacional de estudo e desenvolvimento.

O XPML11 distribui 95% dos resultados auferidos, pelo menos, até o 25º dia do mês seguinte ao do recebimento dos recursos.

Portfólio do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) XPML11

• CATARINA FASHION OUTLET

Endereço: Rodovia Castello Branco, km. 60

Bairro:

Cidade: São Roque – SP

Área Bruta Locável: 14.761,55 m2

 

• CAXIAS SHOPPING

Endereço: Rodovia Washington Luiz, 2.895

Bairro: Parque Duque

Cidade: Duque de Caixas – RJ

Área Bruta Locável: 9.661,75 m2

 

• CIDADE JARDIM SHOPS

Endereço: Rua Haddock Lobo, 1638

Bairro: Jardim America

Cidade: São Paulo – SP

Área Bruta Locável: 1.350,00 m2

 

• INTERNACIONAL SHOPPING

Endereço: Rodovia Presidente Dutra, saída 225 –s/n

Bairro: Itapegica

Cidade: Guarulhos – SP

Área Bruta Locável: 14.421,67 m2

 

• NATAL SHOPPING

Endereço: Av. Sen. Salgado Filho, 2234

Bairro: Candelária

Cidade: Natal – RN

Área Bruta Locável: 12.323,25 m2

 

• PARQUE SHOPPING BELÉM

Endereço: Rodovia Augusto Montenegro, 4.300

Bairro: Parque Verde

Cidade: Belém – PA

Área Bruta Locável: 8.521,00 m2

 

• PLAZA SUL SHOPPING

Endereço: Praça Leonor Kaupa, 100

Bairro: Jardim da Saúde

Cidade: São Paulo – SP

Área Bruta Locável: 2.350,00 m2

 

• SANTANA PARQUE SHOPPING

Endereço: R. Conselheiro Moreira de Barros, 2780

Bairro: Santana

Cidade: São Paulo – SP

Área Bruta Locável: 3.974,40 m2

 

• SHOPPING BELA VISTA

Endereço: Alameda Euvaldo Luz, 92

Bairro: Horto Bela Vista

Cidade: Salvador – BA

Área Bruta Locável: 12.791,38 m2

 

• SHOPPING CIDADE JARDIM

Endereço: Av. Magalhães de Castro, 12.000

Bairro: Cidade Jardim

Cidade: São Paulo – SP

Área Bruta Locável: 6.400,30 m2

 

• SHOPPING CIDADE SÃO PAULO

Endereço: Av. Paulista, 1230

Bairro: Bela Vista

Cidade: São Paulo – SP

Área Bruta Locável: 1.330,96 m2

 

• SHOPPING DA BAHIA

Endereço: Av. Tancredo Neves, 148

Bairro: Caminho das Árvores

Cidade: Salvador – BA

Área Bruta Locável: 6.210,92 m2

 

• SHOPPING DOWNTOWN

Endereço: Av. das Américas, 500

Bairro: Barra da Tijuca

Cidade: Rio de Janeiro – RJ

Área Bruta Locável: 9.603,00 m2

 

• SHOPPING ESTAÇÃO BH

Endereço: Av. Cristiano Machado, 11833

Bairro: Vila Cloris

Cidade: Belo Horizonte – MG

Área Bruta Locável: 14.932,00 m2

 

• SHOPPING PONTA NEGRA

Endereço: Av. Coronel Teixeira, 5705

Bairro: Ponta Negra

Cidade: Manuas – AM

Área Bruta Locável: 13.130,32 m2

 

• VIA PARQUE SHOPPING

Endereço: Av. Ayrton Senna, 3000

Bairro: Barra da Tijuca

Cidade: Rio de Janeiro – RJ

Área Bruta Locável: 15.800,40 m2

Quem é o administrador do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) XPML11

É administrado pelo BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM S.A e possui sua gestão feita pelo XP Vista Asset Management Ltda.

3. FII XPML11: ONDE E COMO É NEGOCIADO

O fundo de investimento imobiliário XPML11 pode ser comprado e vendido com grande facilidade na bolsa de valores brasileira, a B3 (Brasil, Bolsa, Balcão).

Tudo se dá de maneira muito parecida como quando compramos e vendemos ações de companhias negociadas em bolsa.

Dá para negociar cotas de XPML11 e de outros FII simplesmente com seu home broker ou com sua plataforma gráfica de negociação. Tudo de que você precisa é ter uma conta em uma corretora de valores e acessar à internet. Até mesmo com um celular é possível fazer isso atualmente. Está ao alcance de qualquer um que possa atender essas condições.

