O fundo de investimento imobiliário (FII) KNIP11 investe principalmente em títulos de crédito imobiliário e pode ser uma boa pedida para quem quer uma renda mensal e segurança, mantendo algumas características de renda variável. Mas você precisa aprender a ler o comportamento dos big players: estão comprando ou vendendo?

O fundo de investimento imobiliário KNIP11 é um FII que investe em títulos da dívida imobiliária, sobretudo certificados de recebíveis imobiliários, além de outros títulos como LCI e LH (letras hipotecárias). Assim como outros FIIs é uma forma simples e relativamente segura – considerando que FIIs são negociados em bolsa e são considerados uma forma de renda variável – de entrar no mercado imobiliário.

Mas este seria um bom momento para comprar cotas do fundo de investimento imobiliário KNIP11? O KNIP11 é, sim, o tema deste artigo, porém também quero introduzir para você a metodologia que pode ajudar a decidir pela compra e pela venda de ativos na bolsa de valores, inclusive este: o Raio X Preditivo, analisa o comportamento dos investidores institucionais através do volume de negócios e encontra pontos ideais de entrada e de saída de investimentos e operações.

1. O que é um fundo de investimento imobiliário (FII)?
2. O que é o fundo de investimento imobiliário (FII) KNIP11?
3. FII KNIP11: onde e como é negociado
4. Formas de ganhar com o fundo de investimento imobiliário KNIP11
5. Investir ou não investir no FII KNIP11: que decisão tomar?
6. Ficou interessado no FII KNIP11? Veja os custos e taxas para começar
7. Como o Raio X Preditivo pode ajudar com o FII KNIP11
8. Como faço para comprar FII KNIP11?
9. Conclusão sobre o fundo de investimento imobiliário FII KNIP11

1. O QUE É UM FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

Um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é um investimento em forma de um “condomínio” de investidores e que coloca seus recursos em um ou mais setores do mercado imobiliário.

É grande a variedade de possibilidades, que vai desde imóveis físicos – prédios de escritórios, galpões logísticos, shoppings, hospitais, universidades e até cemitérios -, podendo incluir títulos de crédito (CRI, LCI, LH e outros), bem como cotas de outros fundos imobiliários (fundos de fundos).

Um dos principais atrativos dos FIIs é o seu rendimento mensal, que pode vir de diversas fontes.

São os aluguéis de imóveis que o fundo administra (no caso de fundos tijolo), juros dos títulos de crédito (no caso de fundos papel) e também da venda dos imóveis (alguns fundos compram imóveis, fazem melhorias ou apostam em oportunidades e vendem quando os imóveis valorizam), venda dos títulos, vendas das cotas de outros fundos e também os rendimentos pagos por outros fundos no caso de ser um FII que invista em cotas de outros FIIs.

Para entender as vantagens dos FII, como entrada no mercado imobiliário, vamos pensar nas desvantagens de se investir em imóveis diretamente:

• Trabalheira de encontrar locatários: quando você compra um imóvel vai precisar do intermédio de uma imobiliária (ou lutar sozinho), fazer anúncios em sites especializados, correr riscos de ser passado para trás etc
• Burocracia da compra de imóveis: não basta ter dinheiro, tem que ter tempo e conhecimento
• Dificuldade de escolher o imóvel certo: as administradoras de FII por sua vez, são especialistas no assunto
• Burocracia do aluguel: quem já alugou um imóvel, principalmente por conta própria, sabe o trabalho que dá para fazer as coisas funcionarem do jeito certo
• Manutenção dos imóveis: o imóvel se desgasta ao longo do tempo
• Tributos complicadíssimos: nos FII a tributação é tão simples quanto a de ações
• Inadimplência (não que um FII não tenha esse problema, mas pelo menos você não tem que lidar com os inadimplentes diretamente)
• Imóveis são caros (você empataria muita de sua grana com um único ativo)
• Baixa liquidez (difícil transformar um imóvel em dinheiro novamente, isto é, vendê-lo)

Um FII não tem nenhuma dessas complicações. Não que você não tenha que ficar atento na hora de adquirir cotas de um FII, mas consideramos os fatores acima bem importantes.

O investidor compra e vende uma fatia bem pequena equivalente a um, geralmente bem mais de um imóvel, e todo esse processo se dá com o simples clicar de um botão. Além disso, como cada cota é uma fração bem pequena do imóvel ou dos imóveis em questão, você não compromete uma fatia considerável de seu dinheiro em um único ativo. Eu diria que a partir de R$ 100 já dá pra começar seguramente em FIIs.

A maior parte do trabalho é com a administradora do fundo (por isso mesmo ela cobra sua taxa de administração). Por outro lado, os investidores não interferem em nada em como os ativos do fundo são administrados.

Como é renda variável, além da possibilidade da renda mensal, paga proporcionalmente ao número de cotas que você possui, se um FII subir de preço dá para obter lucro com a venda das cotas.

Mas também pode desvalorizar, pois é renda variável. Você precisa analisar os fundamentos do FII em que vai investir e contar com uma metodologia que auxilie na decisão, tendo atenção ao comportamento dos investidores institucionais (big players). Uma metodologia que é especialista nisso é o Raio X Preditivo que apresentamos mais abaixo.

