O fundo de investimento imobiliário (FII) KNRI11 vai valorizar ou desvalorizar? Aprenda a ler o comportamento dos investidores institucionais através do volume e saiba a hora certa de comprar e vender

O fundo de investimento imobiliário KNRI11 é uma maneira prática de colocar parte de seu dinheiro em imóveis. No caso, o KNRI11 é voltado para uma carteira de galpões logísticos e prédios comerciais. Com ele, você pode vir a receber mensalmente parte dos aluguéis desses imóveis e, além disso, quando for conveniente, diante de uma valorização, vender com grande facilidade na bolsa de valores, suas cotas de participação nos imóveis, obtendo lucro.

Considerando isso, Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), particularmente o fundo de investimento imobiliário KNRI11, seriam bons de investir? Este fundo é o assunto deste texto, porém, antes de tudo, queremos apresentar a metodologia que usamos para analisar o potencial de ativos da bolsa, incluindo FIIs. Através da análise do volume de negócios, conseguimos estimar o interesse institucional em qualquer ativo e derivativo negociado na bolsa e, com esses dados, prever com boa dose de acerto o comportamento dos preços. O Raio X Preditivo analisa o volume de negócios (causa) para prever o que acontecerá com o preço no futuro (efeito).

1. O que é um fundo de investimento imobiliário (FII)?
2. O que é o fundo de investimento imobiliário (FII) KNRI11?
3. FII KNRI11: onde e como é negociado
4. Formas de ganhar com o fundo de investimento imobiliário KNRI11
5. Investir ou não investir no FII KNRI11: que decisão tomar?
6. Ficou interessado no FII KNRI11? Veja os custos e taxas pra começar
7. Como o Raio X Preditivo pode ajudar com o FII KNRI11
8. Como faço pra comprar FII KNRI11?
9. Conclusão sobre o fundo de investimento imobiliário FII KNRI11

1. O QUE É UM FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

Um fundo de investimento imobiliário (FII), por exemplo o KNRI11, reúne diversos investidores em torno de um ou mais imóveis. Cada investidor compra um certo número de cotas.

A totalidade das cotas representa o todo dos imóveis em que o fundo investe. Podemos dizer grosseiramente que cada cota está para a totalidade dos imóveis como uma ação está para a totalidade do valor de uma companhia negociada na bolsa de valores.

Uma cota tem o direito de receber uma parte do aluguel que o imóvel ou imóveis arrecada mensalmente. O investidor recebe o valor proporcional ao número de cotas que possui. A vantagem é que quem cuida de todos os detalhes do aluguel é a administradora do fundo.

Além dos rendimentos, valor que vem dos aluguéis ou da venda de imóveis que fazem parte do portfólio, os cotistas podem lucrar vendendo suas cotas, à medida que essas valorizam.

Como investidor não há nenhum direito no que diz respeito ao que fazer ou deixar de fazer com o imóvel ou imóveis que fazem parte do fundo. Isso é coisa da administradora. A vantagem é que você, ao investir em um FII como o KNRI11 não precisa se preocupar com mais nada, diferente de se investisse diretamente em imóveis:  manutenção, correr atrás de ocupar o imóvel, detalhes legais, impostos… tudo isso é coisa da administradora também.

Mas lembre-se: fundos de investimento imobiliário, embora costumem ter menos oscilações, menos volatilidade, que ações, ainda assim são renda variável. Podem valorizar ou desvalorizar com o tempo. Por isso, é importante estar ciente dos riscos e escolher com critério os FII em que se investe.

Tipos de FII (Fundo de Investimento Imobiliário)

Saiba quais são as categorias de fundo de investimento imobiliário. No caso, o KNRI11 é um fundo de renda ou fundo de tijolo e seu portfólio se concentra em galpões logísticos e prédios comerciais simultaneamente:

• Fundos de renda: os gestores compram ou constroem os imóveis que serão alugados (shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos, hospitais, escolas, universidades, hotéis, residenciais e até cemitérios! E cada um desses é uma divisão em outras subcategorias). Diversos fundos de renda também se enquadram no tipo chamado de “fundo tijolo”.
• Fundos de compra e venda: são FIIs que visam a compra de imóveis quando estão baratos e a venda quando valorizam. Por esse motivo, são considerados mais arriscados, porém, caso ocorram ganhos, eles são expressivos.
• Fundos de desenvolvimento: são fundos que partem da compra de terrenos para a futura construção de grandes empreendimentos, porém dado os riscos de embargo de obras e outras eventualidades também são considerados de maior risco.
• Fundos de recebíveis imobiliários ou “fundos de papel”: este se parece mais com um fundo de renda fixa, pois se baseia em Certificados de Recebíveis Imobiliários. É como se o investidor estivesse emprestando dinheiro ao mercado imobiliário, para, ao final, receber o dinheiro de volta com juros.
• Fundos de fundos: os fundos de fundos, como o nome indica, são um mix de diversos outros fundos imobiliários e são uma forma de diversificar investindo em apenas um ativo.
• Fundos tijolo: eles se misturam ao conceito de fundos de renda, pois, como o nome indica, se referem a imóveis propriamente ditos. Tem por objetivo o recebimento de aluguel e a valorização dos imóveis e, por consequência, das cotas individualmente.

2. O QUE É O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) KNRI11

KNRI11 é um fundo imobiliário do tipo tijolo e seus investimentos o caracterizam como híbrido, pois investe, a um só tempo, em galpões logísticos e prédios comerciais.

Foi constituído em julho de 2010 com o objetivo de aquisição de imóveis comerciais e centros de distribuição, preferencialmente prontos, além de projetos, para posterior alienação, locação ou arrendamento com possibilidade de alienação e de ativos financeiros.

Segundo a estratégia do fundo, podem compor sua carteira, pontos de varejo (lojas ou agências bancárias).

A política de distribuição de rendimentos do KNRI11 deve distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95% dos resultados auferidos, apurados segundo o regime de caixa, rendimentos que serão distribuídos mensalmente no décimo dia útil do mês seguinte ao recebimento dos aluguéis.

Um detalhe importante é que o KNRI11 não permite operações de day trade (aquelas que começam e terminam no mesmo dia.

Portfólio do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) KNRI11

• Boulevard Corporate Tower

Avenida dos Andradas, 3000, Bairro Santa Efigênia, na cidade de Belo Horizonte, Estado de Minas Gerais

Data de aquisição: Dezembro/2018

Área locável: 20.461,18

Tipologia: Edifício comercial

• Centro de Distribuição Cabreúva (em desenvolvimento)

Rodovia Dom Gabriel Paulino Couto, km 82 (sentido Itú)

Data de aquisição: Outubro/2019

Área locável: 177.820

Tipologia: Galpão logístico

• Centro de Distribuição Global Jundiaí

Avenida Caminho de Goiás, 100, Jundiaí – SP

Data de aquisição: Nov/11

Área locável: 41.468

Tipologia: Galpão logístico

• Centro de Distribuição Bandeirantes

Rodovia dos Bandeirantes, km 69, Louveira, SP

Data de aquisição: Junho/2013

Área locável: 99.279

Tipologia: Galpão logístico

• Centro de Distribuição Itaquaquecetuba

Rua do Níquel, 205 – Parque Industrial – Itaquaquecetuba – SP.

Data de aquisição: Maio/2018

Área locável: 30.698

Tipologia: Galpão logístico

• Centro de Distribuição Mogi das Cruzes

Rodovia Mogi-Dutra, 11.100 (km 41,4), Mogi das Cruzes, SP

Data de aquisição: Março/2013

Área locável: 69.113

Tipologia: Galpão logístico

• Centro de Distribuição Pouso Alegre

Rodovia Fernão Dias, km 863, Pouso Alegre, SP

Data de aquisição: Maio/2013

Área locável: 87.750

Tipologia: Galpão logístico

• Centro de Distribuição Santa Cruz

Estrada da Lama Preta, 2.805, Santa Cruz, Rio de Janeiro, RJ

Data de aquisição: Outubro/2013

Área locável: 64.860

Tipologia: Galpão logístico

• Centro de Distribuição Sumaré

Avenida Parque Industrial, 580, Sumaré, SP

Data de aquisição: Setembro/2011

Área locável: 13.600

Tipologia: Galpão logístico

• Ed. São Luiz (Torre IV)