Parece simples e é. Porém, essa facilidade toda esconde a realidade de um mercado altamente competitivo. Estamos falando de mercado imobiliário. Eu sei que seu avô dizia que não existe investimento mais seguro que imóveis, mas talvez ele esteja errado: imóveis, sejam nas suas versões tradicionais, sejam nas suas versões em cotas de FII são renda variável. Você pode ganhar ou perder dinheiro.

Por estarmos falando de renda variável, é de suma importância que tenhamos atenção aos movimentos dos investidores institucionais. Tais participantes fortes são altamente competitivos e possuem recursos que lhes dão imensa vantagem.

• Vantagens financeiras quase que inesgotáveis: grana, muita grana
• Com recursos tecnológicos de primeira linha: robôs e algoritmos de negociação altamente especializados rodando em equipamentos de ponta
• Recursos humanos com sangue nos olhos para tirar dinheiro dos demais competidores

A competição chega a ser injusta. Por isso, se não dá para ganhar deles, é importante ficar atento ao que estão fazendo. Se estão vendendo, precisamos considerar que os preços podem vir a cair em breve (mesmo se estiverem vendendo em uma tendência de alta). Se estão comprando, os preços podem subir (mesmo se estivermos em uma tendência de baixa).

De fato, é comum que os big players comprem durante as quedas, aproveitando a liquidez que só o desespero de quem comprou ativos no topo fornece. E fazem isso até que a oferta se esgote para, enfim, provocar a alta, passando a comprar agressivamente. Quando o mercado começar a andar sozinho, movido pela euforia, passam a vender, obtendo lucro e, finalmente, distribuindo tudo o que acumularam durante a queda no novo topo que o mercado vier a formar.

É essencial entender esse tipo de dinâmica e a forma como o volume de negócios nos conta sobre ela se estamos dispostos a investir em XPML11 e outros ativos da bolsa. Por isso, não custa repetir: é preciso uma metodologia que auxilie na leitura desse tipo de comportamento. Seja para FIIs como o XPML11, seja para ações, contratos, minicontratos ou o que for.

4. FORMAS DE GANHAR COM O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO XPML11

Existem diversas maneiras de se ganhar dinheiro com cotas do FII XPML11 e com cotas de outros FII da bolsa. Dentre as quais destacamos os seguintes:

Trade com XPML11

O trade é quando compramos um ativo sem a intenção de longo prazo, sem a intenção de investimento. Quer dizer, o trader compra cotas de XPML11 esperando que elas valorizem no curto prazo. Tão logo cheguem ao valor esperado, as vendem, embolsando a diferença entre o valor da compra e o valor da venda. Esse é o seu lucro.

Se o trader acha que um ativo vai cair de preço, pode alugar ativos, vendê-los e, tão logo caiam, recomprá-los por um valor mais barato. A diferença entre os dois preços é o lucro e o nome desse tipo de operação é venda a descoberto. Claro que, se o preço subir, o prejuízo é certo.

O trade não é tão comum em FIIs quanto é com ações, mas nada impede que ele seja aplicado também nesse tipo de ativo.

O trade também pode ser subdividido em day trade (operações que começam e terminam no mesmo dia), swing trade (operações que duram dias) e position trade (operações que duram semanas).

Ganhar dividendos com XPML11

Esta é a modalidade preferida de quem investe em papéis desse tipo.  Os FIIs oferecem renda mensal quase que garantida (se você escolheu bem seu FII). Os investidores de FIIs, geralmente, vão usar a renda oferecida pelos fundos para comprar mais cotas. Assim, no mês seguinte, terão uma renda um pouco maior, que permitirá comprar ainda mais FIIs, repetindo o ciclo, aumentando seu patrimônio e sua participação em cotas no fundo de investimento imobiliário.

5. INVESTIR OU NÃO INVESTIR NO FII XPML11: QUAL DECISÃO TOMAR?

A tomada de decisão em investimentos em FIIs passa pela compreensão do que o FII é, dos ativos em que ele investe, do tipo de imóvel que está envolvido e da leitura dos relatórios periódicos que as empresas responsáveis emitem periodicamente, de modo que você saiba a condição dos imóveis, a taxa de ocupação, a taxa de inadimplência, quais são os locatários, qual é o público a que se destina e a finalidade dos bens. Também é importante saber o dividend yield proporcionado pelo fundo, isto é, a porcentagem que a renda representa frente ao valor da cota. Porém, nada disso adianta se você não estiver a par do que estão fazendo os big players. Tudo pode parecer muito bom no papel, mas se detectarmos que estão acontecendo vendas muito volumosas através da análise criteriosa do fluxo de negociações, isso pode indicar que algo não vai bem e os preços podem vir a cair. Como estamos dizendo ao longo deste artigo, a análise do comportamento institucional na oferta e na demanda é fundamental para a decisão pela compra ou pela venda. Nesse sentido, indicamos uma metodologia que saiba ler o volume e a atuação dos big players.

