O fundo de investimento imobiliário (FII) IRDM11 é um investimento seguro? Tudo depende do momento e o momento é determinado pelos big players. Aprenda a segui-los olhando o volume de negócios

O fundo de investimento imobiliário IRDM11 é um FII que investe em títulos de crédito imobiliário, sobretudo CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e, com isso, garante àqueles que possuem cotas desse ativo um rendimento mensal bem como a possibilidade de valorização do papel. É uma porta de entrada interessante para quem quer começar a investir no mercado imobiliário, mas seria produtivo investir nesse ativo a partir de agora?

A fim de responder essa pergunta, ainda que o nosso tema aqui seja o FII IRDM11, queremos introduzir a metodologia Raio X Preditivo. Com ela você poderá analisar o volume e, por conseguinte, a atuação dos investidores institucionais. Os investidores institucionais, que também chamamos de big players, costumam aproveitar os movimentos do mercado, quando não são eles mesmos que os provocam a fim de obter o melhor em lucratividade nos mais variados segmentos, inclusive o de FIIs. O Raio X Preditivo lhe dá o apoio nessa leitura através da leitura do volume financeiro de negociação, que denuncia a atuação desses participantes fortes.

1. O que é um fundo de investimento imobiliário (FII)?
2. O que é o fundo de investimento imobiliário (FII) IRDM11?
3. FII IRDM11: onde e como é negociado
4. Formas de ganhar com o fundo de investimento imobiliário IRDM11
5. Investir ou não investir no FII IRDM11: que decisão tomar?
6. Ficou interessado no FII IRDM11? Veja os custos e taxas pra começar
7. Como o Raio X Preditivo pode ajudar com o FII IRDM11
8. Como faço pra comprar FII IRDM11?
9. Conclusão sobre o fundo de investimento imobiliário FII IRDM11

1. O QUE É UM FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

Fundo de Investimento imobiliário é uma maneira de investir em imóveis, e dentre as opções disponíveis estão empreendimentos físicos, títulos de crédito e cotas de outros fundos imobiliários (fundos dos fundos).

Os FIIs acabam sendo opção comum entre os investidores que buscam uma renda mensal. Esse rendimento provém dos aluguéis de imóveis e juros de títulos administrados pelo fundo, e também quando o imóvel é vendido, bem como os títulos ou cotas de outros fundos (não esqueça, se o FII investir em outros fundos, estes por sua vez, os fundos pagam a renda para o seu FII).

Investir em FII pode ser bastante vantajoso.

Há quem afirme que ter um ou mais imóveis é uma forma de investimento segura e rentável. No passado, era assim que a maioria acumulava patrimônio e também tirava proveito de transações de compra e venda. E também esperavam lucrar com a locação dos imóveis. Mas isso não é para todo o mundo!

Além disso, se analisarmos todas as situações possíveis, podemos desconstruir essa ideia. Seus imóveis serão alugados para pessoas estranhas, que poderão atrasar o pagamento ou não pagar. Você deverá zelar pela conservação do local. E a própria aquisição do imóvel é um processo caro, cheio de taxas, impostos, além do próprio preço, que deverá comprometer, se não todo, boa parte do seu capital. E se você precisar desse dinheiro em caráter emergencial, não terá de imediato.

A liquidez é uma questão que deve ser considerada. No caso do imóvel, você terá que colocar o imóvel à venda para reaver o dinheiro, e sabe-se lá quando isso vai acontecer. Mas nem sempre a venda do imóvel sai como o proprietário espera, não sendo rápida e nem pelo preço desejado. Enquanto isso, as cotas dos FIIs podem ser vendidas rapidamente, pois você mesmo pode negociá-las pela plataforma de negociação da bolsa de valores.

Você pode diversificar seus investimentos, comprando cotas de FII de vários fundos diferentes ao mesmo tempo. Ao contrário dos imóveis físicos, em que não há certeza quanto ao rendimento e você não consegue ter vários de uma vez com o mesmo capital.

Você pode dividir o capital entre cotas de vários fundos imobiliários podendo vender alguma que não tem tão bom desempenho e comprar outra que tenha.