Tipos de FII (Fundo de Investimento Imobiliário)

O KNIP11 investe em títulos de crédito imobiliário e, por isso, é classificado como fundo de papel.

Veja quais são os tipos de FII:

• Fundos de renda: os gestores compram ou constroem os imóveis que serão alugados (shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos, hospitais, escolas, universidades, hotéis, residenciais e até cemitérios! E cada um desses é uma divisão em outras subcategorias). Diversos fundos de renda também se enquadram no tipo chamado de “fundo tijolo”
• Fundos de compra e venda: são FIIs que visam a compra de imóveis quando estão baratos e a venda quando valorizam. Por esse motivo, são considerados mais arriscados, porém, caso ocorram ganhos, eles são expressivos
• Fundos de desenvolvimento: são fundos que partem da compra de terrenos para a futura construção de grandes empreendimentos, porém dado os riscos de embargo de obras e outras eventualidades também são considerados de maior risco
• Fundos de recebíveis imobiliários ou “fundos de papel”: este se parece mais com um fundo de renda fixa, pois se baseia em Certificados de Recebíveis Imobiliários. É como se o investidor estivesse emprestando dinheiro ao mercado imobiliário, para, ao final, receber o dinheiro de volta com juros
• Fundos de fundos: os fundos de fundos, como o nome indica, são um mix de diversos outros fundos imobiliários e são uma forma de diversificar investindo em apenas um ativo
• Fundos tijolo: eles se misturam ao conceito de fundos de renda, pois, como o nome indica, se referem a imóveis propriamente ditos. Tem por objetivo o recebimento de aluguel e a valorização dos imóveis e, por consequência, das cotas individualmente
• Fundos híbridos: fundos que misturam todas essas categorias, apresentando uma grande flexibilidade de diversificação

2. O QUE É O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) KNIP11

KNIP11 é um fundo imobiliário classificado como fundo “de papel”. Isto significa que, como tal, esse FII mantém seus investimentos em títulos de crédito imobiliário (dívida imobiliária).

No caso do KNIP11, a preferência são os certificados de recebíveis imobiliários (CRIs). O KNIP11 é constituído como condomínio fechado, de duração indeterminado e e foi criado em maio de 2016.

Mais de 50% do seu patrimônio líquido deve estar na aquisição de Certificados de Recebíveis Imobiliários. Além desses, pode colocar recursos em Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Letras Hipotecárias (LH), Letras Imobiliárias Garantidas (LIG) e outros.

Busca uma rentabilidade próxima à variação do Índice de Mercado ANBIMA (IMA-B), divulgado pela Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (ANBIMA), além de 0,50% ao ano. Esse objetivo não constitui promessa de rendimento, fique atento.

O KNIP11, porém, está aberto apenas para investidores qualificados (investidores que já tem mais de R$ 1 milhão em investimentos).

Os rendimentos do KNIP11 são pagos aos cotistas em, no mínimo, 95% dos resultados obtidos, mensalmente, sempre no 9º dia útil do mês subsequente ao do recebimento dos recursos.

Quem é o administrador do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) KNIP11

O KNIP11 é administrado pelo Intrag DTVM Ltda.

3. FII KNIP11: ONDE E COMO É NEGOCIADO

As cotas do KNIP11 são negociadas na bolsa de valores brasileira, a B3, em um sistema totalmente eletrônico, sem papelada e sem gritaria (como vemos nas reportagens de antigamente e nos filmes antigos).

Esse meio eletrônico proporciona facilidade para traders pessoa física como eu e você negociarem qualquer ativo presente na bolsa a partir de suas casas. Basta ter um computador, uma conexão com a internet e uma conta na corretora de valores.

O efeito dessa facilidade, no entanto, é que estes traders mirins acreditam que estão em pé de igualdade aos outros participantes quando, na verdade, os grandes investidores institucionais têm recursos financeiros, tecnológicos, informacionais e humanos que os colocam em superioridade avassaladora.

Não tem como “ganhar” desses caras. O melhor que podemos fazer é acompanhar sua atuação e ficar ao lado deles quando estiverem prestes a provocar um movimento mais forte. Para fazer isso, lançamos mão dos recursos do Raio X Preditivo, que analisa o comportamento do volume a fim de entender a atuação desses participantes fortes através da observação do volume de negócios (a maior parte do volume dos mercados mundiais é por conta dos big players).

4. FORMAS DE GANHAR COM O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO KNIP11

Existem diversas maneiras de se ganhar dinheiro com FIIs como o KNIP11 com destaque para duas:

Trade com KNIP11

No trade, o raciocínio é bem simples. Você compra ativos a um preço, espera valorizar e, então, vende esses ativos por um preço mais caro, com lucro. Também podemos alugar ativos de um investidor de longo prazo, vender esses ativos e recomprá-los por um valor mais barato, ficando com a diferença. Note que meu objetivo aqui não é ser um investidor, mas se desfazer da operação tão logo ela dê um lucro suficiente. Esse período em que se permanece na operação pode ser de poucos segundos a até alguns meses.