6. FICOU INTERESSADO NO FII XPML11? VEJA OS CUSTOS E TAXAS PRA COMEÇAR

• Taxas da corretora: algumas corretoras não cobram taxa de corretagem, mas algumas ainda adotam essa prática. É uma taxa cobrada a cada operação de compra e venda de ativos
• Taxas da bolsa: a bolsa de valores cobra pequenas taxas sobre o valor envolvido na transação para efetivar, registrar e efetuar outras atividades necessárias para que as compras e vendas aconteçam
• ISS: o imposto sobre serviços incide sobre a taxa de corretagem caso ela exista
• Imposto de renda sobre os rendimentos mensais: isentos para pessoas físicas
• Imposto de renda sobre a venda com lucro: 20% em operações sobre o lucro (não há diferenciação entre operações normais e day trade). A exemplo de ações, é possível descontar os prejuízos anteriores dos lucros atuais

Taxas específicas do XPML11

Sua taxa de administração está entre 0,75% e 0,95% ao ano sobre patrimônio líquido ou valor de mercado do fundo se o fundo fizer parte de índice de mercado (IFIX) com mínimo de R$60.000,00 mensais corrigido pelo IPCA, de acordo com tabela anexada em seu regulamento.

Gestão, escrituração e custódia estão incluídos na taxa de administração. A taxa de performance é de 20% da rentabilidade que exceder o benchmark (IPCA + 6,0% ao ano).

7. COMO O RAIO X PREDITIVO PODE AJUDAR COM O FII XPML11

O Raio X Preditivo é a metodologia que, através de técnicas, ferramentas e conceitos, sistematiza a Nova Análise Técnica que é a visão de mercado que considera o volume como a CAUSA dos movimentos de preço.

Os movimentos de preço são tão somente e os EFEITOS e qualquer modalidade de análise que leve em conta somente o preço ou prioritariamente o preço está em desvantagem em relação à realidade do mercado, uma vez que se baseiam no que se testemunha em algo que já aconteceu e não necessariamente deve se repetir (um certo comportamento do preço).

Acreditamos que uma modalidade que se baseia na causa (VOLUME) nos dá maiores chances de investimentos e trades de sucesso, uma vez que a causa se adianta ao efeito.

Para tanto, o Raio X Preditivo utiliza conceitos que se apoiam no volume e ferramentas – indicadores Sato’s – que aplicam esses conceitos diretamente no gráfico de forma simples e intuitiva de ler.

8. COMO FAÇO PARA COMPRAR FII XPML11

Para comprar XPML11, basta ter uma conta em uma corretora de valores. Nada mais simples que abrir uma hoje em dia. Vão-se os tempos que era uma burocracia tamanha e boa parte das pessoas achava que ter uma conta em uma corretora de valores era coisa de gente rica. Se você tem internet, uma conta no banco, um computador ou um celular pode fazer isso agora mesmo e comprar XPML11 a seguir.

Porém, não faça nada disso sem investir em conhecimento antes. O preço de se meter em renda variável sem aprendizado prévio pode ser bem alto. Pelos motivos acima, recomendamos um curso que não só lhe apresente o básico do mundo dos investimentos em renda variável, mas que também lhe dê contato com o que há de mais avançado em leitura de volume e de comportamento dos investidores institucionais (big players).

Se você vai ser aventurar pelos trades, seja day trade ou seja outro tempo operacional, outra recomendação importante é que, antes, você treine na conta demo oferecida pela corretora até que obtenha lucro nessa conta simulada: se não obtiver lucro na simulação, em que não usa dinheiro de verdade, não será na conta real, cuja pressão do dinheiro real é imensa, que conseguirá.

9. CONCLUSÃO SOBRE O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) XPML11

Não basta analisar os rendimentos dos últimos meses do XPML11, suas características, os imóveis do portfólio, os ocupantes dos imóveis, os tipos de públicos que frequentam os shopping centers, a taxa de ocupação e de inadimplência. Tudo pode estar ótimo no papel e até mesmo em uma observação “in loco”. Participantes mais bem informados podem estar vendendo o ativo neste momento. Nesse sentido, a análise do volume é fundamental para estimar o que esses participantes fortes estão fazendo. Com uma análise do volume correta, podemos nos posicionar em investimentos no momento certo e até mesmo evitar entrar em investimentos que nos darão com os burros n’água. Além disso, tanto em trades (curto prazo) como investimentos (longo prazo), o Raio X Preditivo, nos aponta regiões de assimetria de risco favorável: em caso de perda, perdemos pouco, saindo com um prejuízo assimilável e planejado. E, em caso de ganho, o lucro é muito superior.