No começo, você pode empenhar pouco dinheiro na compra das cotas. Isso é possível pois o preço médio delas é de apenas R$ 100,00.

Administradoras especializadas são as responsáveis pela gestão, e até mesmo pela escolha dos imóveis que farão parte dos fundos. São elas que fazem o trabalho burocrático, evitando que o investidor se envolva nessa área.

A compra e venda das cotas pode ser feita na bolsa de valores. Como as ações, você pode negociar FIIs visando lucro a curto e médio prazo. É possível também ganhar dinheiro recebendo juros dos títulos ou o aluguel, proporcional à quantidade de cotas que você possui do fundo.

Como acontece com qualquer investimento em renda variável, o cenário pode mudar e o FII desvalorizar. Portanto, analise cuidadosamente os fundos em que está interessado antes de comprar. Faça isso sozinho e sem pressa. Dê prioridade à verificação das taxas de ocupação e inadimplência, que devem ser analisadas, no caso do fundo de tijolo, e grau de risco do título, se for um fundo de papel, devem ser analisados. E se atente a outros detalhes.

A hora da escolha em qual ativo investir deve estar alinhado com seus objetivos de investimento. Nossa abordagem sugerida pode ajudá-lo a entender como esse mercado é dominado pelos investidores institucionais. Esses players investem grandes quantias para lucrar no mercado. O Raio X Preditivo identifica especificamente onde estão os rastros que os big players deixam, para que você possa se posicionar a favor do movimento do preço.

Tipos de FII (Fundo de Investimento Imobiliário)

O IRDM11 é um fundo imobiliário do tipo papel, com foco em títulos de dívida imobiliária, entre outros valores imobiliários.

Conheça os tipos de FII:

• Fundos de renda: vários fundos de renda se encaixam no chamado “fundo de tijolo”. Nessa modalidade o objetivo é obter a renda vinda da locação dos imóveis (residenciais, hospitais, hotéis, universidades, cemitérios, shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos). Cada um desses é uma divisão em outras subcategorias.

• Fundos de compra e venda: são considerados arriscados, pois se tratam de FIIs voltados para a compra de imóveis quando estão baratos, e estes são vendidos quando valorizam. Apesar do risco, quando há ganho costuma ser expressivo.

• Fundos de desenvolvimento: trata-se de fundos que compram terrenos visando construir um empreendimento no futuro. São considerados de risco alto devido às eventualidades que podem ocorrer como embargo de obra, por exemplo.

• Fundos de recebíveis imobiliários ou “fundos de papel”: num primeiro momento você pode até achar que é um fundo de renda fixa, pois se baseia em Certificados de Recebíveis Imobiliários. Justamente, há essa semelhança porque o mercado imobiliário faz a captação do dinheiro de investidores como se fosse um ‘empréstimo’, para que, ao final, eles recebam o dinheiro de volta com juros.

• Fundos de fundos: como já diz o nome, é um mix de vários outros fundos imobiliários. Nesse, você poderá diversificar seus investimentos em um único ativo.

• Fundos tijolo: são os que se referem aos imóveis, e nesse caso os conceitos se assemelham aos dos fundos de renda. Logo, o objetivo aqui é o recebimento de aluguel, a valorização dos imóveis e das cotas individualmente.
• Fundos híbridos: misturam todas as categorias citadas acima, sendo bastante flexíveis no que diz respeito à diversificação.

2. O QUE É O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) IRDM11

IRDM11 – FII Renda Gestão Ativa De CRI é um fundo imobiliário que se enquadra no tipo papel, com ativos de títulos e valores mobiliários. A predominância é em títulos de dívida e sobretudo certificados de recebíveis imobiliários (CRIs). Trata-se de um fundo constituído sob a forma de condomínio fechado, seu prazo de duração é indeterminado e ele foi implantado em novembro 2017.

Além de CRIs, o fundo investe em Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), outros Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs) e Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPACs).

Pelo menos 67% e, no máximo, 100% do seu patrimônio líquido investido deve ser em CRIs. O restante pode ser alocado nas outras categorias.