Ganhar dividendos com KNIP11

Essa modalidade é a preferida dos investidores de longo prazo. Afinal, tudo o que ele quer é o recebimento dos rendimentos mensais proporcionados pelos FIIs.

Os investidores de longo prazo não estão interessados se o preço da cota cai ou sobe, desde que o FII tenha fundamentos sólidos.

Inclusive, se o preço cair, eles vão usar os rendimentos acumulados ao longo dos meses para comprar ainda mais cotas.

5. INVESTIR OU NÃO INVESTIR NO FII KNIP11: QUAL DECISÃO TOMAR?

Comprar ou vender ativos da bolsa de valores, como são os FIIs deve passar por diversas fases decisórias. Não podemos passar essa responsabilidade para ninguém.

Estude todos os detalhes do fundo, fornecidos pela própria administradora e que você também encontra em diversos sites especializados da internet.

Você também precisa de conceitos e ferramentas que acompanhem o comportamento dos investidores institucionais.

Dessa forma, você saberá o que os participantes que movem o preço dos ativos estão fazendo:

• Eles têm interesse nesse ativo específico?
• Estão comprando?
• Estão vendendo?
• Em que faixa de preço?
• E, PRINCIPALMENTE, a atitude certa que você deve tomar diante da resposta a todas essas perguntas

6. FICOU INTERESSADO NO FII KNIP11? VEJA OS CUSTOS E TAXAS PRA COMEÇAR

• Taxas da corretora: algumas corretoras não cobram taxa de corretagem, mas algumas ainda adotam essa prática. É uma taxa cobrada a cada operação de compra e venda de ativos
• Taxas da bolsa: a bolsa de valores cobra pequenas taxas sobre o valor envolvido na transação para efetivar, registrar e efetuar outras atividades necessárias para que as compras e vendas aconteçam
• ISS: o imposto sobre serviços incide sobre a taxa de corretagem caso ela exista
• Imposto de renda sobre os rendimentos mensais: isentos para pessoas físicas
• Imposto de renda sobre a venda com lucro: 20% em operações sobre o lucro (não há diferenciação entre operações normais e day trade). A exemplo de ações, é possível descontar os prejuízos anteriores dos lucros atuais

Taxas do FII KNIP11

Além disso, há as taxas cobradas pela administração do próprio fundo.

Sua taxa de administração é de 1,00% ao ano sobre patrimônio líquido. Taxas de gestão, escrituração e custodiante já incluídas na taxa de administração.

7. COMO O RAIO X PREDITIVO PODE AJUDAR COM O FII KNIP11

O Raio X Preditivo foca no volume, que considera a CAUSA dos movimentos de preço. O movimento de preço, nesse contexto, é apenas o EFEITO.

O Raio X Preditivo é a metodologia que sistematiza em ferramentas e principalmente conceitos a Nova Análise Técnica, com exclusividade no Brasil.

A Análise Técnica Clássica se foca no preço, nas suas movimentações, para tentar prever as próximas. Acontece que o preço é um efeito, uma consequência de uma causa anterior.

A Nova Análise Técnica foca nessa causa que é a atuação dos grandes players institucionais e os grandes volumes por eles movimentados. Focando na causa conseguimos nos adiantar aos efeitos mais importantes com maior chance de acerto, que é o objetivo de todo trader.

8. COMO FAÇO PARA COMPRAR FII KNIP11

1. Abrir uma conta na corretora de valores: você pode fazer isso online em poucos minutos
2. Depositar o dinheiro via TED: deve ser a partir de uma conta bancária sob o mesmo CPF (titularidade)
3. Pronto: simples assim, já pode começar a comprar KNPI11

Eu seria irresponsável se só desse esses passos para você.

Existem alguns passos intermediários que são fundamentais antes de você decidir investir ou negociar ações em prazos mais curtos.

São eles:

1. Fazer um curso, de preferência um curso com metodologia comprovada e focada nas causas dos grandes movimentos de preço, por exemplo, o Raio X Preditivo
2. Dedicar-se e aprender a metodologia
3. Treinar no simulador: toda corretora oferece uma conta em plataforma gráfica de negociação; há professores que não recomendam o simulador, mas nós recomendamos, pois não imaginamos que você tenha sucesso com dinheiro real se não tiver lucro nem com dinheiro de mentirinha
4. Depois de dominar a técnica no simulador, começar a fazer trades pequenos para ganhar confiança

9. CONCLUSÃO SOBRE O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) KNIP11

Os FIIs sem dúvida são uma maneira segura e prática de investir em imóveis. Isto é, sem precisar comprar um imóvel inteiro, sem se expor a um único ativo extremamente caro (colocando todos os ovos numa cesta só), você pode fazer parte do crescimento desse setor. Porém, é preciso tomar cuidado. O mercado está cheio de FIIs. Alguns são mais interessantes que outros e mesmo os interessantes têm seus momentos certos para receber investimento. Consideramos que determinar esse momento, inclusive no KNIP11, é mais fácil se usarmos uma metodologia que, através da análise do volume, determine se há interesse ou não por parte dos investidores institucionais. Essa metodologia, em nossa opinião, é o Raio X Preditivo.