Avenida Juscelino Kubitschek, 1830, São Paulo – Sp

Data de aquisição: Jul/19

Área locável: 11.354

Tipologia: Edifício comercial

• Edifício Athenas

Rua Doutor Fernandes Coelho, 64, Pinheiros – São Paulo, SP

Data de aquisição: Fevereiro/2011

Área locável: 6.230

Tipologia: Edifício comercial

• Edifício Bela Paulista

Avenida Paulista, 2.421, Bela Vista – São Paulo, SP

Data de aquisição: Fevereiro/2013

Área locável: 6.521

Tipologia: Edifício comercial

• Edifício Botafogo Trade Center

Avenida Prof. Álvaro Rodrigues, 352, Botafogo – Rio de Janeiro, RJ

Data de aquisição: Julho/2012

Área locável: 8.083

Tipologia: Edifício comercial

• Edifício Buenos Aires Corporate

Rua Buenos Aires, 15, Centro – Rio de Janeiro, RJ

Data de aquisição: Setembro/2012

Área locável: 6.855

Tipologia: Edifício comercial

• Edifício Diogo Moreira

Rua Diogo Moreira, 184 – Pinheiros, São Paulo – SP

Data de aquisição: Abril/2019

Área locável: 12.104,57

Tipologia: Edifício comercial

• Edifício Joaquim Floriano

Rua Joaquim Floriano, 913, Itaim – São Paulo, SP

Data de aquisição: Março/2011

Área locável: 3.197

Tipologia: Edifício comercial

• Edifício Lagoa Corporate

Rua Humaitá, 275, Humaitá, Rio de Janeiro, RJ

Data de aquisição: Maio/2013

Área locável: 11.687

Tipologia: Edifício comercial

• Edifício Madison

Rua Gomes de Carvalho, 1.195, Vila Olímpia – São Paulo, SP

Data de aquisição: Fevereiro/2013

Área locável: 8.432

Tipologia: Edifício comercial

• Jundiaí Industrial Park

Rodovia Hermenegildo Tonolli, km 2, Jundiaí, SP

Data de aquisição: Fevereiro/2013

Área locável: 75.976

Tipologia: Galpão logístico

• Rochaverá Corporate Towers

Avenida das Nações Unidas, 14171, São Pulo, SP

Data de aquisição: Fevereiro/2021

Área locável: 56.734²

Tipologia: Edifício comercial

Quem é o gestor e o administrador do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) KNRI11

O KNRI11 é administrado pela Intrag DTVM Ltda., instituição devidamente autorizado pela Comissão de Valores Mobiliários para prática deste exercício. O gestor é a Kinea Investimentos.

3. FII KNRI11: ONDE E COMO É NEGOCIADO

Podemos negociar KNRI11 na B3 (Brasil, Bolsa, Balcão), que é a bolsa de valores brasileira.

Isso é possível de ser feito com grande facilidade, através do home broker ou outra plataforma fornecida por sua corretora de preferência.

Não podemos esquecer que a bolsa de valores é um dos ambientes mais competitivos que existe e que ele é dominado pelos investidores institucionais que fazem seus ganhos astronômicos a partir dos erros dos participantes mais fracos.

Esses participantes contam com poder financeiro, tecnologia de ponta e dirigentes altamente preparados. Isso lhes dá extrema vantagem diante dos participantes mais fracos e menos informados.

Por conta disso, devemos ter particular cuidado, observando o comportamento desses participantes. Fazemos isso através da observação do volume de negócios. Certos volumes só são possíveis mediante a participação desses big players e esses volumes denunciam suas posições e seus comportamentos e podemos tirar proveito disso, baseando nossas decisões nessas atuações.

4. FORMAS DE GANHAR COM O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO KNRI11

Existem diversas maneiras de se ganhar dinheiro com KNRI11:

Trade com KNRI11

O trade consiste em obter lucro com a compra e venda de ativos, por exemplo, o KNRI11, aproveitando a volatilidade do ativo.

Por exemplo:

• Se achamos que vai subir de preço, compramos. Tão logo suba, vendemos com lucro. Se o preço cair, tivemos prejuízo
• Se achamos que vai cair, alugamos o ativo, vendemos e, tão logo caia para o valor esperado, recompramos, obtendo lucro. Mas se o preço subir, tivemos prejuízo

Importante fazer a ressalva de que não é possível fazer day trade com cotas do KNRI11. Quer dizer, não podemos por exemplo comprar em determinado pregão e vender nesse mesmo pregão.

Ganhar dividendos com KNRI11

O investidor típico de FIIs prefere receber os rendimentos, isto é, a parte dos aluguéis que lhe cabe a partir do número de cotas que possui.

Mesmo que o valor do ativo em si caia, sempre haverá um certo valor de dinheiro entrando em sua conta. Claro, isso depende da taxa de ocupação dos imóveis que fazem parte do portfólio do fundo.