Além disso, pelo menos metade dos CRIs que fazem parte do investimento precisam possuir classificação de risco (rating) atribuída à emissão, em escala nacional, no mínimo equivalente a A+, segundo a Standard & Poors, Fitch ou Moody´s.

Os rendimentos do IRDM11 são de, no mínimo, 95% dos resultados, distribuídos mensalmente, sempre até o 12º dia útil do mês seguinte ao do recebimento dos recursos pelo fundo.

Quem é o administrador do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) IRDM11

É administrado pelo BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM, instituição financeira devidamente credenciada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) para o exercício da atividade de administração de carteiras de títulos e valores mobiliários.

3. FII IRDM11: ONDE E COMO É NEGOCIADO

Pensando nas vantagens dos FIIs, parece até mais fácil investir no mercado imobiliário.

Já vimos que as administradoras especializadas também escolhem os imóveis. Essa também acaba sendo uma vantagem, visto que não há risco de você comprar um imóvel sozinho e fazer uma escolha errada.

A negociação dos FIIs pode ser feita na bolsa de valores, pela plataforma de sua escolha. É necessário dizer que na B3 estão os big players, muito competitivos e em busca de alto lucro.

Enquanto a maioria se desespera na queda do preço do ativo, os investidores institucionais enxergam a oportunidade de tirar dinheiro do mercado. Eles aproveitam a liquidez gerada para comprar com a intenção de vender quando o preço alcançar o topo.

Em resumo, esses grandes players possuem alta tecnologia, muito dinheiro e uma equipe especialista para operar, movimentando o preço a seu favor.

Recomendamos observar e estudar o comportamento desses players. É isso que o Raio X Preditivo faz, apontando o melhor caminho através da leitura do volume de negócios, e assim identificar as melhores regiões para operar.

4. FORMAS DE GANHAR COM O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO IRDM11

Abaixo, veja duas formas de ganhar dinheiro com FIIs como o IRDM11:

Trade com IRDM11

Para lucrar a curto prazo, o trade pode ser feito de várias maneiras. Basicamente, o ativo é comprado na bolsa com a intenção de vender quando valorizar. O day trade é quando a operação começa e termina no mesmo dia. O Swing Trade é a operação que começa num dia e termina dentro de poucos dias. E o Position Trade, que pode durar mais de duas semanas. É possível também operar com ativos alugados. Eles são vendidos quando há possibilidade de queda do preço, e recompradas tão logo o preço atinja um fundo. Depois de concluída, o trader devolve os ativos ao investidor original, pagando o aluguel e ficando com o lucro.

Ganhar dividendos com IRDM11

Muitos investidores miram nos FIIs visando o rendimento mensal. E ainda reinvestem a renda na compra de mais ativos quando o preço cai. Aliás, essa é uma ótima oportunidade de compra. Em FIIs, entendemos como dividendos os juros dos títulos e o equivalente aos aluguéis dos imóveis dos fundos que você tem cotas.

5. INVESTIR OU NÃO INVESTIR NO FII IRDM11: QUAL DECISÃO TOMAR?

Investir na bolsa não precisa estar associado a colocar muito dinheiro. Você pode ser prudente e arriscar menos, pois não se sabe o que pode acontecer com o preço.

A volatilidade do preço pode ter relação com fatores externos, mas quase sempre tem a ver com a atividade dos investidores institucionais. Suas estratégias agressivas são capazes de movimentar o mercado sem poupar quem é pego desprevenido. São players beneficiados por informações antecipadas, alta tecnologia para operar e recursos financeiros robustos.

Considere o que falamos acima antes de começar. Há risco, mas pode ser menor se você começar colocando pouco dinheiro. E mais ainda, procure entender como atuam os grandes investidores. O Raio X Preditivo pode te guiar nesse momento, oferecendo conceitos e ferramentas adequados para que você aprenda a observar o volume de negócios. Busque conhecimento de quem faz a leitura do comportamento desses players.