Muitos investidores usam o valor dos rendimentos para comprar mais cotas e possíveis desvalorizações das cotas são vistas como oportunidades para comprar mais cotas a um preço mais barato.

5. INVESTIR OU NÃO INVESTIR NO FII KNRI11: QUAL DECISÃO TOMAR?

Como vimos, fundos de investimento imobiliário são renda variável. Isso significa que a compra ou a negociação desse tipo de ativo é uma atividade altamente especializada e que envolve riscos.

Por esse motivo, recomendamos que antes de decidir pelo investimento ou por fazer trade com KNRI11, você estude o mercado e o ativo em si.

Acima de tudo, recomendamos que faça um curso que auxilie na análise desse e de outros ativos e que, acima de tudo, auxilie na leitura da atuação institucional neste ativo e no mercado como um todo.

6. FICOU INTERESSADO NO FII KNRI11? VEJA OS CUSTOS E TAXAS PRA COMEÇAR

• Taxas da corretora: algumas corretoras não cobram taxa de corretagem, mas algumas ainda adotam essa prática. É uma taxa cobrada a cada operação de compra e venda de ativos
• Taxas da bolsa: a bolsa de valores cobra pequenas taxas sobre o valor envolvido na transação para efetivar, registrar e efetuar outras atividades necessárias para que as compras e vendas aconteçam
• ISS: o imposto sobre serviços incide sobre a taxa de corretagem caso ela exista
• Imposto de renda sobre os rendimentos mensais: isentos para pessoas físicas
• Imposto de renda sobre a venda com lucro: 20% em operações sobre o lucro (não há diferenciação entre operações normais e day trade). A exemplo de ações, é possível descontar os prejuízos anteriores dos lucros atuais

Taxas do FII KNRI11

Além disso, há as taxas cobradas pela administração do próprio fundo.

A taxa de administração do KNRI11 é de 1,25% ao ano sobre patrimônio líquido ou valor de mercado do fundo se o fundo fizer parte de índice de mercado (IFIX) com mínimo de R$ 125.000,00 mensais. Gestão e custódia já incluídos na taxa de administração.

7. COMO O RAIO X PREDITIVO PODE AJUDAR COM O FII KNRI11

O Raio X Preditivo é a sistematização da Nova Análise Técnica, que baseia suas decisões na análise do volume de negócios e, por consequência, no comportamento institucional. Dessa forma, o praticante do Raio X Preditivo não vai contra os players mais fortes do mercado, aproveitando-se das posições desses participantes que têm mais condições de comandar o jogo e a direção do preço. Todos os conceitos e indicadores são voltados ao volume de ativos negociados e, dessa forma, é possível encontrar regiões seguras de negociação, com excelente assimetria de risco (arriscar pouco para a possibilidade de ganhar muito). O volume, assim, é considerado a causa do movimento dos preços enquanto o movimento dos preços é mero efeito do volume.

8. COMO FAÇO PARA COMPRAR FII KNRI11

Para comprar KNRI11 basta ter conta em uma corretora de valores e estar com o perfil de investidor compatível com investimento em renda variável. Mas isso é básico e até com um celular já é possível abrir uma conta.

O fundamental mesmo para comprar KNRI11 é fazer um curso compatível com a realidade do mercado e que lhe auxilie na análise dos ativos.

Mesmo depois de começar o seu curso, é recomendável treinar muito na conta demo (simulada) que a sua corretora deve fornecer gratuitamente. Enquanto você não obtiver bons resultados em sua conta demo, tenha em mente que não será na conta real que obterá, pois com mais elementos financeiros e emocionais envolvidos, tudo fica mais difícil.

9. CONCLUSÃO SOBRE O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) KNRI11

Fundos imobiliários como o KNRI11 são ativos muito práticos e simples para se investir no mercado de imóveis. Isso sem ter que lidar com questões legais e tributárias mais complexas que envolvem a compra e a venda de imóveis. Sem falar que não é todo o mundo que tem dinheiro para comprar sequer um galpão logístico ou prédio comercial. Não vou nem mencionar a dificuldade de cuidar da manutenção e aprimoramento de um imóvel e manter a ocupação, de maneira a gerar um fluxo constante de aluguéis. Mas nunca é demais lembrar: continua sendo renda variável. Nesse sentido, precisamos ficar de olho no comportamento institucional, se eles estão ou não interessados nos ativos e, assim, uma ferramenta como o Raio X Preditivo, que analisa como nenhum outro o volume de ativos negociados (e por consequência o nível de interesse dos big players) é fundamental.