6. FICOU INTERESSADO NO FII IRDM11? VEJA OS CUSTOS E TAXAS PRA COMEÇAR 

• Taxas da corretora: algumas corretoras não cobram taxa de corretagem, mas algumas ainda adotam essa prática. É uma taxa cobrada a cada operação de compra e venda de ativos
• Taxas da bolsa: a bolsa de valores cobra pequenas taxas sobre o valor envolvido na transação para efetivar, registrar e efetuar outras atividades necessárias para que as compras e vendas aconteçam
• ISS: o imposto sobre serviços incide sobre a taxa de corretagem caso ela exista
• Imposto de renda sobre os rendimentos mensais: isentos para pessoas físicas
• Imposto de renda sobre a venda com lucro: 20% em operações sobre o lucro (não há diferenciação entre operações normais e day trade). A exemplo de ações, é possível descontar os prejuízos anteriores dos lucros atuais

Taxas do FII IRDM11

Sua taxa de administração é de 0,17% ao ano sobre patrimônio líquido ou valor de mercado do fundo se o fundo fizer parte de índice de mercado (IFIX) com mínimo de R$ 20.000,00 mensais corrigido pelo IGPM. Gestão: 0,83% ao ano sobre patrimônio líquido.

7. COMO O RAIO X PREDITIVO PODE AJUDAR COM O FII IRDM11

Talvez você tenha visto antes alguma metodologia de análise técnica clássica, que usa o preço como referência.

Podemos pensar que o preço é a consequência de todo movimento do mercado. O que impulsiona o preço para baixo e para o alto é o volume. Sem ele o preço não sairia do lugar. Portanto, podemos dizer que o volume é a CAUSA e o preço é o EFEITO. Temos, enfim, a Nova Análise Técnica.

O Raio X Preditivo pode te ajudar com conceitos e ferramentas voltados para a leitura do volume, interpretando os passos dos big players. Enfim, essa é a Nova Análise Técnica sistematizada.

Dessa forma, você conseguirá se preparar e aproveitar o melhor momento de operar.

8. COMO FAÇO PARA COMPRAR FII IRDM11

Se você está achando bem mais prático investir em imóveis por meio dos FIIs, saiba que para fazê-lo é mais fácil ainda. Basta abrir a plataforma de negociação, escolher um FII como o IRDM11 e colocar a quantidade de cotas que deseja comprar. Tudo feito eletronicamente, sem burocracia, rápido e sem precisar de mais ninguém atravessando a transação. Independentemente de onde seja a cota que você adquiriu, não poderá usufruir dos espaços como quiser.

Comprar IRDM11 é bem rápido e simples:

• Você precisará abrir uma conta na corretora de valores de sua preferência
• Transfira o dinheiro que pretende utilizar nas negociações
• Na própria corretora, escolha uma plataforma de negociação para poder abrir a ordem de compra

Mas atenção. Digamos que você comprou cotas de um FII que está indo bem, e já pensa em comprar mais. Quando os iniciantes se empolgam e saem comprando no topo do preço, é sinal que a bolsa está prestes a cair.

A tendência é que o preço do ativo caia em seguida, gerando a liquidez oportuna para que os big players coloquem em prática suas estratégias. Se você comprar mais vai se desesperar e vai querer vender os ativos. Enquanto você contabiliza o prejuízo, poderá ver o preço subir, mas será tarde porque você vendeu os ativos.

Portanto, busque orientação antes de se aventurar. O Raio X Preditivo é feito por quem vê tudo isso acontecer frequentemente e pode te apoiar esclarecendo as dúvidas e te colocando entre os que lucram.

9. CONCLUSÃO SOBRE O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) IRDM11

Investir em ativos como esse, o IRDM11, um fundo que aloca seus recursos prioritariamente em CRIs com perfil de risco A+ costuma ser mais seguro que FIIs com outros perfis de carteira. Ainda assim, não podemos nos arriscar. É prudente ficar de olho na movimentação dos big players. Através do volume e da análise do Raio X Preditivo é possível entender se esses participantes fortes estão comprando (acumulando) ou vendendo (distribuindo) e, dessa forma, escolhermos os melhores ativos para investirmos ou fazermos trade, inclusive encontrando os momentos mais apropriados para tanto.